Накопления
Деньги
Недвижимость
Авто
Жизнь
Бизнес и работа
С момента очередного снижения ключевой ставки Банком России прошло уже больше месяца. Однако за прошедшее время ипотека дешевле не стала. Напротив, некоторые банки даже незначительно повысили уровень процентов по жилищным кредитам. Разбираемся, какие условия действуют сегодня и чего можно ждать до конца года.
Что происходит с ключевой ставкой
На заседании 24 июля 2026 года Банк России снизил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта — до 14%. Шаг оказался символическим, но во многом неожиданным: многие эксперты и участники финансового рынка прогнозировали сохранение ставки из-за ускорившейся инфляции.
При этом регулятор дал понять, что быстрого смягчения денежно-кредитной политики (ДКП) в ближайшее время ждать не стоит. На это, в частности, указывает обновленный прогноз монетарных властей.
Прогноз Банка России по ключевой ставке
| Средний уровень в 2026 году | Средний уровень в 2027 году | Средний уровень в 2028 году | |
|---|---|---|---|
| Предыдущий прогноз | 14–14,5% | 8–10% | 7,5–8,5% |
| Новый прогноз | 14,5–14,6% | 10,5–12,5% | 8–9% |
Следующее заседание совета директоров Банка России намечено на 11 сентября. На фоне всё еще высоких инфляционных рисков эксперты считают, что регулятор будет выбирать между двумя вариантами:
- сохранение ставки;
- снижение на 0,25 процентного пункта.
Под какой процент сейчас выдают ипотеку
Динамика ключевой ставки — один из главных ориентиров для ипотечного рынка. Традиционно финорганизации внимательно следят за действиями Банка России и уже на основе принимаемых им решений самостоятельно устанавливают уровень долгосрочных процентов по своим продуктам, включая жилищные кредиты.
Однако за прошедший месяц большинство крупных банков почти не отреагировали на последнее снижение ключевой ставки. При этом некоторые финансовые организации даже ужесточили условия выдачи кредитов.
Так, если еще до июльского заседания регулятора средний рыночный процент по ипотеке на новостройки в топ-15 ведущих банков страны составлял 18,71%, то на сегодняшний день этот показатель вырос до 18,74%.
Ставки по рыночной ипотеке в крупнейших банках
| Банк | Первичный рынок | Вторичный рынок |
|---|---|---|
| Банк «Кубань Кредит» | 15,90% | 15,90% |
| Т-Банк | 16,90% | 16,90% |
| Банк «Санкт-Петербург» | 16,99% | 16,99% |
| Металлинвестбанк | 17,30% | 17,30% |
| Азиатско-Тихоокеанский банк | 17,80% | 17,80% |
| Промсвязьбанк | 18,05% (−0,64 п. п. после решения Банка России) | 18,05% (−0,64 п. п. после решения Банка России) |
| ДОМ.РФ | 18,30% (+1 п. п. после решения Банка России) | 18,30% (+1 п. п. после решения Банка России) |
| Банк Уралсиб | 18,49% | 18,49% |
| Совкомбанк | 18,49% | 18,49% |
| Абсолют Банк | 18,60% (−0,25 п. п. после решения Банка России) | 18,60% (−0,25 п. п. после решения Банка России) |
| Московский Кредитный Банк | 18,60% | 18,60% |
| Сбер | 18,70% | 18,70% |
| Альфа-Банк | 19,09% | 19,09% |
| ВТБ | 19,40% | 19,40% |
| Транскапиталбанк | 19,45% | 19,45% |
| Средневзвешенная ставка | 18,74% (+0,03 п. п. после решения Банка России) | 18,68% |
Источник: ДОМ.РФ. Расчет выполнен для стандартных условий: стоимость квартиры — 12 млн рублей, сумма кредита — 8,4 млн рублей, первоначальный взнос — 30%, срок — 20 лет, заемщик — любой клиент
Разброс между минимальной и максимальной ставкой составляет 3,55 п. п. — от 15,90% в Банке «Кубань Кредит» до 19,45% в Транскапиталбанке. Лишь две кредитные организации снизили ставку вслед за регулятором, — Абсолют Банк (на 0,25 п. п.) и Промсвязьбанк (на 0,64 п. п для новостроек и на 0,34 п. п. для вторичек).
Сопоставить ипотечные предложения в разных банках удобно на Сравни
Заполните заявку и быстро получите решение.
Почему ставки почти не двигаются
Рыночная ипотека практически полностью проигнорировала итоги июльского заседания Банка России во многом потому, что снижение ключевой ставки в июле было незначительным, а сигнал регулятора — достаточно противоречивым.
Валерий Тумин
директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис»
«Банки заняли выжидательную позицию и не спешат корректировать ипотечные условия. С одной стороны, ключевая ставка снижена, с другой — прогноз по ее среднему уровню за год повышен. Для кредитных организаций это означает, что нельзя исключать вероятность нового повышения ключевой ставки в ближайшие месяцы.
Если банк сейчас снизит ипотечную ставку, а стоимость фондирования позже вырастет, он рискует оказаться в убытке. Именно поэтому многие игроки предпочитают дождаться более устойчивого тренда, прежде чем менять условия кредитования».
Помимо ключевой ставки, банки закладывают в ипотечный процент и премию за риск, отмечает эксперт. По его словам, на фоне сохраняющихся проинфляционных факторов, таких как рост налоговой нагрузки, повышение утильсбора и напряженная ситуация на рынке труда, кредиторы склонны увеличивать эту надбавку.
Именно поэтому итоговая рыночная ставка по ипотеке может стагнировать или даже немного расти, несмотря на смягчение ДКП.
Валерий Тумин
директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис»
«Дополнительно на поведение банков влияют макропруденциальные меры регулятора, направленные на охлаждение кредитного рынка: например, ограничения на выдачу кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Из‑за этих мер банки в целом снижают аппетит к риску и могут удерживать ставки на более высоком уровне, чтобы не наращивать объем потенциально проблемных активов.
К тому же реакция ипотечных ставок на решения Банка России исторически происходит с временным лагом. Долгосрочные кредитные продукты невозможно перестроить мгновенно: банкам требуется время, чтобы оценить новую макроэкономическую картину и адаптировать свои модели ценообразования».
Когда ипотека может подешеветь
Дальнейшая динамика ставок будет во многом зависеть от того, как станет развиваться экономическая ситуация в стране. Эксперты пока видят два сценария:
- Оптимистичный: если инфляция стабилизируется и Банк России продолжит плавно снижать ключевую ставку, то к концу 2026 года рыночные проценты по ипотеке могут немного снизиться — примерно до 17–18,5%.
- Пессимистичный: если инфляция окажется выше прогнозов и регулятор возьмет паузу в снижении ставки, рыночные условия по ипотеке практически не изменятся.
Валерий Тумин
директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис»
«Важно отметить, что при снижении ключевой ставки разрыв между ней и рыночной ипотечной ставкой может сохраняться. Банки не перекладывают в ипотеку всю разницу, а оставляют себе маржу. Именно поэтому даже в случае дальнейшего снижения „ключа“ ипотечные ставки могут оставаться заметно выше».
Согласно оценке ДОМ.РФ, учитывая обновленный прогноз Банка России, быстрое удешевление ипотеки в России пока выглядит маловероятным. На этом фоне падение средней рыночной ставки по жилищным кредитам хотя бы ниже 15% становится реалистичным только ближе к концу 2027 года.
Сопоставить ипотечные предложения в разных банках удобно на Сравни
Заполните заявку и быстро получите решение.
Какие льготные программы продолжают действовать на рынке ипотеки
Сегодня в России по-прежнему действует ряд льготных программ жилищного кредитования. В рамках этих инициатив банки выдают займы на покупку недвижимости под низкий процент, а разницу между субсидируемой и рыночной ставками им возмещает государство.
Какие льготы доступны сейчас
| Название программы | Льготная ставка | Первоначаль-ный взнос | Максимальный размер кредита | Базовые условия |
|---|---|---|---|---|
| «Дальневос-точная и арктическая ипотека» | 1,99–2% | От 20% | 9 млн рублей | Молодые семьи до 35 лет, многодетные родители, участники СВО, сотрудники оборонных предприятий, медицинских и образовательных организаций в ДФО и Арктической зоне |
| «IT-ипотека» | 5,9–6% | От 20% | 9 млн рублей | IT-специалисты от 18 до 50 лет с доходом от 90 000 рублей в малых регионах и от 150 000 рублей в крупных; не действует в Москве и Санкт-Петербурге |
| «Сельская ипотека» | 0,1–3% | От 20% | 6 млн рублей / 12 млн рублей для супругов | Сотрудники АПК, социальной сферы и профильных ведомств на селе; обязательная работа по специальности не менее пяти лет |
| «Ипотека в новых регионах» | До 2% | От 10% | 6 млн рублей | Только для тех, кто ранее не пользовался другими федеральными ипотечными программами |
| «Семейная ипотека» | 5,75–6% | От 20% | 6 млн рублей / 12 млн рублей в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях | Семьи с ребенком до семи лет, двумя и более детьми или ребенком с инвалидностью |
Самой востребованной сейчас остается именно семейная ипотека: на нее приходится более 60% всех выдач. При этом в обозримой перспективе власти планируют пересмотреть условия этой программы.
Основная идея реформы — сделать размер льготной ставки зависимым от количества детей в семье. Сейчас обсуждается вариант, при котором семьи с одним ребенком смогут получать кредит под 10–12%, семьи с двумя детьми сохранят нынешнюю ставку около 6%, а многодетные семьи смогут рассчитывать на ипотеку под 4% и ниже.
Ранее предполагалось, что новые параметры заработают с июля 2026 года, но власти сообщили, что обсуждение всё еще продолжается, а итоговое решение будет принято не раньше октября.
Сопоставить ипотечные предложения в разных банках удобно на Сравни
Заполните заявку и быстро получите решение.
Важное кратко
- После снижения ключевой ставки прошло больше месяца, но ипотека дешевле не стала: средняя рыночная ставка на новостройки в топ-15 банков даже немного выросла — с 18,71 до 18,74%. Снижение вслед за регулятором сделали лишь два банка из 15.
- Причина — неопределенность: снижение ключевой ставки было символическим, а прогноз по ее уровню на 2026–2028 годы был пересмотрен вверх. Банки не спешат корректировать долгосрочные условия, пока нет устойчивого тренда.
- Быстрого удешевления ипотеки ждать не стоит: падение средней рыночной ставки ниже 15% возможно лишь ближе к концу 2027 года. Однако на рынке всё еще действуют льготные программы: семейная ипотека (~6%), IT-ипотека (~6%), дальневосточная (~2%) и другие.
У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!
Читать по теме
Андрей Крылов
старший аналитик Совкомбанка
«В сентябре Банк России будет выбирать между сохранением ключевой ставки на уровне 14% и ее снижением до 13,75%. Более вероятным сценарием считаем сохранение ставки на текущем уровне с учетом сохраняющихся проинфляционных рисков и повышенных инфляционных ожиданий. К концу года мы ожидаем ключевую ставку на уровне 13,75%».