Что такое ипотека

Ипотека — это один из основных инструментов, который позволяет сотням тысяч или даже миллионам россиян приобретать и улучшать жилищные условия. Термин означает кредит, выдаваемый под залог приобретаемой недвижимости. Обычно заемные средства направляются на покупку жилья, намного реже – на другие цели.

Знание особенностей, правил и условий ипотечного кредитования, плюсов, минусов и рисков ипотеки позволит избежать финансовые ловушки и правильно оценить свои возможности. Рассмотрим подробно, что представляет собой ипотека, как она работает, стоит ли сейчас брать ипотеку и как ее оформить на максимально выгодных условиях.

Что такое ипотека простыми словами?

Ипотека – это тип обеспечения банковского кредита, в виде залога недвижимости, которую заемщик либо приобретает, либо уже имеет в собственности. При невыполнении заемщиком условий выплаты, кредитная организация получает право на продажу этой заложенной недвижимости с целью погашения задолженности. Регулирует ипотечное кредитование в России Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке».

Ипотечные программы от застройщиков

Принцип действия ипотеки

Основной механизм работы ипотеки заключается в следующем:

• сначала будущий собственник недвижимости выбирает примерное жилье;
• затем он обращается в банк для получения ипотечного кредита;
• банк изучает платежеспособность заявителя, проводит анализ его доходов, кредитной истории и других финансовых обязательств;
• предварительное одобрение банка означает возможность переходить к выбору конкретного объекта недвижимости для покупки;
• после его согласования заключается ипотечный договор, в котором оговариваются условия займа – сумма, процентная ставка, срок выплаты и размер ежемесячных платежей;
• покупаемая недвижимость остается в залоге у банка до полной выплаты кредита;
• в случае невыполнения заемщиком своих обязательств, банк имеет право на изъятие недвижимости с целью компенсации невыплаченной суммы;
• на протяжении всего срока ипотеки заемщику необходимо производить регулярные платежи, которые включают в себя погашение основного долга и уплату процентов за пользование кредитом.

На рынке существует множество видов ипотечных программ, которые различаются по условиям: стандартная ипотека, ипотека с государственной поддержкой, военная ипотека и другие. Выбор подходящей программы зависит от финансовых возможностей и целей заемщика.

Стоит ли оформлять ипотеку сегодня?

Ипотека имеет две стороны: с одной, она предоставляет реальную возможность обладания собственным жилищем, даже если у вас на данный момент нет на это достаточных средств; с другой, при ипотеке существуют финансовые риски, которые практически невозможно спрогнозировать и обязательства, которые могут стать обременительными.

Прежде чем решить, стоит ли брать ипотеку, важно произвести несколько обязательных аналитических действий:

• Оценить собственную финансовую стабильность. Способны ли вы справляться с ежемесячными выплатами в течение длительного периода времени? Надежная работа, стабильный доход и резервный финансовый фонд помогут снизить риски, связанные с возможными изменениями в экономической ситуации или личной жизни.
• Внимательно изучить и учесть процентную ставку, сумму переплаты и другие условия кредитования. Разные банки предлагают различные условия, и их необходимо тщательно изучить и сравнить. Иногда даже незначительное изменение процентной ставки может существенно повлиять на итоговую сумму выплат.
• Определить разумность срока кредитования. Долгосрочные обязательства требуют вдумчивого подхода: чем дольше срок кредита, тем больше вы, как правило, переплатите по процентам. Однако меньшие ежемесячные выплаты могут облегчить текущую финансовую нагрузку.
• Проанализируйте стоимость приобретаемой недвижимости. Основной целью мероприятия выступает прогнозирование возможной выгодности покупки.
• Рассмотреть альтернативные варианты обладания недвижимостью. Аренда жилья, накопление средств для покупки без заимствования, участие в государственных программах поддержки – все эти варианты могут оказаться более выгодными в вашем конкретном случае.

Если вам сложно самостоятельно принять решение, имеет смысл проконсультироваться у специалиста по рынку недвижимости и ипотеке. Важно понимать, что текущие ипотечные ставки по обычным банковским продуктам фактически являются запретительными. Поэтому ипотеку однозначно стоит брать только при получении доступа к льготным программам с господдержкой. Во всех остальных случаях решение должно быть максимально взвешенным и осторожным.

Участники ипотечной системы

Участниками ипотеки называют стороны, которые принимают участие в сделке. Основными действующими лицами здесь являются заемщики, кредиторы, залогодатели, брокеры, оценщики и государственные органы, каждый из которых вносит свой вклад в функционирование этой сложной системы.

• Кредиторы (залогодержатели) – это банки, и другие финансовые учреждения, предлагающие заемные средства. Они проводят детальные проверки, анализируя кредитную историю и доход заемщика, чтобы минимизировать риски невозврата кредита.
• Заемщики – физические или юридические лица, оформившие ипотечный кредит. Они обязаны предоставить полную информацию о своих финансовых возможностях, чтобы получить одобрение на заем.
• Залогодатели – лица, предоставляющие в залог свое недвижимое имущество. Это могут быть как заемщики, созаемщики, так и третьи лица.
• Поручители – лица, которые выступают дополнительным обеспечением по кредитному договору. Если заемщик перестанет оплачивать задолженность, кредитор предъявит требование к поручителю.
• Оценщики недвижимости, проводящие рыночную оценку стоимости собственности, которая служит основой для определения размера кредита.
• Продавцы недвижимости – собственники приобретаемого объекта, компании-застройщики, в зависимости от того, где покупается недвижимость.
• Брокеры, которые выступают посредниками между заемщиком и кредитором. Они помогают выбрать наиболее подходящие условия кредитования, облегчая процесс подачи заявок и переговоров.
• Страховщики, которые страхуют залог в обязательном порядке, а также жизнь и здоровье заемщика в добровольном порядке.
• Росреестр, регистрирующий сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение на недвижимость.
• Государственные органы регулирования, которые устанавливают правовые основы для обеспечения безопасности и стабильности ипотечной системы.

Виды ипотеки

В соответствии с законодательством, ипотека может быть в силу договора и в силу закона:

• Ипотека в силу закона – это вид ипотеки, при которой залогом выступает приобретаемое заемщиком за счет кредита банка недвижимое имущество. Это кредиты на покупку жилья, земельных участков, садовых домиков и других объектов.
• Ипотека в силу договора – это вид ипотеки, предполагающий использование в качестве залога для выполнения финансовых обязательств заемщика недвижимости, находящейся у него в собственности. Кредит может быть выдан на любые цели.

По объекту покупки ипотека бывает:

• для приобретения жилья;
• для строительства дома;
• для покупки дачи, гаража и другой нежилой недвижимости;
• для приобретения земельных участков;
• для покупки коммерческой недвижимости;
• для других нужд.

Специальные (льготные) ипотечные программы

Специальными ипотечными программами являются программы с господдержкой, по которым заемщикам предлагают льготные условия. Чтобы воспользоваться ими, заемщик должен соответствовать определенным требованиям.

Сегодня именно льготная ипотека пользуется особенно заметным спросом, так как обычные ипотечные продукты стали недоступными из-за резкого роста процентных ставок (что выступает логичным результатом аналогичного изменения ключевой ставки Банком России). Основными видами ипотеки с государственной поддержкой выступают:

1. Семейная.
2. Военная.
3. Сельская.
4. Для IT-специалистов.
5. Дальневосточная и Арктическая.
6. Для новых регионов.
7. С семейным капиталом.

Большая часть перечисленных программ (например, семейная или для IT-специалистов) уже продлены до 2030 года включительно. Другие (например, сельская) вообще являются бессрочными. Главными их преимуществами становится возможность взять ипотеку под низкий процент: для сельской – в пределах 3%, для семейной и IT – под 6% годовых, для военной – с полным покрытием за счет бюджета при выполнении дополнительных условий. Что делает участие в ипотечных программах господдержки очень выгодными для потенциальных заемщиков.

Риски, сопутствующие ипотечному кредиту

Перед оформлением ипотеки важно понять, какие она несет риски, чтобы принять взвешенное решение.

Риски ипотеки:

• Увеличение финансовой нагрузки. Кредитные обязательства, особенно такие крупные, как ипотека, требуют стабильного и предсказуемого дохода. Потеря работы, снижение дохода или неожиданные финансовые потери могут привести к невозможности погашения ипотеки. Долговая нагрузка может оказаться непосильной, что в конечном итоге приведет к утрате жилья или даже банкротству.
• Рост процентной ставки. Даже незначительное повышение ставки может значительно увеличить ежемесячные платежи. Важно выбрать кредитора, предлагающего оптимальные условия кредитования.
• Изменение реальной цены недвижимости. Недвижимость может как увеличиться, так и уменьшиться в цене. В случае падения рыночной стоимости возникает так называемая ситуация отрицательного капитала, когда сумма долга превышает стоимость недвижимости. Это особенно критично, если заемщик решит продать жилье ранее окончания срока кредита.
• Правовые и административные риски включают возможность ошибки в документации, проблемы с правами на собственность или неправильную оценку недвижимости. Неправильно оформленные документы могут обернуться длительными судебными разбирательствами и дополнительными расходами.
• Риск дополнительных и сопутствующих расходов, таких как страхование, налоги на имущество и ремонтные работы. Эти затраты могут возрасти, создав дополнительные финансовые штормы.

Основные способы уменьшения рисков при оформлении ипотеки

Перед вами несколько стратегий, которые помогут минимизировать риски ипотеки:

• Тщательный выбор кредитора. Условия, предлагаемые банком, играют ключевую роль в процессе оформления ипотеки. Проанализируйте различные предложения, изучите отзывы клиентов, а также обратите внимание на репутацию компании на финансовом рынке. Это удобно сделать на платформе Сравни.ру, где собраны все актуальные предложения по ипотеке от банков с условиями и отзывами клиентов.
• Оценка собственных финансовых возможностей. Перед оформлением ипотеки необходимо реально оценить уровень своих доходов и расходов, чтобы определить, какую сумму вы сможете выплачивать ежемесячно без ущерба для других расходов в вашей жизни. Использование ипотечных калькуляторов поможет вам спрогнозировать выплаты и сопоставить их с вашим бюджетом. Ежемесячные выплаты по всем вашим кредитам (включая ипотеку) и другим обязательным платежам не должны превышать 30-50% ваших ежемесячных доходов, в зависимости от количества иждивенцев.
• Создание финансовой подушки безопасности. Наличие резервного фонда позволит вам ощущать больше уверенности в случае непредвиденных обстоятельств, например, при потере работы или внезапных медицинских расходах. Приберегите эти средства как минимум на несколько месяцев вперед.
• Возможность рефинансирования. Если есть возможность улучшить условия текущей ипотеки, воспользуйтесь этим шансом. Снижение ставки или изменение сроков кредита может существенно повлиять на вашу финансовую нагрузку.
• Изучение вариантов страхования жизни и здоровья также может способствовать снижению рисков. Страховка может защитить вас и вашу семью в случае серьезных изменений в жизни, связанных с возможностью выплачивать ипотеку.

Требования к заемщику и необходимые документы

Для получения ипотеки заемщик должен соответствовать требованиям банка:

• Гражданство РФ, есть банки, которые дают ипотеку лицам, не имеющим российское гражданство.
• Возраст от 18-21 года (на момент выдачи) до 70-75 лет (на момент полного погашения).
• Постоянная или временная регистрация в регионе присутствия банка.
• Стаж на последнем месте работы от 3 месяцев, общий – от 3-12 месяцев.
• Постоянный доход в достаточном размере.

Потребуется собрать пакет документов. Что нужно стандартно:

• Паспорта заемщика и созаемщиков.
• Второй документ – СНИЛС, загранпаспорт, водительские права и т.д.
• Документы, подтверждающие официальное трудоустройство, стаж и размер доходов.

В зависимости от банка требования к заемщикам и список необходимых документов могут варьироваться.

Пошаговая инструкция по оформлению ипотеки

Эта инструкция поможет вам разобраться в основных шагах при оформлении ипотеки.

Шаг 1. Оценка своих финансовых возможностей

Прежде чем начинать поиск квартиры и оформление ипотеки, важно оценить свою кредитоспособность. Рассчитайте свой ежемесячный доход и расходы, чтобы понять, какую сумму вы можете выделить на погашение ипотечного кредита. Не забудьте учесть такие ежемесячные платежи, как коммунальные услуги, питание и прочие обязательные траты.

Шаг 2: Выбор банка и ипотечной программы

Выберите банк, который предложит вам наиболее выгодные условия. Не стоит останавливаться на первом попавшемся предложении – сравните процентные ставки, комиссии и условия досрочного погашения в нескольких банках. Обратите внимание также на репутацию банка и его гибкость в условиях оформления кредита.

Шаг 3: Сбор комплекта документов

Свяжитесь с вашим будущим банком, чтобы точно узнать, какие документы необходимы.

Шаг 4: Оформление заявки на ипотеку (для получения предварительного одобрения сделки)

Подавайте заявку на ипотечный кредит. На этом этапе банк оценивает вашу платежеспособность и проверяет предоставленные документы. Если все в порядке, вы получите предварительное одобрение.

Шаг 5: Поиск и оценка подходящей недвижимости

С предварительным одобрением на руках можно приступать к поиску подходящей квартиры. Рекомендуется проводить осмотр недвижимости лично, чтобы оценить ее состояние, инфраструктуру района и другие важные критерии. После выбора недвижимости необходимо провести ее профессиональную оценку в аккредитованной банком оценочной компании, это обязательное условие для последующего оформления ипотеки.

Шаг 6: Заключение договоров купли-продажи и ипотечного договора

После того как недвижимость выбрана и оценена, можно переходить к заключению договора купли-продажи. На этом этапе важно внимательно изучить все условия и положения договора. Одновременно с этим составляется ипотечный договор, который будет являться основным финансовым документом вашей сделки.

Шаг 7: Регистрация сделки и приобретение квартиры

Заключительный этап – регистрация сделки в Росреестре. При успешной регистрации ваша ипотека будет считаться оформленной, и вы получите кредитные средства от банка для оплаты выбранной недвижимости. Важно помнить, что регистрация сделки требует времени, поэтому планируйте этапы сделки заранее.

Что будет, если не платить?

Если не платить ипотеку, можно лишиться заложенной недвижимости, которую банк будет вправе реализовать в погашение долга. Причем стандартная схема закрытия ипотеки предусматривает, что в подобной ситуации заемщику не стоит рассчитывать на возврат перечисленных банку денег, так как большая их часть фактически списывается в уплату процентов по кредиту.

Можно ли погасить кредит досрочно

Погасить кредит досрочно можно как частично, так и полностью. Частичное погашение предусматривает или снижение регулярной выплаты платежа, или сокращение срока кредитования. Для досрочного погашения необходимо пополнить счет заемщика и уведомить банк о своем намерении.

Что нужно помнить после оформления ипотеки?

Когда кредит уже получен, стоит помнить о следующем:

• вы можете пользоваться недвижимостью по назначению, например, проживать, сдавать в аренду, если банк разрешит, ее разрешено продать, но деньги сначала направить на погашение долга (на другие цели можно расходовать, только если останутся);
• вносить ежемесячные платежи лучше заранее, чтобы исключить риск задержки поступления средств, что приводит к штрафным санкциям и портит кредитную историю заемщика;
• собственником недвижимости будете являться вы, соответственно, придется платить налог на недвижимость и нести осуществлять обязательные расходы по ее содержанию (что несколько компенсируется возможностью получения налогового вычета – со стоимости жилья и с уплаченных ипотечных процентов).

Как быть при невозможности погасить ипотеку?

Если ваш доход снизился, возникли форс-мажорные обстоятельства, вы не можете осуществлять ежемесячные платежи по ипотеке в прежнем объеме, вы можете сделать следующее:

• Обратиться в банк за реструктуризацией задолженности.
• Рефинансировать кредит в другом банке.
• Взять кредитные каникулы.
• Продать недвижимость и погасить долг (что требует согласия кредитора).

Отечественные законодатели предоставляют в распоряжение заемщиков все больше инструментов для легального решения финансовых проблем. Тем более – если они обусловлены объективными обстоятельствами. Например, правом на полугодовые ипотечные каникулы могут воспользоваться лица, доход которых заметно снизился. Причем банк не имеет права отказать в их предоставлении (в случае подачи полного комплекта подтверждающих документов).

Порядок получения субсидии на погашение ипотеки

Субсидию на погашение ипотеки могут оформить семьи, имеющие троих или более детей, один из них родился в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года. Величина выплаты 450 тыс. руб., выплачивается она только на погашение действующей ипотеки.

Получить субсидирование можно через банк-кредитор или через Госуслуги. Потребуется собрать подтверждающие документы.

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Как и любое финансовое обязательство, ипотека имеет свои преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать перед принятием решения.

Главные преимущества ипотеки:

• Ипотека позволяет молодым семьям, а также людям с ограниченным доходом приобрести собственную недвижимость, не откладывая покупку на десятилетия.
• Ежемесячные выплаты стимулируют заемщиков к более строгому управлению личными финансами.
• Приобретение недвижимости может быть расценено как долгосрочная инвестиция, жилье может увеличиться в стоимости со временем, что обеспечит прирост капитала для владельца.

Ключевые минусы ипотечных кредитов:

• Ипотека – это длительное обязательство, которое может растянуться на 10-30 лет. Это требует уверенности в стабильности работы и дохода на долгие годы вперед.
• Общая сумма ипотечных выплат значительно превышает стоимость приобретаемой недвижимости из-за начисляемых процентов. Это делает покупку менее выгодной в долговременной перспективе.
• В случае финансовых трудностей заемщик может столкнуться с невозможностью производить ежемесячные платежи, что может привести к потере жилья.
• Если владелец захочет продать ипотечное жилье до полного погашения кредита, это может создать дополнительные трудности и издержки.

Что будет с ипотекой в 2026-2028

Завершающийся 2025 год стал переломным с точки зрения тренда Банка России на ужесточение кредитно-денежной политики. Логичным проявлением смягчения позиции регулятора стало заметное снижение ключевой ставки – с локального максимума 21% до 16 %. С высокой долей вероятности можно утверждать, что в 2026 году тренд на уменьшение этого важного показателя будет продолжен.

Что приведет сначала к стабилизации, а затем и активизации рынка ипотечного кредитования. В результате потенциальным заемщикам станут доступными не только льготные варианты ипотеки с господдержкой, но и обычные банковские продукты. Поэтому желающим взять ипотеку под разумный процент и одновременно не имеющим права на льготы, стоит немного подождать с оформлением кредита. По крайней мере, до того момента, когда ставки хотя бы приблизятся к тем, которые были до ужесточения ДКП Банком России.

Что еще посмотреть или почитать по теме?

Тема ипотеки и ипотечных кредитов сохраняет актуальность на отечественном рынке недвижимости. По вполне понятной и очевидной причине. Она остается одним из немногих реальных способов улучшить условия проживания для большинства россиян. Ниже представлено несколько ссылок на видеоролики с легально работающих в стране хостингов:

1. https://vkvideo.ru/video-211733116_456239048.
2. https://vkvideo.ru/video-58775244_456240172.
3. https://vkvideo.ru/video-198934821_456239807.
4. https://vkvideo.ru/video-229516907_456239143.
5. https://vkvideo.ru/video-79377876_456243712.

FAQ

Что понимается под ипотекой?

Определение термина ипотека – залог недвижимости в обеспечение кредита. Расшифровка слова возможна также, как крупный заем для покупки недвижимости. В юридической лексике слово может расшифровываться как вид финансово-правовых отношений между желающим купить жилье и кредитором, в качестве которого выступает банк или другая финансовая организация.

Какую недвижимость можно приобрести в ипотеку на рыночных условиях?

В ипотеку можно приобрести практически любую недвижимость. Важно помнить, что на разные ее виды предлагаются различные условия. Среди наиболее востребованных вариантов ипотечных продуктов выступают кредиты на приобретение следующих объектов недвижимого имущества:

• квартира, апартаменты на первичном или вторичном рынке;
• таунхаус;
• готовый дом (или его строительство);
• земельный участок;
• гараж или парковочное место;
• садовый дом и т.д.

Вывод

1. Ипотечный кредит это – это финансовый инструмент, который позволяет людям приобретать недвижимость, не имея полной суммы для оплаты ее стоимости сразу.
2. В основе ипотеки лежит заем, предоставляемый банками или другими финансовыми учреждениями под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости.
3. Знать, что такое ипотека и понимать механизм ее действия важно всем, кто собирается покупать недвижимость в кредит.
4. Хотя ипотека предоставляет возможность стать собственником жилья, она требует тщательной оценки всех потенциальных рисков и создания финансовой подушки безопасности.
5. Независимо от того, насколько привлекательными кажутся условия кредитования, всегда стоит помнить о возможных трудностях и заранее быть готовым к их преодолению.
6. В ближайшее время брать ипотеку выгодно тем, кто подходит под условия программ льготного кредитования.
7. Остальным заемщикам будет выгодно оформлять ипотеку, если имеют хороший первоначальный взнос, ждут поступление крупных сумм в ближайшем будущем (чтобы быстрее рассчитаться с кредитом).
8. При изменении условий ипотечного кредитования в лучшую сторону вы сможете провести рефинансирование остатка задолженности.