Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора

Термин «ипотека» используется очень часто и практически повсеместно. Причем далеко не всегда правильно с юридической точки зрения. Например, далеко не все потенциальные заемщики понимают разницу между двумя видами ипотеки: в силу закона и в силу договора. Можно однозначно утверждать, что только специалисты по финансовому рынку смогут указать на разницу между ними. Рассмотрим более внимательно, что понимается, когда возникает и прекращается ипотека в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона и договора – определение и особенности

Ипотека в силу закона предполагает предоставление заемщиком в ипотечный залог приобретаемого на средства кредитора объекта недвижимости. В качестве недвижимого имущества может выступать:

• земельный участок;
• комната;
• квартира;
• частный дом;
• или другие жилые помещения.

Важно отметить, что сказанное выше распространяется на любое недвижимое имущество – коммерческие объекты, промышленные здания и т.д. Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется в один момент с переходов прав владения на актив. Основанием для этого становится договор ЦЖЗ (целевого жилищного займа) или кредитный договор.

Ипотека в силу договора предусматривает предоставление в качестве обеспечения финансовых обязательств заемщика уже имеющейся у него недвижимости. Регистрация ипотеки в силу договора происходит после того, как перешли права собственности. Основанием для этого становится ипотечный договор.

Ипотечные программы от застройщиков

Что говорит закон?

Основания для возникновения, порядок прекращения и другие аспекты взаимоотношений в рамках ипотечного кредитования регламентируются положениями №102-ФЗ (датируется 16.07.1998) «Об ипотеке». Базовый для рассматриваемой сферы деятельности Федеральный закон постоянно корректируется, а потому актуальная на сегодня редакция принята совсем недавно – 31.07.2025 года.

Кто выступает залогодержателем?

В подавляющем большинстве случаев залогодержателем становится банк, выдающий кредит. Намного реже ипотечные взаимоотношения возникают без участия финансовой организации – между покупателем и продавцом, оба из которых выступают в статусе физических лиц. В этом случае залогодержателем становится продавец жилья.

Когда возникает ипотека?

Ипотека в силу закона возникает при выполнении условий, которые установлены №102-ФЗ. Второй вариант ипотеки возникает после подписания соответствующего ипотечного договора.

Основания для прекращения

Основанием для прекращения ипотеки в силу закона выступает подача заявления залогодержателя о необходимости снятия обременения вследствие исполнения залогодателем взятых на себя финансовых обязательств. Во втором случае аналогичное решение принимается при расторжении или истечении срока действия, указанного в договоре ипотеки.

Ипотека в силу закона – сопутствующие риски и сложности

Именно такой формат сделки используется для приобретения жилья особенно часто. Его характерной особенностью становится сравнительно невысокий уровень риска для банка. Фактически он сводится к минимуму наличием ликвидного и ценного залога, который при возникновении финансовых проблем у заемщика реализуется на рынке, что позволяет вернуть заемные средства банковского учреждения. Дополнительным рычагом снижения рисков становится обязательная страховка заложенного имущества. Еще одним аналогичным механизмом выступает страхование жизни и здоровья заемщика, которое не относится к обязательным, но часто применяется на практике.

Риски клиента финансовой организации заметно выше. Главный из них – возникновение проблем с обслуживанием и погашением ипотечного кредита. В подобной ситуации вполне реальна ситуация, когда заемщик теряет и жилье, и деньги, уплаченные ранее в качестве первоначального и всех последующих взносов. Тем более – они первым делом направляются на погашение процентов, что выгодно банку, но ни в коем случае – его клиенту.

Сформировавшаяся за много лет практика наглядно демонстрирует, что нередко заемщиков попросту выселяют из ипотечного жилья, за которое они не в состоянии больше платить. В завершении нужно отметить еще один негативный для клиентов банка юридический нюанс. Он заключается в том, что на квартиру в ипотеке не распространяется запрет на реализацию за долги, актуальный для единственного жилья.

FAQ

В чем заключаются отличия между двумя видами ипотеки?

Ипотека в силу закона предусматривает предоставление в залог приобретаемого в рамках кредитного договора объекта недвижимости. Ипотека в силу договора предполагает, что финансовые обязательства заемщика обеспечиваются оформлением залога на любое недвижимое имущество, включая уже имеющееся в собственности залогодателя.

Какой Федеральный закон определяет правила оформления договора ипотеки?

Базовым законом в этой сфере выступает №102-ФЗ, принятый 16 июля 1998 года. Актуальная редакция документа утверждена в июле текущего года.

В чем состоят основные риски сделки по ипотеке в силу закона?

Наибольшему риску в рамках рассматриваемой сделки подвергается заемщик. Главная опасность связана с возникновением финансовых проблем. Если клиент банка не в состоянии обслуживать кредитный долг, велика вероятность ареста ипотечной квартиры с последующим выставлением на торги. Сказанное в полной мере касается единственного жилья, если оно оформлено в залог. В этом случае запрет на его продажу в рамках исполнительного производства не распространяется.

Вывод

Оба варианта ипотеки – и в силу договора, и в силу закона – имеют как общие свойства, так и достаточно заметные различия. Первый обычно используется в рамках потребительского кредитования и при заключении сделки без банка – между двумя физлицами. Вторая схема особенно часто применяется при оформлении стандартной ипотеки между банком и клиентом, а потому справедливо считается наиболее распространенной и востребованной.