Накопления
Деньги
Недвижимость
Авто
Жизнь
Бизнес и работа
Банк России продолжает постепенно снижать ключевую ставку, однако ждать столь же быстрого удешевления рыночной ипотеки пока не приходится. На заседании в июле регулятор опустил ставку до 14%, но при этом ухудшил прогноз инфляции и повысил ожидания по средней ключевой ставке на ближайшие годы. Это означает, что стоимость кредитов будет снижаться медленнее, чем многие рассчитывали. Разбираемся, когда рыночная ипотека может подешеветь до уровня ниже 15% и что сегодня стоит учитывать потенциальным покупателям жилья.
Почему прогноз Банка России оказался важнее решения по ставке
На заседании 24 июля Центральный банк РФ снизил ключевую ставку всего на 0,25 процентного пункта — до 14%. Однако гораздо большее значение для рынка имели обновленные прогнозы регулятора.
В частности, Банк России повысил оценку инфляции на 2026 год до 6–7% вместо прежних 4,5–5,5% и одновременно пересмотрел ожидания по средней ключевой ставке.
| Средний уровень в 2026 году | Средний уровень в 2027 году | |
|---|---|---|
| Предыдущий прогноз | 14–14,5% | 8–10% |
| Новый прогноз | 14,5–14,6% | 10,5–12,5% |
Таким образом, быстрого смягчения денежно-кредитной политики пока ожидать не стоит, уверены эксперты.
Что сейчас происходит с ипотечными ставками
Большинство крупных ипотечных банков России пока еще не отреагировало на июльское снижение ключевой ставки. Согласно последним данным компании «ДОМ.РФ», средний процент (без учета льготных программ) по жилищным кредитам на новостройки всё еще составляет около 18,71%, а на вторичное жилье — 18,68%.
Ставки по рыночной ипотеке в крупнейших банках (на 24 июля 2026 года)
| Банк | Первичный рынок | Вторичный рынок |
|---|---|---|
| «ДОМ.РФ» | 17,30% | 17,30% |
| Сбер | 18,70% | 18,70% |
| ВТБ | 19,40% | 19,40% |
| Альфа-Банк | 19,09% | 19,09% |
| Совкомбанк | 18,49% | 18,49% |
| Т-Банк | 16,90% | 16,90% |
| Банк «Санкт-Петербург» | 16,99% | 16,99% |
| Промсвязьбанк | 18,69% | 18,39% |
| Московский Кредитный Банк | 18,60% | 18,60% |
| Банк Уралсиб | 18,49% | 18,49% |
| Абсолют Банк | 18,60% (−0,25% после решения Банка России) | 18,60% (−0,25% после решения Банка России) |
| Металлинвестбанк | 17,30% | 17,30% |
| Азиатско-Тихоокеанский банк | 17,80% | 17,80% |
| Банк «Кубань Кредит» | 15,90% | 15,90% |
| Транскапиталбанк | 19,45% | 19,45% |
| Средневзвешенная ставка | 18,71% | 18,68% |
Расчет выполнен для стандартных условий: стоимость квартиры — 12 млн рублей, сумма кредита — 8,4 млн рублей, первоначальный взнос — 30%, срок кредита — 20 лет, заемщик — любой клиент
С помощью калькулятора Сравни можно не только рассчитать ежемесячный платеж, но и изучить график платежей по ипотеке
Так можно наглядно увидеть, сколько ежемесячно уходит на погашение процентов, а сколько — на погашение основного долга.
Почему ипотечные ставки снижаются медленнее ключевой
На первый взгляд кажется, что после каждого снижения ключевой ставки банки должны сразу же уменьшать проценты по ипотеке. На практике этот механизм работает иначе.
Ключевая ставка определяет стоимость денег в экономике, но банки кредитуют клиентов не за счет средств регулятора, а в основном за счет вкладов населения и других привлеченных ресурсов. Пока по депозитам сохраняются высокие ставки, стоимость фондирования для банков остается дорогой. Именно поэтому ипотечные ставки снижаются постепенно.
Кроме того, банки ориентируются не только на текущее решение регулятора, но и на его прогнозы. Если рынок ожидает, что высокая ключевая ставка сохранится еще долго, кредитные организации не спешат смягчать условия по своим продуктам.
Сопоставить ипотечные предложения в разных банках удобно на Сравни
Заполните заявку и быстро получите решение.
Когда ипотека станет действительно доступнее
При средней ключевой ставке 14,5–14,6% в 2026 году и 10,5–12,5% в 2027-м быстрое удешевление рыночной ипотеки пока что выглядит маловероятным, уверены специалисты «ДОМ.РФ».
По оценке организации, падение средневзвешенной рыночной ставки по жилищным кредитам ниже 15% становится реалистичным только ближе к концу 2027 года.
Впрочем, даже это значение нельзя назвать комфортным для большинства покупателей, считают эксперты компании «Яков и Партнеры».
Наталья Куваева
руководитель проектов компании «Яков и Партнеры»
«Комфортным для массового ипотечного рынка можно считать диапазон около 10–12% годовых, хотя даже при таких ставках доступность жилья будет зависеть от стоимости квартиры, первоначального взноса и дохода семьи.
Тем не менее мы считаем, что при благоприятном развитии ситуации приближение к уровню 12–14% возможно в течение следующего года. Однако есть вероятность, что смягчение условий кредитования быстро активизирует отложенный спрос и ускорит рост цен на квартиры. Именно поэтому для покупателей важна не только ставка сама по себе, но и соотношение стоимости жилья, доходов и размера ежемесячного платежа».
Что делать прямо сейчас
Если вы планируете покупать квартиру в ближайший год, имеет смысл уже сейчас подготовиться к оформлению ипотеки.
- Рассчитайте комфортный ежемесячный платеж исходя из семейного бюджета, а не только из максимально возможной суммы кредита.
- По возможности увеличьте первоначальный взнос — это снизит переплату независимо от будущих изменений ставок.
- Следите не только за решениями Банка России, но и за прогнозами ключевой ставки и инфляции: именно они сильнее всего влияют на скорость снижения ипотечных ставок.
- Если нашли подходящую квартиру по привлекательной цене, оцените общую стоимость покупки, а не только процент по кредиту. Иногда выгодная цена жилья позволяет сэкономить больше, чем ожидание снижения ставки на 1–2 процентных пункта.
- Если покупка не срочная, можно дождаться более благоприятных условий кредитования, но учитывать, что одновременно может вырасти стоимость самих новостроек.
С помощью калькулятора Сравни можно не только рассчитать ежемесячный платеж, но и изучить график платежей по ипотеке
Так можно наглядно увидеть, сколько ежемесячно уходит на погашение процентов, а сколько — на погашение основного долга.
Важное кратко
- Банк России снизил ставку до 14%, но средняя ипотечная ставка по рынку всё еще держится выше 18,7% — большинство банков пока не отреагировали на решение регулятора.
- Обновленные прогнозы Банка России по инфляции и ключевой ставке говорят о том, что быстрого удешевления ипотеки ждать не стоит. По оценке экспертов, психологически важная отметка в 15% станет реальной лишь ближе к концу 2027 года.
- Эксперты предупреждают: когда кредиты подешевеют, цены на квартиры могут вырасти. Именно поэтому при выборе момента для покупки важно оценивать не только процент по ипотеке, но и стоимость жилья, размер первого взноса и соотношение платежа с доходом семьи.
У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!
Читать по теме
Алина Попцова
аналитик фондового рынка УК «Альфа-Капитал»
«Исходя из текущего баланса рисков, Центральный банк РФ, скорее всего, продолжит придерживаться жесткой риторики и денежно-кредитной политики. Мы полагаем, что по итогам 2026 года ключевая ставка может опуститься с нынешних 14 до 13–13,5%. При этом к концу 2027 года мы ожидаем ее снижения примерно до 10%».