Как вырастут цены на недвижимость в 2026 году и кому выгодно покупать квартиру

Насколько подорожала недвижимость в 2025 году

Согласно данным компании «Домклик», квартиры в 2025 году продолжают дорожать, но темпы роста замедляются по сравнению с предыдущими периодами. К концу года рост цен на новостройки составил около 5–8% в год (год к году).

Динамика роста цен на недвижимость, по данным RG.RU

Город	Средняя цена в 2023 году (₽/м2)	Средняя цена в 2024 году (₽/м2)	Средняя цена в 2025 году (₽/м2)	Прирост за два года
Москва	275 000	310 000	340 000	+24%
Санкт-Петербург	220 000	245 000	260 000	+18%
Сочи	330 000	370 000	410 000	+24%
Екатеринбург	145 000	163 000	178 000	+23%
Краснодар	130 000	149 000	170 000	+31%
Казань	138 000	153 000	166 000	+20%
Тюмень	118 000	132 000	150 000	+27%
Нижний Новгород	155 000	172 000	189 000	+22%
Новосибирск	137 000	148 000	160 000	+17%
Уфа	126 000	138 000	151 000	+20%

Если в 2023–2024 годах цены на новостройки в РФ росли примерно на 15% в год, то в 2026 году, с учетом замедления экономики и спроса, этот показатель может сократиться до 6–10%.

Рынок вторичной недвижимости стал догонять первичку

Особенно в Москве, где цены растут стабильно, но не так стремительно, как издержки застройщиков.

По данным Российской гильдии риелторов, озвученным 10 декабря на форуме ТАСС «Рынок жилой недвижимости: основные тренды и вызовы 2025 года», разница между средними ценами на первичке и вторичке свыше 35% зафиксирована в Рязани, Калининграде, Сочи, Новороссийске, Керчи, Орске, Самаре, Тольятти, Нижнем Новгороде, Перми, Омске, Южно-Сахалинске и Луганске.

Планируют ли россияне покупать недвижимость в декабре 2025 года

Специалисты компании Frank RG провели другое исследование. Они опросили более 2400 ипотечных клиентов и потенциальных покупателей недвижимости и выяснили, что 87% респондентов отложили покупку жилья на два-три года и более из-за высоких ставок по ипотеке и цен на жилье. Только 13% опрошенных планируют покупку в 2025 году.

Результаты исследования Frank RG о причинах, по которым 87% респондентов отложили покупку жилья на два-три года.

В статье «Когда рыночная ипотека станет выгоднее» подробно рассказали об исследовании и о том, когда рыночная ипотека станет выгоднее для россиян.

Насколько подорожает недвижимость в 2026 году

Согласно исследованию Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА), цена 1 м² в новостройках вырастет с 184,1 тысячи ₽ в 2025 году до 279,6 тысячи ₽ к 2030 году, то есть на 51,8% за пять лет. Среднегодовой рост будет неравномерным, но в среднем составит 7,8%.

Причиной такого прогноза являются сразу несколько факторов:

Спрос на новостройки сокращается. Несмотря на снижение ключевой ставки с 21% до 16,5% за 2025 год, рыночная ипотека остается слишком дорогой для большинства россиян, которым недоступна ипотека по льготной программе, отмечает Екатерина Сташкова, менеджер продукта «Ипотека» в Сравни.

Условия семейной ипотеки ужесточаются. С 1 февраля 2026 года Минфин вводит правило «одна льготная ипотека на одну семью». Также супруги должны обязательно выступать созаемщиками по семейной ипотеке друг друга, но при недостаточном уровне дохода они смогут привлекать и третьих лиц в качестве созаемщиков. Ужесточение условий семейной ипотеки тоже сказывается на снижении спроса на новостройки.

Растет дефицит предложения массового жилья. За 2025 год средняя цена квадратного метра в самых востребованных новостройках Москвы выросла почти на 18%, что существенно опережает темпы инфляции, отмечает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Это связано с дефицитом предложения первичного жилья комфорт-класса. Покупательская активность сохраняется на стабильном уровне, однако девелоперы на фоне дорогого финансирования замедлили темпы старта новых проектов и новых корпусов в существующих комплексах. Возможно, по мере смягчения политики Центробанка застройщики будут чаще выводить массовое жилье на рынок. Однако в ближайшей перспективе сохранится дефицит.

Более высокое качество жилья в новых комплексах. Ярослав Гутнов добавляет, что качество новых комплексов выше, чем у предыдущих новостроек. В соответствии с запросами покупателей девелоперы массового сегмента все чаще предлагают дома класса комфорт+, которые по характеристикам приближены к бизнес-классу. Естественно, подобное изменение структуры экспозиции также ведет к повышению цен.

Из-за чего недвижимость в 2026 году может подешеветь

Директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова считает, что наиболее вероятный сценарий на 2026 год в целом для рынка недвижимости — замедление роста цен. Повышение стоимости квадратного метра продолжится, так как сохраняется высокая инфляция, а покупатели и застройщики в целом адаптировались к условиям высоких ипотечных ставок. Однако уровень спроса все равно заметно ниже — примерно на 15–20%, — чем в период действия программы льготной ипотеки под 8% годовых.

Эксперт выделяет два фактора, из-за которых цены на недвижимость могут снизиться:

Радикальное снижение ключевой ставки. Это сделает рыночную ипотеку доступной для большинства. Однако этот сценарий маловероятен. Скорее всего, ставки по ипотеке в 2026 году будут выше 12–14% — по крайней мере в первом полугодии.

Ввод новых льготных ипотечных программ. Но и это маловероятно с учетом бюджетной политики на 2026 год.

Так что покупателям не стоит ждать заметного снижения цен, хотя скидки, акции, выгодные условия рассрочки и трейд-ин на рынке сохранятся.

Кому стоит покупать квартиру в 2026 году

Эксперты рекомендуют рассматривать покупку жилья без использования ипотеки в том случае, если владельцу положены льготы или у него есть дополнительные накопления, которые помогут снизить «тело» кредита.

Купить жилье за свои деньги. Стоимость жилья исторически только растет, поэтому, если уже есть нужная сумма для покупки квартиры, не стоит ее откладывать. Так можно не только поскорее переехать, но и сэкономить деньги. В будущем при необходимости жилье получится продать по более высокой цене.

Получить льготную ипотеку по сниженной ставке. Если уже накоплена сумма первоначального взноса и доход позволяет погашать ежемесячные платежи в срок, то стоит оформить льготную ипотеку. Ставка по ней ниже, чем по рыночной ипотеке, за счет чего получится сэкономить на переплате. На текущий момент действует несколько льготных программ: семейная ипотека, IT-ипотека, дальневосточная и арктическая ипотека, сельская ипотека.

Взять рыночную ипотеку на небольшую сумму: до 1–2 миллионов ₽. Так как ставки по ипотеке сейчас слишком высокие для большинства россиян, выгодно получить кредит, только если он нужен на небольшую сумму. Так ниже вероятность просрочить платеж по графику и меньше переплата.

Закрыть действующую рыночную ипотеку досрочно и взять новую. Также оформление рыночной ипотеки выгодно, если есть возможность погасить ее раньше срока. Например, за счет продажи другой недвижимости. Тогда можно не откладывать покупку понравившегося объекта.

Если есть накопления, но вы пока решили отложить покупку жилья в ипотеку до снижения рыночных ставок, деньги лучше перечислить на вклад, чтобы они не лежали без дела. Несмотря на снижение ключевой ставки, проценты по вкладам остаются выгодными.

На Сравни можно подобрать вклад с наиболее высокой ставкой.

В каких случаях не стоит покупать квартиру в 2026 году

Ставки по ипотеке еще очень высокие, а Банк России может перейти к более мягкому циклу снижения ставки, чем планировалось. Эксперты Сравни не рекомендуют покупать недвижимость в случае, если нет возможности снизить сумму ежемесячного платежа за счет субсидий и льгот.

Если нет возможности получить льготную ипотеку. Тем, кому доступна только рыночная ипотека, можно подождать. Особенно если в кредит нужна большая сумма и нет перспектив досрочного погашения. Ежемесячный платеж в таком случае, скорее всего, окажется слишком высоким, как и переплата. Также есть риск просрочки из-за большого ежемесячного платежа.

Если не получится вовремя оплачивать платежи. По рыночной или льготной ипотеке нужно вносить платежи в срок. Если доход не позволяет этого делать, лучше отложить покупку жилья и накопить более крупную сумму первоначального взноса.

Перед оформлением кредита или ипотеки важно проверить свой кредитный рейтинг и оценить долговую нагрузку. Это поможет заранее понять, на каких условиях банк может предложить кредитный продукт и насколько высок риск отказа. Все это легко сделать на Сравни в разделе «Кредитный рейтинг».

Важное коротко

В 2026 году цены на недвижимость, скорее всего, будут расти. По данным АКРА, среднегодовой рост цен на новостройки на горизонте пяти лет составит около 7,8%. При этом он будет неравномерным от года к году.

Разрыв цен между новостройками и вторичками сокращается. Основные причины — сокращение льготных программ.

Россияне все чаще откладывают покупку недвижимости на два-три года в надежде дождаться снижения рыночных ставок по ипотеке или новых льгот.