Новые правила обмена жилья: когда платить налог, а когда — нет

Что произошло

Министерство финансов уточнило правила налогообложения дохода при обмене жилья. Теперь налоговая база будет определяться исходя из разницы между стоимостью полученного объекта и переданного, если новая недвижимость дороже старой.

Раньше при обмене нередко возникали спорные моменты, поскольку не всегда было понятно, с какой суммы считать налог, и иногда его начисляли на всю стоимость полученной квартиры. Новое разъяснение делает расчет понятнее и ближе к экономическому смыслу сделки.

Как именно теперь будут считать налог

Если жилье, полученное по договору мены, дороже переданного, налог будет рассчитан с разницы в стоимости. Если объекты равноценны или новая недвижимость оказалась дешевле старой, платить НДФЛ не придется.

София Любимова

основатель агентства «Любимова недвижимость»

«Важно понимать, что обмен квартиры с точки зрения налогового законодательства приравнивается к двум сделкам купли-продажи. Именно поэтому к расчету НДФЛ нужно относиться очень внимательно.

Если говорить о налоговой базе, то в первую очередь ориентироваться следует на стоимость, указанную в договоре обмена.

Однако действует общее правило налогового законодательства: если цена объекта окажется ниже установленного минимального порога по отношению к его кадастровой стоимости, налоговая инспекция вправе рассчитать доход, исходя из кадастровой стоимости с применением предусмотренного коэффициента. Именно поэтому искусственно занижать стоимость в договоре сегодня не имеет практического смысла».

Отдельно стоит учитывать доплату, если она предусмотрена договором. Например, если вы меняете квартиру и доплачиваете разницу в стоимости или, наоборот, получаете доплату, это повлияет на итоговый расчет налога.

Когда НДФЛ можно не платить

Если недвижимость находилась в собственности дольше минимального срока владения, доход от сделки обычно освобождается от НДФЛ. В стандартных случаях это пять лет, а в отдельных льготных ситуациях — три года.

София Любимова

основатель агентства «Любимова недвижимость»

«Налог возникает далеко не во всех случаях. Если собственник владел квартирой дольше минимального срока владения, предусмотренного законом, НДФЛ при ее отчуждении, как правило, платить не нужно. Кроме того, при расчете налога могут применяться имущественные вычеты и подтвержденные расходы на приобретение недвижимости. Сам факт обмена или наличие доплаты автоматически не означают, что налог обязательно возникнет».

Это особенно актуально для тех, кто меняет недвижимость не ради заработка, а чтобы улучшить жилищные условия, переехать в другой район или разменять квартиру, то есть получить одну большую вместо нескольких маленьких или наоборот.

Что важно проверить перед обменом

Перед сделкой стоит заранее оценить три параметра:

• срок владения объектом;
• разницу в стоимости жилья;
• необходимость и сумму доплаты.

Именно от этих условий зависит, придется ли уплачивать налог и в каком размере.

Что это значит для владельцев жилья

Новое разъяснение Минфина делает обмен недвижимости более предсказуемым и снижает налоговые риски для собственников. Теперь сделка мены выглядит не как потенциально сложная схема, а как понятный инструмент для улучшения жилищных условий.

София Любимова

основатель агентства «Любимова недвижимость»

«На практике для подтверждения стоимости объектов чаще всего достаточно грамотно составленного договора обмена и документов на недвижимость. Независимая оценка не является обязательной для каждой сделки, но может быть полезна, если между сторонами возникают разногласия либо существует риск появления вопросов со стороны налоговых органов».

Для тех, кто планирует обмен в ближайшее время, главное правило простое: налог считается не со всей стоимости новой квартиры, а только с разницы, если она есть.

Как правильно рассчитать налог

Чтобы корректно определить размер НДФЛ при обмене жилья, важно последовательно пройти несколько шагов.

1. Определите стоимость объектов. Базой служит цена, указанная в договоре мены, но если она окажется ниже допустимого уровня относительно кадастровой стоимости, налоговая может пересчитать доход, исходя из кадастровой оценки с коэффициентом.
2. Рассчитайте разницу. Если стоимость полученной недвижимости выше переданной, налоговая база равна этой разнице; если объекты равноценны или новое жилье дешевле старого, НДФЛ платить не нужно.
3. Учтите доплату. Если по договору предусмотрена доплата, она включается в расчет и может повлиять на итоговый размер налоговой базы.
4. Проверьте срок владения. Если объект находился в собственности дольше минимального срока (пять лет или три года в льготных случаях), доход может полностью освобождаться от НДФЛ.
5. Примените вычеты или расходы. Налог можно уменьшить за счет имущественного вычета или документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости.

Например, если вы передали квартиру стоимостью 6 млн рублей и получили объект за 8 млн рублей, налог будет рассчитываться с разницы 2 млн рублей (с учетом возможных вычетов и освобождений).

Важное кратко

• В России изменились правила обмена: если полученная недвижимость дороже переданной, нужно уплатить НДФЛ с разницы в стоимости, а если равноценна или дешевле — налога нет.
• Занижать стоимость в договоре бессмысленно: если цена окажется ниже допустимого порога, налоговая всё равно пересчитает доход по кадастровой оценке.
• Налог возникает не всегда: если недвижимостью владели дольше пяти лет (или трех лет в льготных случаях), НДФЛ платить не придется. Кроме того, можно применить имущественный вычет или учесть расходы на покупку.

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!

Читать по теме

• Каким будет налог‚ если продать квартиру сразу после покупки в 2026 году
• Налог за продажу квартиры: как посчитать и кто может сэкономить
• Почему в СССР жилье считалось бесплатным и почему это было не совсем так