Донорская семейная ипотека: что это и как работает

Молодой семье бывает очень непросто рассчитаться с долгами и взять ипотеку по рыночной ставке. Чтобы оформить кредит под низкий процент если нет детей или дети выросли можно привлечь «донора» — созаемщика, у которого есть ребенок младше 6 лет. Ниже рассказали о том, насколько это законно и как оформить подобную сделку.

Что такое донорская семейная ипотека?

Донорство – это привлечение созаемщика с маленьким ребенком для того, чтобы получить кредит под 6% и ниже, снизить кредитную нагрузку в месяц. Причем привлечение это вполне законное. Главное – это чтобы созаемщик доказал свою платежеспособность, так согласно условиям банка, рассматривается и в качестве поручителя. Чаще всего донор подыскивается как раз для семейной ипотеки.

Ипотечные программы от застройщиков

Донорская ипотека в 2026 – нюансы и изменения

В 2026 году, как прогнозируется, нельзя будет оформлять более одной ипотеки в одни руки. До этого существовала лазейка, благодаря которой из-за количества заемщиков можно было оформить даже несколько ипотек. Теперь же планируется более жесткий контроль.

Кто может выступать донором?

В качестве донора могут выступить родственники. Чаще всего это самые близкие родственники – родители, братья или сестры. Но также можно выбрать кого-нибудь из близких друзей или постороннего человека, который за плату готов выступить «донором». На практике «донорами» выступают коллеги или знакомые, которым доверяет основной заемщик. Главное, чтобы кандидат имел хороший постоянный доход и положительную кредитную историю.

Каковы права и обязанности донора?

Донор имеет полное право участвовать в распределении собственности. Если имеются другие мысли на этот счет, стоит прописать их в договоре. Также донор может выйти из ипотеки, если планируется, например, рефинансирование. Однако этот выход должен быть согласован с заемщиками и с банком. Что же касается обязательств, то в случае возникновения финансовых проблем у основных созаемщиков донор обязуется выплачивать долг.

Преимущества донорской семейной ипотеки

Такая ипотека значительно повышает шансы на то, что заемщикам одобрят выдачу ипотеки. Это своеобразная подстраховка не только для них, но и для банка, который будет уверен в том, что свои выплаты он получит. Заемщики также могут рассчитывать на более крупную сумму одобрения, поскольку к их доходам прибавятся еще и доходы донора. Если же возникнут финансовые трудности, семья сможет с ними справляться, ведь имеется подстраховщик-донор для ипотечных вопросов, который по закону выступает созаемщиком.

Недостатки и риски

Не так просто найти человека, который согласится взять на себя финансовую ответственность за других людей. Ведь если вдруг основные заемщики откажутся оплачивать долг, донор по закону должен будет делать это сам. К тому же при просрочках ухудшится и его кредитная история. Если же донор захочет выйти из сделки, потребуется получить согласие заемщиков и банка, и не факт, что оно будет получено.

Но могут подвести не только заемщики – донор также может проявить себя не с лучшей стороны, если начнет претендовать на долю в квартире и начнет оспаривать свои права в суде.

Как оформить донорскую семейную ипотеку – пошаговая инструкция

Итак, если вы хотите поучаствовать в донорской семейной ипотеке, вот что понадобится предпринять:

• Выбор подходящей программы. Для начала обратитесь в разные банки и изучите их программы. Такого рода ипотеку предоставляют Сбербанк, Дом.РФ, ВТБ. Проконсультируйтесь со специалистами для большей надежности.
• Подготовка документов. И заемщикам, и донорам потребуется подготовить паспорта, справку о доходах, выписку из кредитной истории. Справка о доходах может быть оформлена либо в стандартном формате 2-НДФЛ, либо по форме от банка. Если имеется документ на имущество, его тоже взять не помешает.
• Согласование с донором. Обязательно поговорите с донором и расскажите ему обо всех нюансах. Уточните, со всем ли он согласен. Это важно, чтобы не было проблем в будущем.
• Теперь можно переходить к оформлению заявки в банке. В этой заявке укажите донора как ответственное лицо.
• Как только ваша заявка будет одобрена, можно приступать к заключению договора о купле-продаже недвижимости. Также нужно будет всем вместе составить ипотечный договор. На всех этих этапах должен присутствовать донор – теперь он является полноценным участником процесса.

На что обратить внимание при выборе донора?

В первую очередь, человек должен вызывать доверие в долгосрочной перспективе. Поскольку ипотека – явление долгое, важно, чтобы человек не подвел в этот период. Поэтому нужен тот, в ком заемщики смогут быть уверены. Также нужно, чтобы у кандидата был хороший доход и была безупречная кредитная история. А еще будущий донор должен в полной мере осознавать, что, в случае возникновения каких-то непредвиденных ситуаций и невозможности заемщиков платить, именно на его плечи взвалится долговой груз. Человек должен быть согласен и готов к этому.

Примеры использования донорской семейной ипотеки

Достаточно распространенным вариантом такой ипотеки является ситуация, когда семья с маленьким ребенком хочет взять ипотеку, а в помощники берется родитель одного из супругов. Его доход учитывается при оформлении сделки.

Еще один пример донора – близкий друг. Доход друга учитывается при оформлении ипотеки, на него выделяется доля. А со временем заемщики могут выплатить долю этого друга, что оговаривается заранее.

Что говорит закон

Часть 1 статьи 308 ГК РФ предусматривает, что и в качестве кредитора, и в качестве должника могут участвовать несколько лиц. Конечно, они должны соответствовать определенным требованиям, но их наличие в любом случае имеет законные основания. В любом случае каждый из созаемщиков должен следить за тем, чтобы оплаты вносились вовремя и в нужном объеме.

FAQ

Насколько велик риск, что банк одобрит донора?

Если донор проявит себя как платежеспособное лицо и будет отвечать другим обязательным требованиям, его обязательно одобрят.

Как выбрать надежного донора?

Надежного человека смогут подобрать только сами заемщики. Им виднее, кому из их окружения можно доверять, кто действительно сможет взять на себя часть финансовых обязанностей и согласится со всеми нюансами.

Вывод

Донорская ипотека – достаточно эффективный способ получить одобрение по семейной ипотеке. И семье с детьми легче, и банк более уверен в своих клиентах. Однако к выбору донора важно подойти с особой тщательностью – необходимо, чтобы человек кроме наличия ребенка смог доказать свою платежеспособность, даже если не придется ему оплачивать такую ипотеку.