Как поделить квартиру при разводе в 2026 году

Общие правила раздела квартиры

При разводе супруги могут поделить только совместно нажитое в период брака имущество.

По общему правилу, имущество делится пополам, в равных долях. Однако суд может отойти от принципа равенства долей, если:

• с одним из супругов остаются дети;
• один супруг скрывал имущество;
• были доказаны крупные траты в ущерб семье;
• второй супруг не участвовал в обеспечении семьи без уважительных причин.

При разводе можно поделить купленные в браке:

• недвижимость, земельные участки и транспорт;
• финансы и вклады: деньги на счетах, акции, облигации;
• доли в бизнесе;
• доходы, к которым относятся зарплаты, пособия и доходы от бизнеса;
• предметы роскоши и драгоценности.

Если квартира куплена во время брака за общие деньги, она чаще всего признается совместно нажитым имуществом.

Даже если имущество или ипотека оформлены на одного собственника и если второй супруг не работал в годы брака — например, если муж покупал квартиру, а жена занималась детьми и домом, — жилье все равно обычно считается совместно нажитым.

Также при разводе делятся долговые обязательства: например, кредиты, ипотека или займы, оформленные на общие нужды семьи.

Когда квартира не делится

При этом нельзя поделить при разводе:

• добрачное имущество супругов;
• имущество, полученное по договору дарения;
• квартиру, полученную в наследство;
• жилье, полученное в рамках приватизации.

«Брачный договор тоже может быть признан судом недействительным — или его отдельные условия.

По семейному законодательству он не может содержать условия, ставящие супруга в крайне неблагоприятное положение. Например, условие, по которому все совместно нажитое имущество переходит к одному из супругов.

Если у супруга есть несколько квартир до брака и прочее имущество, а совместно нажитое — это автомобиль и одна квартира, то с учетом, что его имущество остается при нем, это не поставит его в крайне неблагоприятное положение.

Если же этот супруг все свое имущество продал, чтобы приобрести квартиру в браке, то тогда поставит в крайне неблагоприятное положение. И это часто можно понять только в динамике, как строились отношения супругов в имущественных вопросах».

Как делится квартира с ипотекой

Ипотечная квартира и задолженность перед банком также делятся при разводе.

Кто платит ипотеку после развода

Пока банк не изменил условия договора, заемщик и созаемщики продолжают нести обязательства и должны платить без просрочек. Если супруги перестанут платить, то кредитор начислит штраф согласно условиям договора.

Как делится ипотечный долг

Обычно долг делится пропорционально долям либо по соглашению сторон. При этом банк не обязан автоматически менять условия кредита после развода.

Екатерина Сташкова

менеджер продукта «Ипотека» в Сравни

«В России ипотечная квартира, купленная в браке, обычно считается совместно нажитым имуществом, а ипотечный долг — совместным обязательством.

По общему правилу, жилье и долг делятся пополам, если нет брачного договора или иных доказанных исключений. При разделе учитывают не только сам объект, но и остаток долга перед банком.

Соглашение между супругами возможно в любой момент, но при ипотеке банк обычно должен быть уведомлен, потому что предмет залога и заемщик затрагивают интересы кредитора.

Если договориться не удалось, спор решается в суде, а срок для требований о разделе имущества обычно привязывают к трехлетнему сроку с момента, когда человек узнал о нарушении своего права».

Что делает банк

Банк — полноценный участник процесса. Без его согласия нельзя:

• вывести заемщика;
• просто «переписать» ипотеку;
• изменить залоговую структуру.

Можно ли вывести одного заемщика

Это возможно, но только с согласия банка. Кредитор должен оценить нового заемщика и убедиться в его платежеспособности.

Для этого необходимо проверить уровень дохода, состояние кредитной истории, балл кредитного рейтинга и уровень долговой нагрузки.

Основные сценарии раздела ипотечной квартиры

1. Продажа квартиры и закрытие ипотеки. В таком случае супруги продают квартиру, погашают ипотеку и делят остаток денег. Для продажи ипотечного жилья также нужно согласовать сделку с банком.
2. Один супруг выкупает долю второго. Тогда квартира остается одному супругу, а второму выплачивается компенсация.
3. Рефинансирование. Иногда после развода оформляют рефинансирование ипотеки и переводят задолженность на одного заемщика, если банк согласует такую сделку. Перед оформлением ипотеки также нужно сравнить ставки, размер платежа, требования к заемщику и итоговую переплату.

Условия трех банков по рефинансированию ипотеки в мае 2026 года

Как делится квартира с детьми

При разделе имущества в случае развода супругов, у которых есть дети, суд учитывает:

• с кем остаются дети;
• жилищные условия;
• необходимость сохранения ребенку места проживания.

При этом если дети остаются с одним из супругов, то это не означает автоматической передачи квартиры одному родителю.

Материнский капитал

Если использовался маткапитал при покупке жилья, то детям обязаны выделить доли: в таком случае квартира уже частично принадлежит детям.

Когда доли меняются

Суд может увеличить долю родителя:

• с которым остаются дети;
• если это необходимо для защиты интересов ребенка.

Но на практике такое происходит не всегда.

Ребенок не получает долю автоматически при разводе.

Если доли не выделялись заранее и не использовался маткапитал, квартира может принадлежать только супругам.

Если квартира оформлена на одного супруга

Если имущество совместно нажитое, то не имеет значения, на кого конкретно из супругов оно записано — оно в любом случае делится при разводе. При разводе суд учитывает дату покупки, источник средств для приобретения и семейный статус на момент сделки.

Чтобы доказать свой совместный вклад, супруг может показать в суде подтверждающие документы:

• справки о банковских переводах;
• чеки;
• совместные расходы;
• платежи по ипотеке;
• вложения в ремонт.

Екатерина Сташкова

менеджер продукта «Ипотека» в Сравни

«Главный вопрос — не „чья фамилия в договоре“, а за счет каких денег покупалась квартира, были ли личные вложения, есть ли маткапитал, как оформлены доли и кто продолжает платить после развода.

Суд может отступить от равенства долей в интересах несовершеннолетних детей или при подтвержденных исключительных обстоятельствах, а также оценить личные вложения одного из супругов.

Если жилье является предметом ипотеки, часто выбирают один из трех путей:

• продать квартиру и закрыть долг;
• оставить квартиру одному супругу с компенсацией другому
• либо сохранить объект и разделить между собой платежи и права по договоренности».

Раздел через суд

Рассмотрим особенности раздела имущества через суд.

Когда без суда не обойтись

Суд нужен, если:

• супруги не договорились;
• есть спор по долям;
• ипотека осложняет раздел;
• одна сторона скрывает имущество.

Какие документы нужны

Обычно требуются:

• паспорта супругов;
• свидетельство о браке или разводе;
• выписка ЕГРН;
• ипотечный договор;
• документы по платежам;
• оценка недвижимости;
• документы по маткапиталу.

Сколько длится процесс

Каждый случай индивидуален, и сроки могут различаться в зависимости от сложности ситуации. Спор может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет.

Особенно долго рассматриваются ипотечные споры, дела с детскими долями, конфликты по маткапиталу.

Судебные расходы

Обычно судебные расходы включают госпошлину, услуги юриста, оценку недвижимости, нотариальные расходы, иногда — экспертизы.

Как разделить квартиру без суда

1. Заключить соглашение о разделе имущества. Самый спокойный, удобный и быстрый вариант. Супруги договариваются между собой и фиксируют условия в соглашении. Далее соглашение нужно заверить у нотариуса.
2. Нотариальное оформление. Заверение соглашения у нотариуса помогает снизить риски споров, упрощает регистрацию изменений и юридически фиксирует договоренности сторон.

Главные преимущества раздела имущества без суда — это быстрее, дешевле и создает меньше конфликтов.

Но такой вариант не подходит при сильном конфликте или невозможности найти компромисс.

Какие варианты часто встречаются на практике

Эксперт финансового маркетплейса Сравни Екатерина Сташкова выделяет несколько популярных сценариев.

Ипотека в браке, за которую платил один из супругов

Если квартира куплена в браке, а платил в основном один супруг, это само по себе не лишает второго супруга права на долю в квартире и не исключает раздела долга. Однако платежи одного супруга могут быть учтены как аргумент для компенсации, если есть доказательства внесения личных средств, значительного неравенства вкладов или специальной договоренности.

На практике важны выписки, платежки, переводы, переписка и договоренности о том, были ли это семейные деньги или личные средства одного супруга. Если второй супруг не участвовал в погашении, но был созаемщиком или собственником, риск для него в том, что долг и ответственность перед банком могут сохраняться до оформления нового решения.

Квартира куплена до брака, и супруг вложился в ее ремонт

Если квартира принадлежала одному супругу до брака, то это его личное имущество и по общему правилу не делится. Но если в браке за счет общих денег или труда супругов сделан капитальный ремонт, реконструкция или иные вложения, существенно увеличившие стоимость квартиры, суд может признать такую квартиру совместной в части или полностью учесть вклад второго супруга.

Обычный косметический ремонт слабее влияет на спор, чем капитальные вложения, перепланировка или серьезная реконструкция. Поэтому ключевое здесь — документы о стоимости до и после ремонта, сметы, чеки, договоры подряда и подтверждение роста стоимости объекта.

В покупку жилья вложен материнский капитал, и выделены доли детям

Если при покупке использован материнский капитал, жилье подлежит оформлению в общую собственность родителей и детей с выделением долей. Маткапитал сам по себе не делится как совместно нажитые деньги супругов, но жилье, купленное с его использованием, делят уже с учетом детских долей и обязательств по их выделению.

При разводе супруги могут делить только свои доли, а интересы несовершеннолетних детей сохраняются отдельно. Если доли детям еще не выделили, это становится отдельным риском: потом спор осложняется, а сделки с объектом могут быть затруднены.

Один из супругов не согласен на раздел имущества

Если один из супругов не согласен, это не блокирует раздел: спор рассматривает суд.

Суд может определить доли, распределить долг, присудить компенсацию или предложить иной вариант, если он лучше защищает интересы сторон и детей. Но без согласия банка практически невозможно просто «переписать» ипотеку так, чтобы одна сторона полностью вышла из обязательств без дополнительных процедур.

Поэтому при конфликте важно не затягивать: собрать документы, получить оценку квартиры, выписку по кредиту и заранее продумать, кто остается в жилье и как компенсируется доля второго супруга. Нужно поднять кредитный договор, выписку по остатку долга, договор купли-продажи, документы о первоначальном взносе и все чеки по платежам.

Частые ошибки супругов при разделе квартиры

Екатерина Сташкова выделяет четыре основные ошибки:

1. Считать, что если платил только один супруг, то квартира автоматически его. Для совместно нажитой квартиры это обычно не так: платежи сами по себе не отменяют режима общей собственности, если жилье куплено в браке.
2. Не фиксировать договоренности письменно и потом спорить о суммах, сроках, компенсации и том, кто должен платить банку. Это также затягивает раздел в случае споров.
3. Скрывать сведения о кредите, маткапитале, первоначальном взносе или личных вложениях: без документов суду сложнее учесть реальную картину.
4. Игнорировать интересы детей и требования по долям, если использовался материнский капитал.

Часто задаваемые вопросы при разделе квартиры при разводе

Делится ли квартира, если записана на мужа?

Да, если она куплена в браке за общие деньги. Общими деньгами в браке считаются средства обоих супругов: например, зарплата жены и мужа.

Можно ли не делить квартиру?

Да, совместно нажитое имущество можно не делить, если есть брачный договор с соответствующими условиями или если супруги договорились. Также не делится личное имущество — например, полученное в дар в период брака.

Как продать квартиру при разводе?

Если квартира совместная, то нужно согласие обоих супругов, а если ипотечная — понадобится также согласие банка.

Сколько стоит суд?

Стоимость суда зависит от стоимости недвижимости, сложности спора, расходов и юриста и экспертизы.

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!

Читайте по теме

• Как продать долю в квартире — особенности, пошаговая инструкция, проблемы и риски
• Где посмотреть кадастровую стоимость квартиры: три способа
• Какой будет налог, если продать квартиру сразу после покупки