Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора

Термин «ипотека» используется очень часто и практически повсеместно. Причем далеко не всегда правильно с юридической точки зрения. Например, далеко не все потенциальные заемщики понимают разницу между двумя видами ипотеки: в силу закона и в силу договора. Можно однозначно утверждать, что только специалисты по финансовому рынку смогут указать на разницу между ними. Рассмотрим более внимательно, что понимается, когда возникает и прекращается ипотека в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона и договора – определение и особенности

Ипотека в силу закона предполагает предоставление заемщиком в ипотечный залог приобретаемого на средства кредитора объекта недвижимости. В качестве недвижимого имущества может выступать:

• земельный участок;
• комната;
• квартира;
• частный дом;
• или другие жилые помещения.

Важно отметить, что сказанное выше распространяется на любое недвижимое имущество – коммерческие объекты, промышленные здания и т.д. Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется в один момент с переходов прав владения на актив. Основанием для этого становится договор ЦЖЗ (целевого жилищного займа) или кредитный договор.

Подберём вам страховку по ипотеке, которую банк точно примет

Покажем 17 аккредитованных страховых компаний. Все полисы соответствуют требованиям банков и оформляются онлайн

Сравнить цены

Ипотека в силу договора предусматривает предоставление в качестве обеспечения финансовых обязательств заемщика уже имеющейся у него недвижимости. Регистрация ипотеки в силу договора происходит после того, как перешли права собственности. Основанием для этого становится ипотечный договор.

Что говорит закон?

Основания для возникновения, порядок прекращения и другие аспекты взаимоотношений в рамках ипотечного кредитования регламентируются положениями №102-ФЗ (датируется 16.07.1998) «Об ипотеке». Базовый для рассматриваемой сферы деятельности Федеральный закон постоянно корректируется, а потому актуальная на сегодня редакция принята совсем недавно – 31.07.2025 года.

Кто выступает залогодержателем?

В подавляющем большинстве случаев залогодержателем становится банк, выдающий кредит. Намного реже ипотечные взаимоотношения возникают без участия финансовой организации – между покупателем и продавцом, оба из которых выступают в статусе физических лиц. В этом случае залогодержателем становится продавец жилья.

Когда возникает ипотека?

Ипотека в силу закона возникает при выполнении условий, которые установлены №102-ФЗ. Второй вариант ипотеки возникает после подписания соответствующего ипотечного договора.

Основания для прекращения

Основанием для прекращения ипотеки в силу закона выступает подача заявления залогодержателя о необходимости снятия обременения вследствие исполнения залогодателем взятых на себя финансовых обязательств. Во втором случае аналогичное решение принимается при расторжении или истечении срока действия, указанного в договоре ипотеки.

Ипотека в силу закона – сопутствующие риски и сложности

Именно такой формат сделки используется для приобретения жилья особенно часто. Его характерной особенностью становится сравнительно невысокий уровень риска для банка. Фактически он сводится к минимуму наличием ликвидного и ценного залога, который при возникновении финансовых проблем у заемщика реализуется на рынке, что позволяет вернуть заемные средства банковского учреждения. Дополнительным рычагом снижения рисков становится обязательная страховка заложенного имущества. Еще одним аналогичным механизмом выступает страхование жизни и здоровья заемщика, которое не относится к обязательным, но часто применяется на практике.

Риски клиента финансовой организации заметно выше. Главный из них – возникновение проблем с обслуживанием и погашением ипотечного кредита. В подобной ситуации вполне реальна ситуация, когда заемщик теряет и жилье, и деньги, уплаченные ранее в качестве первоначального и всех последующих взносов. Тем более – они первым делом направляются на погашение процентов, что выгодно банку, но ни в коем случае – его клиенту.

Сформировавшаяся за много лет практика наглядно демонстрирует, что нередко заемщиков попросту выселяют из ипотечного жилья, за которое они не в состоянии больше платить. В завершении нужно отметить еще один негативный для клиентов банка юридический нюанс. Он заключается в том, что на квартиру в ипотеке не распространяется запрет на реализацию за долги, актуальный для единственного жилья.

FAQ

В чем заключаются отличия между двумя видами ипотеки?

Ипотека в силу закона предусматривает предоставление в залог приобретаемого в рамках кредитного договора объекта недвижимости. Ипотека в силу договора предполагает, что финансовые обязательства заемщика обеспечиваются оформлением залога на любое недвижимое имущество, включая уже имеющееся в собственности залогодателя.

Какой Федеральный закон определяет правила оформления договора ипотеки?

Базовым законом в этой сфере выступает №102-ФЗ, принятый 16 июля 1998 года. Актуальная редакция документа утверждена в июле текущего года.

В чем состоят основные риски сделки по ипотеке в силу закона?

Наибольшему риску в рамках рассматриваемой сделки подвергается заемщик. Главная опасность связана с возникновением финансовых проблем. Если клиент банка не в состоянии обслуживать кредитный долг, велика вероятность ареста ипотечной квартиры с последующим выставлением на торги. Сказанное в полной мере касается единственного жилья, если оно оформлено в залог. В этом случае запрет на его продажу в рамках исполнительного производства не распространяется.

Вывод

Оба варианта ипотеки – и в силу договора, и в силу закона – имеют как общие свойства, так и достаточно заметные различия. Первый обычно используется в рамках потребительского кредитования и при заключении сделки без банка – между двумя физлицами. Вторая схема особенно часто применяется при оформлении стандартной ипотеки между банком и клиентом, а потому справедливо считается наиболее распространенной и востребованной.