Сдавать квартиру без договора не запрещено, но это оставляет обе стороны без правовой защиты. Кроме того, отсутствие договора не освобождает арендодателя от уплаты налогов: ФНС отслеживает доходы от аренды через мониторинг объявлений, банковские переводы и данные Росреестра.
За неуплату налога грозит штраф по ст. 122 НК РФ: 20% от неуплаченной суммы при неумышленном нарушении и 40% при умышленном. Дополнительно начисляются пени: 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки.
Сравните предложения ведущих страховщиков и оформите полис онлайн за несколько минут
Главные риски для арендодателя — это финансовые потери и юридическая незащищенность:
- Невозможность взыскать долг. Без договора сложно доказать в суде сам факт аренды и сумму задолженности.
- Порча имущества. Арендатор может повредить мебель, технику или отделку — потребовать компенсацию без договора практически невозможно.
- Доначисление НДФЛ. ФНС вправе потребовать уплату налога за последние три года аренды.
- Проблемы с соседями и УК. Если арендаторы нарушают правила дома, официально предъявить им претензии не получится.
Арендатор без договора рискует деньгами и жильем:
- Внезапное выселение. Собственник может потребовать освободить квартиру без предупреждения и без каких-либо правовых последствий для себя.
- Потеря залога. Без договора невозможно доказать факт передачи обеспечительного платежа.
- Произвольное повышение аренды. Арендодатель вправе изменить сумму в любой момент.
- Невозможность оформить временную регистрацию. Без договора зарегистрироваться по месту пребывания нельзя.
Выбор налогового режима зависит от дохода, количества квартир и типа арендаторов. Самозанятость выгоднее уплаты НДФЛ при условии, что сумма ежегодного дохода не превышает 2,4 млн рублей.
Укажите параметры недвижимости, и мы подберем полис, который защитит имущество от порчи, затопления и других рисков
Если вы сдаете квартиру, предположим, за 50 000 рублей в месяц без договора, необходимо выполнить следующие шаги для легализации дохода:
- Составьте договор найма. Укажите дату начала аренды, сумму и срок. Срок до 11 месяцев не требует регистрации в Росреестре.
- Зарегистрируйтесь как самозанятый. Скачайте приложение «Мой налог» и пройдите регистрацию — это занимает около пяти минут.
- Сформируйте чеки за прошлые месяцы. В приложении укажите дату и сумму каждого полученного платежа.
- Оплатите налог — 4% от дохода за все месяцы аренды.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ, если решили не оформлять самозанятость. Декларация подается за последние три года.
Договор не оформляют в нескольких ситуациях — но это всегда риск:
- Посуточная аренда (до 1 месяца) — например, сдача туристам.
- Аренда родственникам — доверительные отношения снижают вероятность конфликтов.
- Пробное проживание (1–2 недели) — для проверки арендатора перед заключением договора.
Во всех этих случаях ФНС всё равно может выявить доход и начислить штраф.
Договор найма жилья регулируется гл. 35 ГК РФ. В документе должны быть указаны:
Предмет договора — адрес, площадь, количество комнат, а также иные данные для однозначной идентификации объекта (например, кадастровый номер). К договору целесообразно приложить план помещения либо ссылку на выписку из ЕГРН.
Срок аренды — дата начала и окончания. Обратите внимание: если срок составляет ровно один год или более, возникает необходимость регистрации в Росреестре. Чтобы избежать регистрации, нередко заключают договор на срок чуть меньше года (например, 11 месяцев).
Размер арендной платы — сумма в рублях и порядок оплаты (сроки, способ перечисления, валюта платежа).
Обеспечительный платеж (ст. 381.1 ГК РФ) — его сумма, а также четкие условия возврата либо удержания. Следует прописать основания, при которых наймодатель вправе удержать часть или всю сумму (например, задолженность по аренде, ущерб имуществу, неоплаченные коммунальные услуги, если их оплата возложена на нанимателя). Кроме того, стоит указать, допускается ли зачет обеспечительного платежа в счет оплаты последнего месяца проживания.
Обязанности сторон — в том числе кто оплачивает коммунальные услуги и несет расходы на текущий и капитальный ремонт.
Порядок расторжения — срок уведомления о расторжении. Стороны определяют его сами (например, 15, 30 или 60 дней). Наиболее распространенная практика — 30 дней, но закон не устанавливает этот срок как обязательный.
Ответственность за нарушения — меры ответственности за просрочку оплаты, порчу имущества и иные нарушения (штрафы, пени и так далее).
Реквизиты сторон — паспортные данные, подписи, дата подписания договора.
При сроке договора один год и более подлежит регистрации в Росреестре не само соглашение, а возникающее из него обременение права собственности. Госпошлина для физических лиц составляет 2000 рублей.
- Отсутствие договора не освобождает от налогов. ФНС отслеживает доходы от аренды через объявления, банковские переводы и данные Росреестра. За неуплату грозит штраф 20–40% от неуплаченной суммы и пени за каждый день просрочки.
- При отсутствии договора риски несут обе стороны. Арендодатель не сможет взыскать долг и компенсацию за порчу имущества, а квартиросъемщик — доказать факт передачи залога, оформить временную регистрацию, оспорить выселение или повышение платы.
- Легализоваться проще, чем кажется. Самозанятость регистрируется за пять минут, а налог составит всего 4% от дохода — против 13% НДФЛ. Сделать это стоит до того, как ФНС инициирует проверку: добровольное раскрытие дохода снижает риск санкций.
Читать по теме
Накопления
Деньги
Недвижимость
Авто
Жизнь
Бизнес и работа
Владимир Цегоев
шеф-редактор журнала Сравни
«На практике самый болезненный сценарий, когда арендатор без договора устраивает в квартире нелегальное производство или субаренду третьим лицам. Собственник об этом узнает последним, а вся административная и имущественная ответственность де-факто ложится на него, поскольку именно он владеет объектом».