Налоговая инициатива Минфина: сколько придется платить при продаже недвижимости

Суть инициативы

Главное нововведение — применение прогрессивной шкалы НДФЛ к деньгам, полученным от продажи недвижимости. Налог будет исчисляться по единой прогрессивной шкале в зависимости от общего годового дохода.

Сейчас продажа жилья облагается по обособленной шкале: 13% с дохода до 2,4 млн рублей и 15% — с суммы сверх 2,4 млн рублей. При новой схеме к доходу от продажи жилья прибавятся зарплата, доходы от аренды и иные поступления за год. Итоговая сумма будет определять ставку ко всему доходу. Предлагаются такие ставки:

Общий доход за год	Ставка НДФЛ
До 2,4 млн рублей	13%
От 2,4 млн до 5 млн рублей	15%
От 5 млн до 20 млн рублей	18%
От 20 млн до 50 млн рублей	20%
Более 50 млн рублей	22%

Возможно ли будет сохранить минимальную ставку

Опрошенные «РБК Недвижимость» эксперты считают, что удержаться в минимальной ставке 13% после вступления новых правил будет практически невозможно. На это повлияют высокие цены на недвижимость в сочетании со средним уровнем зарплат.

Например, при годовой зарплате 1,5 млн рублей стоимость жилья не должна превышать 900 000 рублей — только тогда общий доход уложится в порог 2,4 млн, ниже которого действует ставка 13%. Найти недвижимость по такой цене будет сложно.

Когда платить не нужно

Собственник будет освобожден от уплаты НДФЛ, если он владел недвижимостью дольше установленного минимального срока. Минимальные сроки владения:

пять лет — в большинстве случаев;
три года — если недвижимость получена в наследство или в дар от близкого родственника.

В ином случае вырученные от продажи жилья деньги признаются доходом и будут облагаться налогом по новым правилам.

Каким будет налог при продаже подаренного жилья

Квартира, дом или земельный участок, полученные собственником в наследство или как подарок, считаются доходом и освобождается от НДФЛ, если даритель является близким родственником.

В Five Stones Consulting посчитали налог по действующим и новым правилам при условиях, что зарплата — 1,5 млн рублей в год, а квартира продана за 10 млн рублей.

Расчет по существующим правилам:

НДФЛ с зарплаты — 195 000 рублей;
НДФЛ с продажи квартиры — 1,452 млн рублей.

Общая сумма — 1,647 млн рублей.

Расчет по новой схеме:

налог с 2,4 млн рублей — 312 000 рублей;
с суммы от 2,4 млн до 5 млн рублей— 390 000 рублей;
с остатка 6,5 млн рублей — 1,170 млн рублей.

Общая сумма — 1,872 млн рублей.

Таким образом, налог будет на 225 000 рублей больше, чем сейчас.

Каким будет налог при продаже купленной недвижимости

При реализации приобретенного жилья минимальный срок владения будет прежним — пять лет. Для единственной, унаследованной или подаренной недвижимости срок снижается до трех лет. При реализации раньше срока нужно уплатить НДФЛ. Налог рассчитывается с разницы между ценой покупки и ценой продажи.

Эксперты Consul Group привели пример, в котором учитывается продавец без других доходов. Если квартира куплена за 20 млн рублей и через два года продана за 50 млн рублей, налоговая база составит 30 млн рублей.

По действующим правилам налог в таком случае составит 4,45 млн рублей. По новой схеме Минфина он вырастет до 5,4 млн рублей. Это на 950 000 рублей выше, чем сейчас.

Если квартиру с такими же условиями продаст собственник с зарплатой 6 млн рублей за год, его совокупный доход составит 36 млн. Совокупный доход сейчас составил бы 5,33 млн рублей, а по новым правилам — 6,6 млн рублей. Разница достигает 1,27 млн рублей.

Сэкономить на страховке по ипотеке поможет Сравни

Покажем предложения страховых компаний, которые подходят под ипотеку, и поможем выбрать полис дешевле.

Выбрать

Изменения затронут и дорогую недвижимость

По действующему законодательству налог на жилье, кадастровая стоимость которого превышает 300 млн рублей, после переоценки может расти не более чем на 10% в год. Для новых объектов в первый год также действует коэффициент 0,6. По новым правилам меры будут отменены.

Что будет с земельным налогом

Если кадастровая стоимость земельного участка увеличилась после смены вида разрешенного пользования, площади или категории земель, сбор будут считать по новой стоимости. Таким образом, если цена участка выросла с 1 млн до 5 млн рублей, налог увеличится в пять раз.

При этом предлагаются послабления для застройщиков. Если стоимость земельного участка превысит 300 млн рублей и он облагается налогом 1,5%, повышающий коэффициент первые три года строительства не применяется. Аналогичная норма касается участков ИЖС, используемых в бизнесе.

Важное кратко

Минфин предложил с 1 января 2027 года облагать доходы от продажи жилья по прогрессивной шкале НДФЛ. Налог будет рассчитываться с учетом совокупного дохода собственника за год.

Платить НДФЛ не придется, если гражданин владел недвижимостью дольше установленного минимального срока. Минимальные сроки владения составляют от трех до пяти лет. В ином случае вырученные от продажи жилья деньги признаются доходом и будут облагаться налогом.

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!

Читать по теме