Ипотека в октябре 2026 года: когда лучше брать — до или после заседания Банка России

Какие ставки по ипотеке сейчас

По данным ДОМ.РФ, на сегодняшний день средние рыночные ставки по ипотеке (без учета льготных программ) составляют 18,76% на новостройки и 18,69% на вторичку.

• Минимальные ставки: 15,9–16,99% (Банк Кубань Кредит, Транскапиталбанк, Т-Банк, Азиатско-Тихоокеанский банк).
• Средние предложения: 18,49–18,8% (Совкомбанк, Абсолют Банк, Уралсиб, Сбер, ДОМ.РФ).
• Максимальные: 19,09–19,4% (Альфа-Банк, ВТБ).

Такие ставки действуют для стандартных условий: стоимость квартиры — 12 млн рублей, сумма кредита — 8,4 млн рублей, первоначальный взнос — 30%, срок — 20 лет, заемщик — любой клиент.

За последний месяц уровень процентов по рыночной ипотеке в России незначительно вырос (в среднем на 0,02–0,03 процентного пункта). Жилищные кредиты подорожали, несмотря на сохранение ключевой ставки Банком России в сентябре на уровне 14% годовых.

Главная причина такой динамики — неоправдавшиеся ожидания рынка.

В первой половине 2026 года многие финансовые организации рассчитывали на уверенное снижение ключевой ставки, поэтому опережающими темпами уменьшали проценты по своим продуктам. Однако летом Банк России начал действовать осторожнее из-за всплеска инфляции, а осенью вовсе взял паузу в смягчении монетарной политики. После этого участники рынка стали массово пересматривать свои оценки.

Константин Апрелев

основатель Российской гильдии риелторов

«Банки могли снижать ипотечные ставки с опережением, рассчитывая на дальнейшее уменьшение ключевой ставки и стремясь нарастить долю на рынке. Когда эти ожидания не оправдались, кредиторы начали отыгрывать позиции.

Кроме того, летом произошел существенный отток средств с депозитов. В результате у банков сократилась ресурсная база, в том числе для финансирования строительных проектов. Чтобы вернуть деньги на депозиты, банки повысили ставки по вкладам — а значит, стоимость привлечения средств для них выросла. Это напрямую влияет на стоимость кредитов: чтобы компенсировать возросшие издержки, банки поднимают и ипотечные ставки».

Какое решение может принять Банк России 23 октября

Большинство экспертов, опрошенных редакцией Сравни, прогнозируют повторное сохранение ключевой ставки на октябрьском заседании. Как полагают специалисты, монетарная пауза, вероятно, продолжится на фоне имеющихся проинфляционных рисков:

• ускорение роста цен в сентябре;
• повышенные инфляционные ожидания населения и бизнеса;
• неопределенная ситуация на рынке топлива;
• высокие темпы кредитования;
• напряженный геополитический фон.

Жанна Смирнова

директор по макроэкономическому анализу Банка ДОМ.РФ

«Мы не исключаем, что на октябрьском заседании будет более активно обсуждаться и вопрос повышения ключевой ставки, но пока лишь в качестве возможной альтернативы. Базово мы ожидаем паузу.

Замедление потребительского спроса и роста заработных плат оставляет надежду на то, что цикл смягчения монетарной политики может возобновиться в декабре. Именно поэтому еще одно небольшое снижение ставки — на 0,25 процентного пункта, до 13,75% годовых, — под конец года может оказаться вполне возможным. Однако с равной вероятностью ставка останется на отметке 14% до конца 2026-го».

Брать ипотеку до или после заседания Банка России

С учетом ожидаемого сохранения ключевой ставки эксперты не ждут серьезного пересмотра ипотечных условий в ближайшее время.

По мнению Константина Апрелева, основателя Российской гильдии риелторов, отдельные банки еще могут поднять уровень процентов по жилищным кредитам, но это повышение вряд ли будет значительным. Таким образом, разницы между оформлением ипотеки до заседания Банка России и после него практически нет.

Константин Апрелев

основатель Российской гильдии риелторов

«Если речь об обменной операции — например, человек берет ипотеку, чтобы купить новую квартиру, а долг частично погашает за счет продажи старой, — ждать особого смысла нет. Разница в ставке в четверть или полпроцента на небольшой период времени кредита вообще не создает существенной финансовой нагрузки.

Если же речь идет о покупке жилья с нуля, без планов быстрого погашения за счет продажи другой недвижимости или средств с депозита, брать рыночную ипотеку сейчас, на мой взгляд, нецелесообразно. В такой ситуации разумнее рассмотреть альтернативы — например, аренду жилья».

Примерно так же считает и Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости. По ее мнению, до конца 2026 года, как и в 2027-м, ждать ощутимого удешевления ипотеки пока не приходится. На этом фоне при выборе кредита разумнее отталкиваться от конкретных условий, доступных сейчас на рынке, а не строить планы на основе ближайших решений регулятора.

Ирина Радченко

вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости

«Честно говоря, пытаться угадать движение ставок — занятие малопродуктивное. Сейчас важнее ориентироваться на текущие предложения: выбирайте банк, где для вас сейчас самые подходящие условия».

На что стоит обратить внимание при выборе ипотеки

Перед оформлением ипотеки необходимо внимательно проанализировать ряд условий и параметров:

• оцените комфортный ежемесячный платеж: он не должен превышать 30–40% дохода семьи;
• ориентируйтесь на полную стоимость кредита (ПСК), а не только на процентную ставку;
• выберите тип платежей — аннуитетные (равные) или дифференцированные (уменьшающиеся);
• проверьте соответствие требованиям льготной программы, если планируете ее использовать;
• уточните условия изменения ставки, досрочного погашения и обязательных услуг в договоре;
• убедитесь, что объект недвижимости не под арестом, перепланировки узаконены, дом не аварийный;
• рассмотрите предложения банка, где вы зарплатный клиент: возможны упрощения и небольшие льготы;
• используйте ипотечный калькулятор, чтобы сравнить переплату при разных параметрах кредита.

Виктория Побединская

директор по коммуникациям Ассоциации развития
финансовой грамотности

«Ориентироваться стоит на честный расчет реальной нагрузки. Смотрите не на „идеальный“ доход, а на стабильный: сколько остается чистыми после всех обязательных трат. Дальше — показатель долговой нагрузки: все платежи по кредитам и будущий ипотечный платеж не должны съедать больше 30–40% чистого дохода семьи. Это не формальность для банка, а ваш личный буфер безопасности. Другой важный вопрос: есть ли возможность закладывать резерв на форс-мажорные ситуации?

Что касается параметров кредита, тут нет «универсально лучшего» варианта — есть лучший именно под вашу стратегию. Ставка, безусловно, является «рычагом» предложения. Однако есть и иные важные параметры: первоначальный взнос, срок и так далее. Ипотека — это не про «взять и платить», в том числе «на эмоциях», а про осознанную долгосрочную стратегию».

Важное кратко

• Средние ставки по рыночной ипотеке в октябре составляют 18,76% на новостройки и 18,69% на вторичное жилье. Несмотря на сохранение ключевой ставки в сентябре на уровне 14%, ипотека немного подорожала из-за пересмотра ожиданий банков и роста стоимости привлечения средств.
• Большинство экспертов ожидают, что 23 октября Банк России снова сохранит ключевую ставку на уровне 14%. Именно поэтому рассчитывать на удешевление ипотеки до конца 2026 года не стоит.
• Существенной разницы между оформлением ипотеки до заседания регулятора и после него эксперты не видят, поэтому ориентироваться лучше на актуальные предложения банков. Перед сделкой важно оценить полную стоимость кредита и убедиться, что ипотечный платеж вместе с другими обязательствами не превышает 30–40% чистого дохода семьи.

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!

Читать по теме

• Как ипотека в России изменила рынок жилья: от ставок 40% до льготных программ
  
• Семейная ипотека по новой формуле: где в России теперь реально купить квартиру, а где — почти нереально
  
• Дальневосточная и арктическая ипотека — 2026–2027: правила, сроки, условия