Считается ли квартира в ипотеке собственностью

Приобретение жилья в ипотеку – достаточно распространенная схема приобретения квартиры или дома. Но кому в таком случае принадлежит это жилье до погашения ипотеки – самому заемщику или все же банку? Нужно уметь разбираться в этих нюансах.

Квартира в ипотеке: считается ли она собственностью?

Законодательство нашей страны определяет, что квартира, приобретенная заемщиком, считается его собственностью. Причем даже та квартира, которая была оформлена с помощью ипотеки. Однако пока полностью не погашен долг вместе со всеми начислениями в совокупности, на эту собственность налагаются некоторые ограничения.

Ипотечные программы от застройщиков

Кому принадлежит ипотечная квартира

Как только заключается сделка, право собственности обозначается на Росреестре. Закрепляется оно за заемщиком. Под заключением сделки подразумевается подписание договора о купле-продаже и подписание ипотечного договора. В этих документах будет указываться, что владельцем является клиент – то есть, заемщик.

При этом выдадут и выписку из ЕГРН. В ней можно найти обозначение о том, что жилье находится в залоге у банка. Но не стоит путать залог и право собственности – это абсолютно разные понятия.

В какой момент становится собственностью заемщика

Собственностью заемщика жилье становится ровно тогда, когда заемщик ставит свои подписи на договоре о купле-продаже. Тот факт, что ипотека полностью не выплачена, никакой роли при этом не играет. Ограничения присутствуют, но это не означает, что квартира полностью принадлежит банку.

Ограничения на использование квартиры в ипотеке

А теперь более подробно стоит поговорить о том, что может и что не может делать заемщик, пока не выплатит ипотеку:

• продажа, преподнесение в дар, завещание – в теории можно попробовать это оформить, если запросить согласие банка в письменном виде (ст. 346, ГК РФ);
• сдача в аренду, регистрация других лиц – тоже возможны. Некоторые банки требуют согласования в договоре, однако по закону это необязательно (ст. 346, п.3, ГК РФ);
• существенная перепланировка – в отличие от косметического ремонта, тоже требует согласования;
• регистрация других людей – только с согласования банка, при этом он н еможет запретить регитрсацию членов семьи (ст. 31, ЖК РФ);
• завещание квартиры – возможно без согласования с банком (ст. 37, п. 3 ФЗ “Об ипотеке”; ст. 1123 ГК РФ, “Тайна завещания”).
• попытки заложить еще раз – это запрещено при любых условиях;
• самостоятельное проживание – возможно и без разрешения, поскольку заемщик является собственником.

Также собственник квартир обязан поддерживат ипотечное жилье в приличном состоянии (ст. 30, ФЗ “Об ипотеке”) и не может ухудшать его состояние и уменьшать его стоимость ниже рыночной (ст. 29, ФЗ “Об ипотеке”).

После выплаты ипотеки: что происходит с собственностью?

После выплаты ипотеки все те ограничения, которые накладывались ранее, перестают существовать. Теперь владелец жилья может делать с квартирой или домом все, что хочет. Но, конечно, перед этим он должен снять обременение с квартиры официально, иначе могут возникнуть недопонимания.

Владелец квартиры должен взять из банка справку о том, что кредит погашен полностью. Также нужно подать заявление в Росреестр, а из ЕГРН требуется получить выписку о закрытии долга.

Сроки регистрации права собственности на квартиру

Все зависит от того, каким способом происходит оформление. Если через МФЦ, ждать придется от 7 до 9 рабочих дней. В случае с электронной регистрацией ожидать придется, скорее всего, 5 рабочих дней. В случае необходимости можно запросить ускоренную сделку за день, но об этом следует говорить отдельно.

Нюансы и сложности при оформлении

После подбора подходящей квартиры на первичном или на вторичном рынке стороны подписывают договор купли-продажи. Об этом нюансе знают все. Но не все знают, что при покупке жилья непосредственно у застройщика необходимо подписать особый договор – об участии в долевом строительстве. И уже потом с банком подписывается ипотечный договор, в котором подробно прописываются все нюансы от срока до процентов. Важно изучить эти нюансы, чтобы потом не возникало вопросов о том, откуда взялись те или иные данные.

Не стоит забывать об еще одном очень важном документе – выписке из ЕГРН. В этой выписке обозначается право собственности заемщика. Мало ли, какие споры в будущем произойдут, поэтому такой выпиской пренебрегать не стоит. Ну и, конечно же, в обязательном порядке в такой бумаге прописывается залог.

Права и обязанности собственника квартиры в ипотеке

Если говорить о правах собственника квартиры, то они следующие:

• проживание заемщика и членов его семьи – безусловно, никто не может им запретить спокойно жить в квартире. То, что ипотека не выплачена, в данном случае никакой роли не играет;
• регистрация в квартире самого заемщика и членов его семьи – в этом случае разрешение банка не требуется. Собственник имеет полное право как прописаться сам, так и прописать своих самых близких людей;
• преображение жилья – если имеется в виду не капитальный ремонт с перепланировкой, а обычный косметический ремонт, владелец в полном праве его провести по своему усмотрению.

А теперь необходимо упомянуть об обязанностях заемщика:

• выплата частей ипотеки вовремя. О сроках и суммах речь всегда идет при подписании договора. Если заемщик не соблюдает сроки или полностью игнорирует выплаты, банк в праве принять соответствующие меры;
• содержание квартиры или дома в хорошем состоянии. Каких-то существенных изменений быть не должно. То есть, например, снос стен недопустим;
• выполнение условий по страхованию жилья. Такая страховка очень часто предлагается банком. И если клиент на нее соглашается, вносить соответствующие оплаты нужно точно так же, как оплаты по ипотеке.

В каких случаях можно потерять ипотечное жилье

Ипотечное жилье можно потерять в том случае, если заемщик не выполнил свои обязательства. То есть, если не выплачивать ипотеку, банк может отправить в суд взыскание на налоговое имущество. После этого квартира продается. Пока жилье не реализуется, именно банк будет выступать в роли временного собственника.

FAQ

Является ли банк собственником взятой в ипотеку квартиры?

Нет, собственником юридически является заемщик. Банк же выступает в роли держателя залога. То есть, в случае невыплаты заемщиком ипотеки так, как было оговорено, банк защищает свои интересы. То есть, он может отобрать жилье. Поэтому до выплаты ипотеки с жильем нельзя делать все, что угодно.

Можно ли проживать в ипотечной квартире так, как хочется, до выплаты ипотеки?

Проживать самому и с семьей во взятой в ипотеку квартире, конечно же, можно. Можно и делать в ней ремонт по своему вкусу. Но вот продавать, передаривать такую жилплощадь нельзя ни в коем случае.

Вывод

В целом, приобретенное в ипотеку жилье можно смело назвать собственностью заемщика. Причем с первых же минут приобретения. Однако до полноценного погашения долга имеются некоторые ограничения, с которыми стоит считаться.