Российскому рынку недвижимости потребуется около двух лет, чтобы преодолеть ценовой перекос, возникший из‑за массовой льготной ипотеки, считает Михаил Задорнов, экономист, бывший министр финансов РФ.
Как льготная ипотека изменила рынок жилья
Государственные ипотечные программы в 2020–2024 годах серьезно нарушили баланс на рынке недвижимости, рассказал в своей колонке Михаил Задорнов, экономист, бывший министр финансов РФ.
Стоимость квадратного метра в среднем по стране выросла на 70%, а в отдельных регионах — вдвое. При этом зарплаты за аналогичный период увеличились только на 35%. В результате разрыв между ценами на новостройки и вторичное жилье достиг 25–30%. Экономист охарактеризовал ситуацию как «абсурдную».
Как обновленная семейная ипотека повлияет на ситуацию
Изменение условий льготной ипотечной программы запустило процесс выравнивания рынка. Застройщики больше не смогут завышать цены, и стоимость первичного жилья начнет стабилизироваться. Часть спроса переместится на вторичный рынок, что поможет сократить разрыв в ценах до 10–15%, ожидает Михаил Задорнов.
По итогам 2026 года объем выданной ипотеки в стране сократится до 4,2 трлн рублей с 4,5 трлн годом ранее. Из‑за ограничений по семейной ипотеке и закрытия массовой господдержки доля льготных займов к концу года составит около 35%. Ранее такие кредиты занимали половину рынка.
Сворачивание новых выдач позволит сократить бюджетные траты на компенсацию процентов банкам с текущих 2 трлн рублей до 1,3–1,4 трлн в 2027 году.
Когда рынок придет в норму
На окончательную балансировку рынка потребуется примерно два года, полагает экономист. Рынок вернется к устойчивому состоянию, и граждане будут покупать недвижимость за счет реальных доходов, а не благодаря масштабной господдержке.
Михаил Задорнов
экономист, бывший министр финансов РФ
«К концу 2028 года, если не случится глобальных шоков, соотношение зарплат к стоимости квадратного метра вернется к уровню 2019-го — и мы увидим здоровую систему, где жилье покупают не за счет бюджетных субсидий, а за счет своих доходов».
Сколько стоит жилье сейчас и чего ждать дальше
По данным Банка России, средняя стоимость квадратного метра в новых квартирах во втором квартале 2026 года приблизилась к 222 000 рублей и за год выросла на 8%.
Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Москвы выросла на 18% составила 481 000 рублей во втором квартале. За это же время средняя начисленная зарплата увеличилась на 9%, до 191 000 рублей. Соотношение «метр к зарплате» ухудшилось с 2,32 до 2,52.
По итогам всего 2026 года цены на первичном рынке вырастут не более чем на 10–12%, прогнозируют в агентстве НКР. Это означает, что основная часть роста еще впереди, хотя темпы останутся значительно ниже, чем в период действия массовой льготной ипотеки 2020–2024 годов.
Лиана Кадырова
эксперт журнала Сравни
«Возвращение рынка к балансу не обязательно будет означать заметного снижения цен на жилье. Скорее, речь идет о постепенном сокращении разрыва между стоимостью недвижимости и доходами населения.
При более жестких условиях льготной ипотеки спрос становится более чувствительным к реальным доходам покупателей, а застройщикам приходится адаптироваться к новой ситуации.
Именно поэтому ближайшие два года рынок, вероятно, будет двигаться не столько за счет снижения цен, сколько за счет замедления их роста, развития скидок и более осторожного поведения покупателей».
Что будет с зарплатами россиян
Согласно оценке Минэкономразвития, реальные заработные платы с поправкой на инфляцию продолжат расти в 2027–2029 годах.
Средняя начисленная заработная плата может вырасти со 112 279 рублей в 2026 году до 137 362 рублей в 2029 году.
Как изменилась семейная ипотека в 2026 году
Ставки
С 1 октября 2027 года ставка и максимальная сумма семейной ипотеки зависят от количества детей и региона проживания. Для всех субъектов, действуют пять уровней ставок. При этом во всех случаях в семье должен быть ребенок младше 7 лет.
| Количество детей | Ставка | Максимальная сумма кредита, руб. |
|---|---|---|
| 5 и более | 2% | 10 млн |
| 4 | 4% | 10 млн |
| 3 | 6% | 10 млн |
| 2 | 8% | 8 млн |
| 1 | 10% | 6 млн |
Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей суммы и ставки выше.
| Количество детей | Ставка | Максимальная сумма кредита, руб. |
|---|---|---|
| 5 и более | 4% | 18 млн |
| 4 | 6% | 18 млн |
| 3 | 8% | 18 млн |
| 2 | 10% | 15 млн |
| 1 | 12% | 15 млн |
Сроки
Максимальный срок действия льготной ставки составляет 15 лет. Сам кредит можно оформить на срок до 30 лет, но после истечения 15 лет ставка перейдет на рыночную.
При каких условиях доступна прежняя ставка
Ряд условий позволяют сохранить пониженную ставку 6% независимо от региона проживания и количества детей:
- строительство частного дома или покупка земли под застройку — ставка 6% для всех семей;
- ребенок-инвалид до 18 лет в семье — ставка 6% на прежних условиях;
- рождение нового ребенка после оформления кредита — ставка снижается со дня, следующего за ближайшей датой платежа после предоставления свидетельства о рождении.
Для семей, которые не подпадают под категорию многодетных, но хотят получить пониженную ставку, есть два варианта:
- Первоначальный взнос от 50%. Если сразу внести половину стоимости жилья или более, ставка 6% предоставляется на весь срок кредита — независимо от количества детей и региона.
- Рефинансирование в течение первого года. Если погасить 50% стоимости жилья или 50% от суммы кредита в первый год действия договора, ставка снижается до 6% через процедуру рефинансирования. Перерасчет происходит со следующего платежного периода.
Подать одну заявку на ипотеку сразу в несколько банков можно на Сравни. Покажем предложения разных банков, среди которых можно выбрать наиболее подходящее. Решение по заявке придет уже через пять минут.
У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!
