Каких изменений ждут по ключевой ставке в октябре 2026 года и как они повлияют на ипотеку: мнения экспертов

Какое решение может принять Банк России 23 октября

Опрошенные редакцией Сравни экономисты и аналитики почти единодушно прогнозируют сохранение ключевой ставки на уровне 14% годовых по итогам заседания 23 октября. Главная причина — наличие ряда проинфляционных факторов.

Лишь 2 из 13 специалистов допускают символическое снижение ставки — на 0,25 процентного пункта, до 13,75% годовых, но признают, что подобный исход пока маловероятен.

Прогнозы экспертов по решению 23 октября

Денис Попов

управляющий эксперт центра аналитики и экспертизы ПСБ

«Продолжение паузы в цикле смягчения денежно-кредитной политики (ДКП) обусловлено усилением инфляции, высокой кредитной активностью и ростом инфляционных ожиданий населения и бизнеса. Так, после реализованного с 1 октября повышения регулируемых тарифов оценочный уровень инфляции (7,2% г/г) превысил прогноз регулятора на конец года (6–7%).

С учетом низкой статистической базы IV квартала 2025 года существенно выросла вероятность закрепления инфляции до конца 2026-го выше 7%, что будет способствовать более продолжительной паузе в цикле снижения ключевой ставки и повышению прогноза по ее траектории на 2027-й».

Как ключевая ставка влияет на стоимость ипотеки

Ключевая ставка определяет стоимость денег для банков.

Если регулятор ее повышает, кредитным организациям становится дороже занимать средства у государства. Чтобы не работать в убыток, они поднимают уровень процентов по своим продуктам, в том числе по ипотеке.

Когда Банк России начинает снижать ставку, стоимость жилищных займов также постепенно опускается, хотя это происходит с заметной задержкой.

Если ключевая ставка не меняется, стоимость рыночной ипотеки обычно стабилизируется: резких колебаний не происходит. При этом отдельные банки могут немного корректировать условия, но общий тренд остается ровным.

Изменение ключевой ставки и стоимости рыночной ипотеки за последние два года

Источники: Банк России, ДОМ.РФ

Хотя в сентябре Банк России сохранил ключевую ставку на отметке 14% годовых, за прошедший месяц средний уровень процентов по рыночной ипотеке незначительно вырос — с 18,73 до 18,76% на новостройки и с 18,67 до 18,69% на вторичку.

Эксперты связывают это с тем, что на фоне ускорившейся инфляции участники ипотечного рынка стали пересматривать свои прогнозы относительно дальнейших действий регулятора. По оценкам банков, жесткая ДКП будет сохраняться дольше, чем предполагалось ранее.

Не менее важную роль играет и рынок облигаций федерального займа (ОФЗ). Когда доходность этих бумаг растет, инвесторам становится выгоднее держать деньги именно в ОФЗ, а не на вкладах. Именно поэтому, чтобы привлечь достаточно средств, банкам приходится предлагать более высокие проценты по депозитам. Это увеличивает их расходы и вынуждает одновременно поднимать ставки по ипотеке.

Игорь Руденко

директор ипотечных продуктов Банка «ДОМ.РФ»

«Ипотека — долгосрочный продукт, поэтому ее стоимость зависит от комплекса факторов, включая уровень ключевой ставки, стоимость привлечения ресурсов и конкурентную ситуацию.

Небольшое изменение рыночных ипотечных ставок за последний месяц может быть связано с ожиданиями участников рынка относительно дальнейшей траектории денежно-кредитной политики и динамикой стоимости фондирования банков. Один из ориентиров здесь — доходность десятилетних ОФЗ, которая выросла после заседания Банка России в сентябре. Одновременно немного увеличилась средняя максимальная ставка по вкладам».

Что может произойти с ипотекой после 23 октября

Если прогноз экспертов оправдается и по итогам октябрьского заседания ключевая ставка будет сохранена, условия рыночной ипотеки вряд ли серьезно изменятся в ближайшее время. Однако при благоприятном развитии ситуации с инфляцией и отсутствии новых экономических потрясений стоимость жилищных кредитов может продолжить постепенно снижаться уже в следующем году.

Ирина Радченко

вице‑президент Международной академии ипотеки и недвижимости

«До конца 2026 года, как и в 2027-м, существенных изменений средних рыночных ставок по ипотеке не ожидается. В следующем году они могут сместиться в диапазон 16–17% с колебаниями в пределах статистической погрешности. Однако, если говорить о возвращении к относительно комфортному уровню ставок, здесь многое зависит от внешних факторов, влияющих на экономику, прежде всего от динамики санкционного режима и геополитической обстановки».

Эксперты ДОМ.РФ, в свою очередь, допускают переход рыночных ставок к уровню ниже 15% к концу 2027 года. Однако в организации подчеркивают, что для массового восстановления спроса необходимо снижение хотя бы до 12%.

Примерно так же считают и аналитики ПСБ. По их оценкам, относительно комфортный для заемщиков уровень ставок начинается с 10–12% годовых, но снижение к этим отметкам может произойти лишь в 2028-м.

Какие льготные программы доступны россиянам

На сегодняшний день в России по-прежнему действует ряд льготных программ жилищного кредитования для отдельных категорий граждан и жителей некоторых регионов. В рамках этих инициатив банки выдают займы на покупку недвижимости под низкий процент, а разницу между субсидируемой и рыночной ставками им возмещает государство.

Какие льготы доступны сейчас

Важное кратко

• Эксперты почти единогласно прогнозируют сохранение ключевой ставки на уровне 14% по итогам заседания Банка России 23 октября. Главная причина — высокие инфляционные риски.
• Сейчас рыночные ставки по ипотеке остаются вблизи 18,7% и до конца 2026 года вряд ли серьезно изменятся. В 2027-м специалисты допускают снижение до 15%, однако возврат к комфортным отметкам (10–12%) может произойти не раньше 2028-го.
• Несмотря на высокий уровень рыночных процентов по жилищным кредитам, в стране продолжают действовать льготные программы с субсидируемыми ставками. Это прежде всего семейная, дальневосточная и IT-ипотека.

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!

Читать по теме

• Как ипотека в России изменила рынок жилья: от ставок 40% до льготных программ
• Ипотека для учителей: как взять кредит на жилье в 2026 году и сэкономить
• Семейную ипотеку могут скорректировать: что уже изменилось и чего ждать дальше