Налог на имущество физических лиц рассчитывает ФНС на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Ключевой параметр — кадастровая стоимость объекта, умноженная на ставку. Базовая ставка для жилья составляет 0,1% в год, для прочей недвижимости — 0,5%, а для объектов дороже 300 млн рублей — до 2,5%. Местные власти могут корректировать ставку в пределах, заданных Налоговым кодексом: для жилья — от 0 до 0,3%.
Часть площади налогом не облагается: для квартиры — 20 кв. м, для комнаты — 10 кв. м, для жилого дома — 50 кв. м. Эти вычеты применяются автоматически. Земельный налог взимается отдельно: для участков под частными домами ставка не превышает 0,3%, если его кадастровая стоимость не превышает 300 млн рублей, для остальных — до 1,5%.
Если в ЕГРН указана площадь квартиры 50 кв. м, а по факту после перепланировки стало 70 кв. м, налог всё равно считают с 50 кв. м. Пока никто не уточнил данные, разница остается невидимой для налоговой.
31 июля 2025 года президент подписал Федеральный закон №344-ФЗ, который расширяет полномочия публично-правовой компании «Роскадастр». Закон вступает в силу поэтапно: основные положения — со дня опубликования, а часть, касающаяся передачи налоговых данных, — с 1 января 2027 года.
Регионы и муниципалитеты смогут заключать с Роскадастром соглашения об уточнении сведений о недвижимости: площадей, границ, назначении объектов и других характеристик. Оплата по этим соглашениям составит не более 50% от дополнительных доходов бюджета, образовавшихся в результате работы Роскадастра.
Чтобы рассчитать вознаграждение, с 2027 года власти смогут запрашивать у ФНС данные о начисленных и уплаченных налогах по конкретным объектам. Форма сведений утверждена приказом ФНС от 3 сентября 2025 года №ЕД-7-21/764@. Налоговая обязана ответить в течение десяти рабочих дней.
Механизм создает прямой экономический стимул: чем больше Роскадастр найдет неучтенных объектов и ошибок, тем выше его доход.
Это не штраф для собственника — это вознаграждение организации за счет дополнительных налогов, которые бюджет получит после исправления данных.
В первую очередь под внимание попадут объекты, чьи фактические характеристики не совпадают с данными ЕГРН. Внимание будет уделено незарегистрированным пристройкам, мансардам, хозяйственным постройкам, гаражам и объектам, используемым в коммерческих целях.
Кроме того, под проверку могут попасть:
- Частные дома и дачи — особенно те, к которым за годы добавились веранды, вторые этажи или гаражи, не отраженные в реестре.
- Квартиры с перепланировкой — если в результате объединения помещений или переноса стен изменилась площадь.
- Земельные участки с неточными границами — особенно если сведения вносились много лет назад на основании устаревших технических документов.
Эксперты допускают, что в отдельных случаях налог может увеличиться в несколько раз.
Допустим, в ЕГРН указана площадь квартиры 50 кв. м при кадастровой стоимости 8 млн рублей. Ставка — 0,1%. Вычет — 20 кв. м.
Налог считают с 30 кв. м: 8 000 000 ÷ 50 × 30 × 0,1% = 4800 рублей в год.
Если Роскадастр уточнит площадь до 70 кв. м, налогооблагаемая база вырастет до 50 кв. м. Налог составит: 8 000 000 ÷ 70 × 50 × 0,1% ≈ 5714 рублей. Рост — около 19%.
Но если к дому добавилась пристройка, которая превращает 100-метровый дом в 180-метровый, рост может быть значительно существеннее, особенно с учетом новой кадастровой стоимости, которую пересчитают после уточнения характеристик.
Изменения в ЕГРН не происходят автоматически. Для внесения новых данных нужны основания: технический или межевой план, результаты обследования либо решение уполномоченного органа. В спорных случаях может потребоваться выезд специалиста.
При этом интерес Роскадастра к объекту не дает его сотрудникам права беспрепятственно входить в квартиру или дом. Доступ в жилое помещение против воли проживающих возможен только в случаях, предусмотренных федеральным законом, или по решению суда.
Собственнику обязаны предоставить возможность ознакомиться с выявленными расхождениями и оспорить недостоверные сведения.
Как защититься: чек-лист для собственника
Если расхождение подтверждается, собственнику выгоднее исправить данные самостоятельно, до того как это сделает Роскадастр. Обратиться в Росреестр можно через МФЦ или электронные сервисы, приложив подтверждающие документы: технический план, акт обследования и так далее.
Если же кадастровая стоимость объекта кажется завышенной, ее можно оспорить. С 2023 года в большинстве регионов действует внесудебный порядок: заявление подается в бюджетное учреждение (ГБУ), отвечающее за кадастровую оценку. К заявлению прикладывается отчет независимого оценщика — члена СРО. Решение принимается в течение 30 дней. При отказе можно обратиться в суд — областной по месту нахождения объекта.
При положительном исходе новую стоимость применяют с начала налогового периода, в котором подано заявление. Переплату за предыдущие годы можно вернуть в пределах трехлетнего срока исковой давности.
Читать по теме
Накопления
Деньги
Недвижимость
Авто
Жизнь
Бизнес и работа
Лиана Кадырова
эксперт журнала Сравни
Главный риск для собственников связан не столько с самим появлением нового механизма, сколько с накопившимися за годы расхождениями в данных о недвижимости. Многие изменения — пристройки, перепланировки, уточнение границ участка — собственники могли не отражать в реестре просто потому, что не сталкивались с необходимостью это делать.
Сейчас имеет смысл провести ревизию сведений ЕГРН заранее. Если данные требуют корректировки, лучше разобраться с документами самостоятельно — так у собственника будет больше времени проверить основания для изменений и при необходимости оспорить их.