Накопления
Деньги
Недвижимость
Авто
Жизнь
Бизнес и работа
Рефинансирование позволяет заменить действующую ипотеку новым кредитом — например, с более низкой ставкой или комфортным ежемесячным платежом. Разбираемся, в каких случаях такой переход имеет смысл, каких трат он потребует и на что обратить внимание перед оформлением.
Что такое рефинансирование ипотеки
Рефинансирование ипотеки — это механизм, позволяющий заменить действующий жилищный кредит новым с более выгодными условиями.
Как это работает:
- Новый банк одобряет кредит — как правило, под более низкий процент.
- Средства перечисляются в старый банк для закрытия прежней ипотеки.
- Предыдущий договор перестает действовать.
- С недвижимости снимается обременение в пользу старого банка, и регистрируется залог на новый.
- Заемщик начинает платить по новому графику.
Иногда рефинансирование возможно в том же банке (внутреннее рефинансирование). Наличие соответствующей программы следует уточнять в конкретной кредитной организации.
Важно
При рефинансировании заемщик не получает деньги на руки. Банк сразу направляет средства на погашение прежней ипотеки. Квартира по-прежнему остается в залоге. Меняются только условия договора.
Когда выгодно рефинансировать ипотеку
Главный ориентир — насколько изменятся расходы по кредиту после перехода в другой банк. Чем больше сумма и срок оставшегося долга, тем заметнее может оказаться эффект от снижения ставки.
Рефинансирование может быть оправдано, если:
- новая ставка существенно ниже действующей;
- до окончательного погашения ипотеки еще много времени;
- остаток задолженности достаточно большой;
- нужно уменьшить ежемесячный платеж или срок кредита.
При небольшой разнице в ставках выгода может оказаться незначительной. Именно поэтому перед подачей заявки стоит сравнить общую сумму выплат по старому и новому кредиту.
Например, еще в начале 2025 года средняя рыночная ставка по ипотеке в России составляла около 29%. При этом сейчас банки предлагают рефинансирование жилищных кредитов в среднем под 18,4%.
Когда рефинансирование невыгодно
Переход в другой банк требует времени и может сопровождаться дополнительными расходами. Именно поэтому рефинансирование не всегда окупается.
От него, скорее всего, будет мало пользы, если:
- кредит уже близок к погашению;
- ставка снизилась незначительно;
- ипотека оформлена на льготных условиях;
- затраты на оценку, страховку и переоформление нивелируют полученную экономию;
- появились проблемы с кредитной историей или просрочки по платежам.
В некоторых случаях вместо рефинансирования выгоднее направить свободные деньги на частичное досрочное погашение ипотеки.
Сопоставить ипотечные предложения в разных банках удобно на Сравни
Заполните заявку и быстро получите решение.
Как проходит рефинансирование: пошаговый алгоритм
Шаг 1. Заемщик выбирает подходящее предложение и подает заявку в новый банк. Финансовая организация проверяет доход, кредитную историю, условия действующей ипотеки и сам объект недвижимости.
Шаг 2. После одобрения заключается новый договор. Полученные по нему средства идут на погашение прежнего кредита, после чего обременение с квартиры снимается в пользу старого банка и регистрируется залог на новый банк.
Шаг 3. Заемщик начинает платить по новому графику.
Какие документы понадобятся
Требования зависят от банка, но обычно нужно подготовить:
- паспорт;
- документы о доходах и занятости;
- действующий ипотечный договор;
- справку об остатке задолженности;
- документы на квартиру;
- отчет об оценке недвижимости.
Банк также изучит кредитную историю и историю платежей по действующей ипотеке. Именно поэтому наличие просрочек может снизить вероятность одобрения.
Рефинансирование с помощью семейной ипотеки
Дополнительным поводом для рефинансирования становится появление права на льготную программу, например на семейную ипотеку под 6% годовых.
Воспользоваться таким правом могут семьи:
- с одним ребенком до 6 лет включительно;
- ребенком с инвалидностью до 18 лет;
- двумя несовершеннолетними детьми от 7 до 18 лет (только в малых городах с населением до 50 000 человек или регионах с ограниченным строительством).
Заемщик и дети должны быть гражданами России.
Обычно таким образом можно рефинансировать ипотеку на жилье, купленное у застройщика. Вторичное жилье подходит только в отдельных случаях — например, для семей с ребенком-инвалидом в регионах, где нет новостроек.
Главные финансовые условия:
- Остаток долга — не более 80% стоимости жилья по результатам оценки.
- Лимит льготного кредита — 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн рублей для остальных регионов.
- Если долг превышает лимит, используется комбинированная ипотека: на часть в пределах лимита действует льготная ставка, на остальную сумму — рыночная.
- По текущей ипотеке не должно быть просрочек, а на момент подачи заявки нельзя участвовать в других государственных ипотечных программах.
Сопоставить ипотечные предложения в разных банках удобно на Сравни
Заполните заявку и быстро получите решение.
Сколько стоит рефинансирование
Выгода от снижения ставки может быть частично нивелирована сопутствующими расходами, поэтому при расчетах их обязательно нужно принимать во внимание.
| Статья расходов | Примерная стоимость |
|---|---|
| Оценка недвижимости | От 3000 до 10 000 рублей |
| Страхование имущества | 0,3–1% от суммы остатка долга в год |
| Страхование жизни и трудоспособности | 0,5–1,5% от суммы остатка долга в год |
| Госпошлина за регистрацию залога в Росреестре | 1000 рублей для физлиц |
| Нотариальное согласие супруга или собственников | От 1000 до 3000 рублей |
Как понять, сколько удастся сэкономить
Для расчета сравните два варианта: сколько денег вы еще заплатите по действующей ипотеке и сколько потребуется отдать после рефинансирования.
В расчет стоит включить:
- остаток долга;
- срок кредита;
- действующую и новую ставки;
- размер ежемесячного платежа;
- дополнительные расходы на оформление.
Валерий Тумин
директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис»
«Перед принятием решения важно ориентироваться на полную стоимость кредита с учетом всех дополнительных расходов. Оптимально воспользоваться ипотечным калькулятором и рассчитать „точку безубыточности“, то есть срок, через который экономия от нового платежа покроет затраты на переоформление. Если этот период оказывается слишком продолжительным, возможно, стоит рассмотреть иные способы снижения кредитной нагрузки».
Частые вопросы
Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке?
Да, рефинансировать ипотеку в том же банке, где она оформлена изначально, можно, но это зависит от внутренней политики конкретной кредитной организации.
Можно ли рефинансировать ипотеку, если по ней уже была просрочка?
Банк может отказать в рефинансировании, если по действующему кредиту есть просроченная задолженность. Именно поэтому перед подачей заявки важно погасить все просрочки.
Нужно ли заново оформлять страховку при рефинансировании?
Как правило, да: при переходе в другой банк потребуется оформить страхование в соответствии с его требованиями.
Можно ли рефинансировать ипотеку по семейной программе?
Да, если заемщик соответствует условиям семейной ипотеки и действующий кредит подходит для рефинансирования по программе.
В чём разница между рефинансированием и реструктуризацией ипотеки?
Рефинансирование — это оформление нового кредита (в том числе в другом банке) для полного погашения текущей ипотеки на более выгодных условиях, а реструктуризация — это изменение условий действующего договора в вашем же банке при ухудшении финансового положения.
Сопоставить ипотечные предложения в разных банках удобно на Сравни
Заполните заявку и быстро получите решение.
Важное кратко
- Рефинансирование имеет смысл, если новая схема позволяет заметно сократить переплату или ежемесячную нагрузку.
- Перед переходом нужно учитывать не только разницу в ставках, но и расходы на оценку, страховку и переоформление залога.
- При наличии права на семейную ипотеку действующий жилищный кредит в некоторых случаях можно перевести на льготную ставку.
У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!
Читать по теме
Валерий Тумин
директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис»
«Рефинансирование ипотеки позволяет снизить процентную ставку, скорректировать срок займа либо изменить размер ежемесячного платежа. Нередко рефинансирование используют и для других целей — например, чтобы объединить несколько долгов в один или получить дополнительную сумму под залог имеющейся недвижимости.
Целесообразно прибегать к этому механизму, когда рыночные ставки заметно снизились и разница с текущей ставкой по кредиту составляет порядка 1,5–2 процентных пункта и больше: в таком случае экономия на переплате становится ощутимой.
Кроме того, рефинансирование может выручить при изменении личных финансовых обстоятельств — если доход уменьшился, увеличение срока кредита позволит снизить ежемесячную нагрузку, а при появлении свободных средств, напротив, имеет смысл сократить срок, чтобы быстрее закрыть долг».