Акт приема-передачи квартиры

Смена собственника жилья происходит разными способами. Включая покупку, продажу, обмен, дарение или наследование. В любом из перечисленных случаев она подтверждается составлением акта приема-передачи квартиры. Документ подтверждает факт того, что имущество передано от одного владельца другому. Рассмотрим более внимательно, что представляет собой акт приема-передачи квартиры, когда и для чего он составляется, а также почему очень важен для грамотного оформления сделки.

Акт приема-передачи квартиры – определение

Под актом приема-передачи квартиры понимается документ, который подтверждает, что квартира передана новому владельцу в соответствии с условиями договора.

При купле-продаже он подтверждает, что обязательства, принятые сторонами, полностью выполнены. В результате чего объект недвижимости принят покупателем.

Необходимость и цели составления

Подписание акта приема-передачи означает, что ответственность за недвижимость переходит новому владельцу или пользователю. То есть бывший уже не имеет отношения к содержанию объекта. Оформление акта выступает одним из заключительных этапов сделки, результатом которой становится смена собственника или пользователя квартирой. Составление и подписание документа означает, что у сторон нет претензий друг к другу. Что исключает или сводит к минимуму риск возможных обвинений в порче имущества в будущем.

Кроме того, наличие акта обязательно для получения покупателем налогового вычета. Он входит в перечень необходимых документов, которые требуется предоставить в ФНС.

Акт приема-передачи квартиры составляется в нескольких ситуациях. В зависимости от обстоятельств каждой, он подтверждает определенные действия сторон. Рассмотрим наиболее типичные ситуации более внимательно.

Продажа или покупка

Акт составляется не при оформлении договора купли-продажи, а в момент передачи ключей от недвижимости покупателю. Он подтверждает, что продавец освободил квартиру, а покупатель принимает квартиру или другой объект в текущем состоянии. Если в дальнейшем появятся претензии к объекту недвижимости, после подписания акта предъявить их для устранения у покупателя уже не получится.

Дарение

Документ подтверждает, что квартира фактически передана в дар и одаряемый принял ее в том состоянии, в котором она находится и не имеет претензий к дарителю. Составление акта не является обязательным. Но на практике нередко выступает доказательством согласия обеих сторон на сделку.

Получение от застройщика

Акт составляется после сдачи дома в эксплуатацию. Дольщик подписывает акт, чем подтверждает принятие квартиры. Перед этим требуется провести полный осмотр жилплощади.

Если замечены дефекты, они включаются в акт с требованием устранения и сроком исполнения. Причем ключи зачастую передаются новому владельцу без устранения дефектов. Что предусматривает необходимость контролировать исполнение обязательств со стороны подрядчика дополнительно.

Другие ситуации

Достаточно часто акт составляется при сдаче квартиры в аренду. В этом случае смена владельца жилья не производится. Меняется только пользователь объекта. Акт подтверждает, что недвижимость передана во временное пользование в текущем состоянии. В документе описываются все ключевые характеристики объекта, например, наличие бытовой техники, паркета, отделка и т. д. Нередко к нему прилагаются фото квартиры.

При обмене жилья происходит составление двух актов приема-передачи на оба объекта. Часто они объединяются в один документ, подтверждающий выполнение сторонами взятых на себя обязательств в соответствии с условиями договора мены.

Порядок передачи квартиры по шагам

Приемка-передача квартиры представляет собой многоступенчатую процедуру. Ее грамотное выполнение позволяет одной стороне получить качественное и комфортное жилье, а второй – избежать проблем с предъявлением претензий в будущем. Стандартная схема действий со стороны покупателя (получателя, наследника и т.д.) – именно он проверяет качество, характеристики и соответствие квартиры условиям договора – выглядит следующим образом:

1. Назначение встречи. На нем присутствуют все заинтересованные стороны, например, покупатель и продавец (или их уполномоченные представители).
2. Проверка документов. В их число входит не только акт приема-передачи (который подписывается по итогу мероприятия), но и сопутствующая документация:
• акт ввода здания в эксплуатацию;
• кадастровый и технический паспорта;
• экспликация помещений;
• поэтажная или поквартирная планировка;
• паспорта на счетчики (вместе с гарантийными талонами) и т.д.
3. Проверка объекта. Предусматривает внимательный осмотр (при необходимости – с проведением замеров и/или испытаний) следующих строительных конструкций, инженерного оборудования и работ:
• входная группа (дверь);
• стены и полы (с чистовой отделкой или без – в зависимости от стадии готовности);
• потолки;
• окна и внутренние двери;
• вентиляция;
• электрика;
• канализация;
• водоснабжение;
• отопление;
• при необходимости – благоустройство прилегающей территории, детская площадка, вход в подъезд, отделка лестниц/лифтов и т.д.
4. Составление и подписание акта осмотра (при наличии недостатков – с их перечислением вместе со сроками устранения).
5. Составление и подписание акта приема-передачи. Происходит в том случае, если обнаруженные недочеты не мешают передать объект новому владельцу или пользователю. В противном случае сначала происходит устранение недостатков, после чего мероприятие повторно проводится с первого шага до последнего.

Как составить акт приема передачи

Главной задачей акта приема-передачи становится подтверждение выполнения сторонами обязательств. Вплоть до предъявления в качестве доказательства в суде. Чтобы добиться ее решения, необходимо составить документ в соответствии с установленными правилами. Бланк акта выглядит следующим образом.

Он корректируется с учетом конкретных обстоятельств сделки и особенностей передаваемого объекта недвижимости. Рассмотрим наиболее распространенные ситуации из числа возможных.

Новостройка

В этом случае второй стороной акта выступает застройщик. Поэтому он составляет документ по типовой форме. Покупателю потребуется только внимательно его изучить и включить все недостатки в квартире, обнаруженные при осмотре.

Если дефекты мелкие, например, оторваны обои, скрипят двери, акт можно подписать с требованиями их устранения в установленные сроки.

При обнаружении серьезных нарушений, например, поцарапанные стеклопакеты, некачественная электропроводка, акт лучше не подписывать до их полного устранения.

Вторичный рынок жилья

Акт приема передачи квартиры при продаже квартиры на вторичном рынке стороны составляют самостоятельно. Необходимо включить в него обязательные пункты и индивидуальные моменты, характерные для конкретной сделки.

Как может выглядеть акт, что в нем должно быть:

• Наименование, дата.
• Ф.И.О., паспортные данные передающей и принимающей сторон.
• Адрес квартиры.
• Реквизиты договора купли/продажи.
• Показания счетчиков учета услуг.
• Информация о том, что деньги за квартиру внесены в полном объеме и продавец не имеет претензий к покупателю.
• Факт передачи имущества.
• Согласие покупателя на прием квартиры в текущем состоянии без претензий или требования об устранении недостатков со сроком.
• Подписи сторон с расшифровкой.

Бланк акта можно скачать с интернета, главное точно и полно его заполнить.

Если квартира сдается квартирантам, собственнику нужно указать в акте состояние квартиры, мебели, бытовой техники, особенно, если предметы обихода новые. Арендатор вправе указать в акте дефекты, например, не работает телевизор.

Документы для покупателя

Достаточно часто вместе с объектом недвижимости покупателю передается комплект сопутствующей документации. В его состав входят различные паспорта (кадастровый, технический, на счетчики и другое оборудование), проект или его отдельные части, планы, схемы, гарантийные талоны и многое другое. Предоставление документов подтверждается еще одним актом приема-передачи, который оформляется в дополнение к основному на квартиру. Форма обоих примерно одинакова, только дополнительный проще по содержанию и обычно намного менее объемный. Так как в нем содержатся только данные сторон сделки и перечень передаваемой документации.

Место и время подписания

Акт должен быть подписан в присутствии обеих сторон, лучше в приобретаемой квартире непосредственно после ее внимательного осмотра (который проводится по описанной выше схеме). Стороны должны поставить собственноручные подписи, а застройщик печать.

Количество экземпляров зависит от сделки. Если она регистрируется в Росреестре, то потребуется 3 экземпляра: по одному для каждой стороны и для сдачи документов на регистрацию. Акт приема-передачи при аренде составляется в 2-х экземплярах.

Акт составляется в простой письменной форме и не подлежит нотариальному заверению.

Покупка квартиры без акта приема-передачи

Такой формат сделки возможен, но встречается на практике намного реже. По простой и вполне понятной причине: его реализация сопровождается дополнительными рисками для всех заинтересованных сторон. Датой передачи объекта новому владельцу обычно считается день подписания договора купли-продажи. Результатом отсутствия акта становятся следующие весьма вероятные риски:

• для продавца – предъявление покупателем претензий при обнаружении недостатков;
• для покупателя – сложность выселения продавца, если тот не выезжает (как и доказательства недостатков жилья), и трудности с государственной регистрацией прав собственности;
• для обеих сторон – невозможность получения налогового вычета в дальнейшем.

Дополнительный акт к договору купли-продажи – нюансы оформления

Обычно акт приема-передачи выступает дополнением к договору купли-продажи. В этом случае при его составлении стоит соблюдать следующие правила:

• При покупке квартиры по ДДУ, в акте обязательно должна стоять дата передачи.
• При регистрации сделки в Росреестре, прикладывайте акт к пакету документов.
• Если от лица застройщика выступает уполномоченное лицо, действующее на основании доверенности, проверяются его полномочия и доверенность.
• Не следует подписывать акт одновременно с договором купли-продажи или включать в него пункт о согласии сторон считать договор одновременно актом передачи объекта в собственность покупателю.
• Если покупатель обнаружил дефекты и включил их в акт для устранения, он может включить в документ следующую фразу: «Акт вступает в действие после устранения указанных в нем недостатков продавцом».
• Чтобы подстраховаться, покупатель может включить в договор купли/продажи пункт, что часть стоимости квартиры будет внесена после подписания акта ее передачи новому владельцу.

Сроки и условия освобождения квартиры после подписания акта

Сроки и условия освобождения квартиры продавцом обычно устанавливаются в договоре купли-продажи, но могут быть отражены и в акте передачи имущества.

Лучше не подписывать акт до тех пор, пока продавец не съедет и не вывезет полностью свое имущество. Без него сделку можно быстро расторгнуть, при возникновении проблем с освобождением жилплощади.

Что говорит закон?

Базовым законодательным актом, определяющим порядок передачи недвижимости, выступает Гражданский кодекс РФ. Точнее – статья 445 части второй ГК РФ. Она имеет небольшой объем и состоит всего из двух пунктов. Также интерес могут представлять ГК РФ, ст. 556. Передача недвижимости.

FAQ

Как составить акт приема-передач правильно с юридической точки зрения?

Обратитесь к профессиональным юристам за консультацией.

Как обезопасить себя с помощью акта в случае возможных судебных разбирательств?

Составьте акт строго по форме, укажите в нем имеющиеся претензии. Можно пригласить на сделку третье лицо и включить его паспортные данные в акт. При судебных разбирательствах он сможет выступить официальным свидетелем.

Вывод

1. Составлением акта приема-передачи квартиры завершается сделка по переходу объекта недвижимости в собственность покупателя.
2. В составлении акта заинтересованы все стороны сделки.
3. Отсутствие акта превращает сделку в неоконченную и нередко приводит к неприятным последствиям, вплоть до ее расторжения.