Как продать ипотечную квартиру в 2026 году: пошаговый план

Стоит ли продавать ипотечную квартиру для погашения долга по ипотеке

Обычно заемщики продают ипотечное жилье для погашения задолженности в крайних случаях — когда нет возможности вносить платежи по графику и не предвидится в будущем, а также растут риски просрочек. Столкнуться с такой ситуацией можно, например, в следующих обстоятельствах:

• резкое снижение доходов;
• потеря работы;
• болезнь основного кормильца семьи;
• развод супругов и деление имущества;
• переезд в другой регион или страну;
• смерть заемщика или созаемщика;
• неудачная покупка объекта: например, неподходящая инфраструктура.

Екатерина Сташкова

менеджер продукта «Ипотека» в Сравни

«Бывает, что в некоторых жизненных обстоятельствах проще продать квартиру в залоге и погасить кредит, чем пытаться “дотянуть” выплату или делить ипотеку. Продажа жилья для погашения ипотеки — иногда это действие на опережение, которое позволит избежать длительных просрочек, судебных взысканий и процедуры банкротства физического лица. Чем выше статистика просрочек и банкротств, тем больше заемщиков и банкиров воспринимают продажу залога для погашения ипотеки как комфортный инструмент. Банкам выгоднее получить возврат, чем доводить до банкротства заемщика».

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Продать ипотечное жилье возможно, однако только с разрешения банка. Также продажа возможна не только в ситуации, когда нечем оплачивать ипотеку. Например, заемщик может продать жилье, если оно сильно подорожало с момента покупки или семья решила переехать.

Рассмотрим инструкцию, которая поможет оформить сделку и погасить ипотеку таким образом.

1. Согласовать сделку с банком.

Для согласования нужно обратиться в поддержку или в отделение банка и заявить о своем намерении продать ипотечное жилье. Если кредитор согласится на продажу, то нужно получить письменное одобрение сделки от банка. Важно помнить, что кредитор имеет право отклонить сделку, и в таком случае продать квартиру не получится. Однако на практике такое происходит редко.

2. Найти покупателя.

Если банк одобрил сделку, можно приступать к продаже квартиры. Сначала нужно найти покупателя — помочь в поиске, оформлении документов и определении справедливой цены может помочь риелтор или грамотный юрист по недвижимости.

3. Выбрать вариант погашения ипотеки.

Есть три варианта погашения ипотеки в зависимости от финансовых возможностей покупателя и продавца жилья — привели их ниже.

• Покупка жилья за собственные деньги. Если покупатель может внести всю сумму сразу, то в таком случае по обращению в банк он может погасить ипотеку. После этого нужно обратиться в Росреестр для снятия обременения и регистрации прав собственности.
• Покупка квартиры в ипотеку. Если покупатель планирует купить жилье в ипотеку, то можно переоформить свой кредит на него. Банк может проверить покупателя как заемщика и принять решение о выдаче кредита. В некоторых случаях банк может отказать — например, если у покупателя низкий кредитный рейтинг или высокая долговая нагрузка.
• Погашение ипотеки перед продажей. Если у владельца есть возможность досрочно закрыть ипотеку, то он может сделать это, снять обременение и продать жилье по стандартной схеме.

4. Подготовить документы для оформления сделки.

Для продажи ипотечной квартиры продавцу нужно подготовить документы. Как правило, следующие:

• паспорт;
• ипотечный договор;
• документ с указанием остатка долга по ипотеке — можно запросить по обращению в поддержку банка;
• согласие банка на продажу;
• выписка из ЕГРН — ее можно получить на «Госуслугах»;
• справка об отсутствии долгов за услуги ЖКХ — ее можно получить в МФЦ или в управляющей компании (УК).

5. Оформить договор купли-продажи (ДКП).

В ДКП указываются все условия сделки, сроки передачи ключей, сроки и способы оплаты жилья. В сделке продажи ипотечной квартиры участвует банк как гарант сделки. Наиболее безопасный и удобный способ оплаты квартиры — открытие аккредитива. Покупатель кладет на него деньги, а продавец получает их только после перехода прав собственности на нового владельца.

6. Оформить акт приема-передачи квартиры.

В ДКП указывают даты подписания акта приема-передачи: это документ, который означает, что покупатель принимает ответственность и все обязательства по содержанию квартиры.

7. Зарегистрировать переход прав собственности в Росреестре.

Это окончательный этап сделки: после этого покупатель становится собственником квартиры, а продавец получает деньги за нее.

За регистрацию прав собственности в Росреестре нужно заплатить налог. Например, если кадастровая стоимость жилья не превышает 20 миллионов рублей, то сумма пошлины составит 4 000 рублей. Если кадастровая стоимость превышает 20 миллионов рублей, то в таком случае придется заплатить 0,02% от кадастровой стоимости, но не меньше чем 0,02% цены сделки. Сумма налога должна быть не более 500 тысяч рублей.

8. Уплатить налог за продажу квартиры.

В некоторых случаях продавцу нужно уплатить налог за продажу квартиры.

Екатерина Сташкова

менеджер продукта «Ипотека» в Сравни

«В среднем продажа ипотечной квартиры занимает примерно столько же, сколько и обычной, но сама сделка чуть сложнее организационно и обычно добавляет одну-две недели на согласование с банком. По России средний срок экспозиции квартир на вторичном рынке сейчас колеблется около 2,5–4 месяцев в зависимости от города и сегмента. Однако в ряде регионов фактический срок продажи вторички доходит до пяти-шести месяцев, если учитывать “зависшие” объекты. То есть ключевой фактор — это не наличие ипотеки, а цена, локация и адекватность предложения. При продаже квартиры с ипотекой требуется согласие банка-залогодержателя на продажу. На это стоит закладывать не менее пяти — семи рабочих дней. Далее стандартный процесс: подписание договора и подача документов для регистрации перехода права. Поэтому общий срок продажи увеличится лишь на те самые одну-две недели».

Важное кратко

• Продажа ипотечной квартиры позволяет погасить задолженность — например, когда заемщик планирует переехать в другой регион или потерял работу и есть риски просрочек в будущем.
• Продать ипотечную квартиру можно только с разрешения банка. Как правило, кредиторы не препятствуют сделке.
• Для оплаты жилья лучше использовать аккредитив — это наиболее надежный способ оплаты благодаря участию банка.

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!

Чем аванс отличается от задатка и что лучше при покупке квартиры

Читать по теме

Вопросы читателям:

Задумывались ли вы о продаже ипотечной квартиры для погашения долга перед банком? Какие обстоятельства натолкнули вас на такие мысли? Делитесь своими историями в комментариях.