Договор сдачи квартиры в аренду 2026

Договор на сдачу квартиры служит официальным подтверждением сделки и позволяет зафиксировать в письменном виде обязательства сторон. Разберемся, как правильно его составить и какие еще документы надо подготовить, планируя сдать квартиру в краткосрочный или долгосрочный найм.

Договор аренды или найма? 

Когда собственник квартиры сдает жилье физическому лицу, с юридической точки зрения он становится наймодателем, а квартирант – нанимателем. Если же квартиру у физического лица снимает юридическое лицо или ИП, стороны договора именуются арендодателем и арендатором. Соответственно, в первом случае заключается договор найма, а во втором – аренды. Но в быту наем жилья часто именуют арендой, и даже могут дать такое название договору, заключенному между физическими лицами.

Это не делает документ недействительным – в случае судебного рассмотрения конфликта договор аренды будет расцениваться как договор найма.

Поэтому в статье указанные термины будут использоваться как равнозначные.

Зачем нужен договор для сдачи квартиры в аренду 

Договор найма (аренды) квартиры заключают между собой наймодатель и наниматель, чтобы регламентировать условия и правила съема жилья. Документ позволяет защитить интересы обеих сторон и легализует соглашение в правовом поле.

Договор найма:

• Устанавливает права и обязанности сторон. В документе прописываются права и обязанности наймодателя и нанимателя: указываются сроки съема квартиры, правила пользования жильем, обязанности по обслуживанию и ремонту.
• Регулирует финансовые вопросы. В документе фиксируют размер арендной платы, сроки оплаты, методы расчета, порядок оплаты ЖКУ. Оговариваются возможные форматы оплаты (деньгами, услугами, ремонтом). Это значительно снижает риск возникновения конфликтов между сторонами соглашения.
• Защищает интересы собственника жилья. Владелец может прописать запрет на субаренду или подселение, на животных, курение в квартире и т.д., установить правила поддержания порядка.
• Защищает права нанимателя. В документе прописываются обязанности собственника в отношении вопросов безопасности, ремонта и т.д., регламентируется порядок посещений для проверки состояния жилья. Оговариваются основания для досрочного выселения с предварительным уведомлением, фиксируется запрет на повышение арендной ставки в одностороннем порядке.
• Помогает урегулировать споры. Документ служит юридически значимым основанием для решения спорных вопросов между наймодателем и нанимателем, в том числе через суд.
• Фиксирует состояние квартиры, имущества. Если в договор включить описание исходного состояния жилья, будет проще определить и доказать, какой ущерб возник по вине квартирантов.

Чем подробнее прописаны в договоре права, обязанности, правила и порядок компенсации ущерба, тем выше защищенность обеих сторон и ниже риск возникновения конфликтов.

Можно ли сдавать квартиру без договора – минусы и последствия

Согласно п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ, собственник квартиры имеет право его сдать на основании договора найма или аренды. Отношения по пользованию жильем оформляются письменным соглашением. Отсутствие договора, зафиксированного на бумаге (или в электронном виде в формате публичной оферты), не только является нарушением закона, но и несет риски для обеих сторон.

Наниматель может столкнуться со следующими проблемами:

• появление в квартире долевого собственника, который размещается в ней на законных основаниях и выселяет квартиранта либо создает ему дискомфортные условия проживания;
• наймодатель требует увеличенную плату за съем квартиры, грозя выселением или отъемом имущества;
• собственник обвиняет квартиранта в вымышленной порче имущества и требует компенсации;
• владелец квартиры договаривается с квартирантом о ремонте в счет арендных платежей, а по окончании ремонта требует досрочного выселения и т.д.

Наймодатель, в свою очередь, рискует доходом и имуществом, поскольку квартирант может:

• перестать своевременно оплачивать жилье, прожить несколько месяцев в долг и сбежать;
• накопить долги по коммунальным платежам, гасить которые придется владельцу квартиры;
• сдать жилье в субаренду без согласования;
• нарушать общественный порядок, привлекая внимание соседей и повышая риск, что вскроется факт нелегальной сдачи жилья;
• нанести серьезный ущерб имуществу, недвижимости вплоть до затопления или пожара;
• привести квартиру в антисанитарное состояние;
• превратить жилье в прибежище наркоманов, алкоголиков или сектантов;
• нанести ущерб общедомовому имуществу и т.д.

Без договора, в котором прописаны права и обязанности сторон, собственник и квартирант не имеют возможности защитить свои интересы через суд.

Сдавая квартиру без договора, собственник нарушает закон. Важно учитывать, что отсутствие договора не освобождает наймодателя от обязанности уплачивать налог на доход от сдачи жилья внаем. Поэтому собственник также рискует быть оштрафованным налоговой службой. 

Налоговая заставляет добровольно или через суд уплатить НДФЛ в размере 13% за весь период сдачи жилья (но не более 3 лет), а если доказано, что годовой доход составил свыше 2,4 миллиона рублей, то налоговая ставка повышается до 15% и более, в зависимости от превышенного лимита. Также выписывается:

• штраф в размере 20% или 40% от просроченной суммы (в зависимости от неумышленности или умышленности действий);
• штраф за просрочку подачи декларации 3-НДФЛ в размере 5% от неуплаченной суммы за каждый просроченный месяц (минимум 1000 рублей, максимум 30% от указанной суммы);
• пени за просрочку – за каждый календарный день 1/300 актуальной ключевой ставки ЦБ.

Как составить договор найма квартиры

Чтобы избежать конфликтов и недопониманий, возникших, в том числе, из-за неоднозначных трактовок написанного, к составлению договора аренды следует подходить очень внимательно. Несмотря на то, что типовой документ можно скачать в интернете, важно знать, какие моменты обязательно должны быть отражены в договоре.

В список обязательных пунктов входит:

• ФИО и паспортные данные сторон.
• Реквизиты документа, подтверждающего право собственности.
• Техническое описание квартиры – адрес, количество комнат, площадь.
• Срок аренды (даты заселения и выселения). Здесь же прописывается возможность пролонгации и условия продления (к примеру, замена сантехники или повышение арендной платы). Если договор бессрочный – это надо указать.
• Количество заселяемых людей, их ФИО, включая несовершеннолетних.
• Размер арендной платы, срок внесения, способ оплаты (наличные, перевод на карту или банковский счет). Если планируется изменение арендной платы, надо указать, на какую сумму и с какой даты.
• Порядок оплаты ЖКУ. Включена оплата счетчиков в арендную плату или квартиранты оплачивают их сами.
• Депозит (залог) и штрафы. Размер залога обычно составляет месячную стоимость аренды. Размеры штрафов за просрочку, за ущерб имуществу определяются индивидуально.
• Права и обязанности сторон. Здесь надо четко прописать условия, включая своевременную оплату аренды и счетчиков, ремонт и обслуживание техники и т.д.
• Согласование работ. Следует определить, какие виды работ могут выполняться с согласия наймодателя, а какие не требуется разрешения (сверление стен под полки и т.п.).
• Правила относительно животных, курения в квартире, субаренды или подселения.
• Порядок разрешения споров, условия досрочного расторжения договора. Следует договориться о досудебном решении конфликтов.
• Дата и подписи сторон на обоих экземплярах договора.

Образец и шаблон договора – бланк для скачивания

Чтобы упростить себе задачу составления договора, можно скачать и распечатать готовый бланк. Предлагаем использовать типовой образец, в который можно внести коррективы, чтобы адаптировать документ под свои требования к нанимателям. Шаблон находится здесь.  

Другие полезные документы

Образец акта приема-передачи жилья

Документ фиксирует состояние квартиры на момент передачи ключей. Акт следует распечатать в двух экземплярах, каждый из которых подписывается обеими сторонами соглашения. Скачать бланк можно здесь.

Образец акта описи передаваемого имущества

Перечень мебели, техники и другого имущества с описанием их текущего состояния поможет быстро решать вопросы в случае нанесения имуществу какого-либо ущерба. Бланк акта описи находится здесь.

Образец расписки о получении денежных средств

Если договором предусмотрена оплата аренды наличными, важно каждый раз оформлять расписку. С готовым бланком, который можно взять здесь, это делать проще.

Образец договора о расторжении договора аренды квартиры

Если стороны пришли к соглашению по поводу досрочного расторжения договора аренды, юридически правильно его оформить поможет соответствующий шаблон.

Образец акта возврата квартиры по договору аренды квартиры

В акте возврата квартиры фиксируется ее состояние на момент выезда квартирантов. Это помогает избежать претензий, выдвинутых задним числом. Бланк акта возврата квартиры скачайте здесь.

Образец претензии

Если наниматель задерживает арендную плату и отказывается съезжать, либо отказывается компенсировать серьезный материальный ущерб, первым шагом к урегулированию вопроса станет вручение претензии. Документ составляется в свободной форме в двух экземплярах, на обоих должны быть подписи сторон. Если попытка досудебного урегулирования конфликта не возымеет действия, наймодатель получает основание подать судебный иск с приложением указанной претензии.

Образец претензии наймодателя по поводу невыплаты задолженности можно взять здесь.

Возможные проблемы и пути их решения

У наймодателя могут измениться планы на квартиру, но закон запрещает выселять квартирантов до истечения срока договора. Чтобы избежать конфликта, в договоре следует предусмотреть возможность досрочного расторжения и оговорить его условия.

Совладельцы квартиры могут доставить неудобства квартирантам, настаивать на расторжении договора. Чтобы обезопасить себя и нанимателей от проблем, наймодателю следует заранее согласовать свои планы по сдаче жилья с долевыми собственниками и получить от каждого письменное согласие.

FAQ

На какой срок заключают договор найма?

Законодательство установило максимальный срок, и он составляет 5 лет. Если в документе не указан срок аренды, по умолчанию считается, что соглашение заключено на пять лет. Договоры на год и более считаются долгосрочными и требуют регистрации в Росреестре (необходимо зарегистрировать обременение недвижимости). Минимальный срок не регламентируется. Бессрочные договоры регистрировать в Росреестре не требуется.

Как продлить краткосрочный договор?

Договор, заключенный на срок менее года, можно продлить, заключив дополнительное соглашение. Либо подписав новый договор.

Вывод

Грамотно составленный договор аренды фиксирует все условия соглашения, подтверждает состояние квартиры на момент вселения квартирантов. Если одна из сторон не соблюдает условия договора, конфликт можно решить через суд. Также этот документ помогает готовить отчетность при уплате налогов.