Регистрация бизнеса
Расчетно-кассовое обслуживание
Кредиты для бизнеса
Банковские гарантии
Лизинг
Эквайринг
ВЭД
Исламская ипотека
Исламская ипотека в России – это финансовая услуга, специально разработанная с учетом правил финансирования, установленных исламом. В отличие от традиционных ипотечных кредитов, она исключает начисление процентов, поскольку в исламе это считается риба (ростовщичеством) и напрямую запрещено. Рассмотрим более внимательно, что представляет собой исламская ипотека, какой она бывает, в чем состоят ее плюсы и минусы, а также ряд других не менее важных и актуальных сопутствующих вопросов.
Определение и суть исламской ипотеки
Ипотека с исламскими программами начала действовать с 1 сентября 2023 года на территории четырех субъектов РФ, включая Дагестан, Чечню, Башкирию и Татарстан. Это был двухлетний эксперимент, направленный на предоставление возможности приобретения жилья семьям, которым ислам запрещает сделки с использованием ссудного процента.
4 августа 2024 года президент РФ В.В. Путин подписал Федеральный закон, который должен регулировать финансирование отдельных субъектов и устранять различные препятствия для банков и других НФО в области предоставления исламского банкинга.
Ипотечные программы от застройщиков
| Банк | Ставка | Сумма | Взнос |
|---|---|---|---|
| Банк ДОМ.РФ | от 2,9% | до 12 млн | от 20,01% |
| ВТБ | от 3,5% | до 12 млн | от 20,1% |
| Альфа-Банк | от 3,5% | до 12 млн | от 20,1% |
| Совкомбанк | от 3,9% | до 12 млн | от 20% |
| Новиком | от 5,4% | до 12 млн | от 20% |
| Абсолют Банк | от 5,49% | до 12 млн | от 20,01% |
Разновидности исламской ипотеки
Исламская ипотека делится на несколько видов. Среди самых распространенных выделяются три:
- Мурабаха представляет собой договор купли-продажи, при котором банк приобретает недвижимость и затем перепродает ее заемщику с наценкой, оговаривающейся заранее. Эта наценка заменяет собой проценты и позволяет обеим сторонам соблюсти нормы шариата. Например, если дом стоит 2 млн руб. банк может продать его клиенту за 2,3 млн руб. выплачиваемые в течение оговоренного срока.
- Иджара функционирует по принципу аренды с последующим выкупом. В этом случае банк приобретает имущество и сдает его в аренду клиенту. Заемщик выплачивает арендные платежи, которые в конце концов приводят к праву собственности на недвижимость после выполнения всех условий договора. Данный подход больше всего подходит для заемщиков, предпочитающих постепенное вступление во владение недвижимостью.
- Мушарака основывается на концепции совместного владения или долевого участия. Заемщик и банк совместно владеют имуществом, и заемщик постепенно выкупает долю банка, выплачивая согласованные платежи. При этом доходы от имущества могут делиться пропорционально долям владения, что делает такой вид ипотеки особенно гибким инструментом.
Халяльная ипотека на территории РФ
В России ислам имеет значительное число приверженцев. Поэтому рынок халяльных финансовых услуг активно развивается в течение длительного времени. В крупных городах, например, Уфе, Казани или Грозном, появляются банки и финансовые институты, предлагающие ипотечный кредит по канонам шариата.
До того, как был подписан закон об исламской ипотеке, граждане могли воспользоваться помощью посредников. Что предусматривало соблюдение ряда обязательных требований:
- никакого дохода от процентов;
- совместное несение рисков кредитором и заемщиком;
- получение соответствия стандартам Организации по учету и аудиту в исламских фин. организациях;
- полный контроль подобной деятельности со стороны духовных институтов.
Отличие исламской ипотеки от обычной
Исламская ипотека в России отличается от обычной в соответствии с принципами шариата, исламского религиозного права, которое регулирует все аспекты жизни мусульман, включая финансовые взаимодействия.
Разница исламской и обычной ипотеки заключается в следующем:
- Запрет на риба (ростовщичество), то есть получение или уплата процентов на заем. Это делает традиционную ипотеку, в которой проценты являются основным источником дохода для финансовых учреждений, несоответствующей с точки зрения исламских законов.
- Более жесткие требования к недвижимости, так банки стремятся минимизировать риски и получить точную оценку объекта.
- При досрочном погашении ипотеки, выплачивается вся оставшаяся сумма. Перерасчет здесь не делают, т.к. процентов нет и банк изначально выдал ипотеку без них.
Сильные и слабые стороны исламской ипотеки
Исламская ипотека основывается на принципах шариата, что делает участие банков в подобных сделках очень специфическим. Перечислим основные сильные и слабые стороны такого способа финансирования покупки ипотечного жилья:
Сильные стороны | Слабые стороны |
|---|---|
Отсутствие процентов. Что делает ипотеку привлекательной для мусульман, стремящихся следовать своим религиозным убеждениям. | Ограниченная доступность. Исламская ипотека в России еще не получила широкого распространения, что ограничивает число предложений на рынке и делает ее менее доступной для широкого круга заемщиков. |
Этические инвестиции. Средства вкладываются в проекты, соответствующие принципам ислама, исключающим инвестиции в алкоголь, азартные игры и другие запрещенные виды деятельности. | Сложности в понимании. Из-за отсутствия привычных для традиционной ипотеки схем начисления процентов и других условий, потенциальным клиентам может быть сложно разобраться во всех особенностях и правилах исламской ипотеки. |
Справедливое распределение рисков. Поскольку обе стороны – заемщик и займодатель – разделяют риски, это способствует более справедливым и прозрачным условиям. | Отсутствие льгот. Не все банки позволяют оформлять исламскую ипотеку по льготным программам (семейная ипотека, сельская, военная и т.д.). Также многие организации не разрешают для погашения использовать маткапитал. |
Прозрачность сделок. Ясные и прозрачные условия договоров, которые минимизируют или полностью исключают возможности для скрытых платежей или издержек. | Ограниченный выбор финансовых продуктов. Небольшое количество специализированных финансовых учреждений и продуктов, соответствующих исламским стандартам, которые доступны на российском рынке. |
Социальная ответственность. Эта модель способствует более ответственной социальной политике компаний, работающих в этой сфере. | Конкуренция с традиционной ипотекой. На фоне более развитого рынка традиционной ипотеки исламская модель пока проигрывает в части популярности и маркетинга. |
Специфика сделок с исламской ипотекой
При оформлении исламской ипотеки банк будет принимать участие во всех этапах сделки. Это необходимо для защиты покупателя и интересов кредитной организации. Помимо этого, такие продукты не обязывают клиента:
- платить пени за просрочку платежа;
- оформлять страхование жизни и недвижимости.
Востребованность исламской ипотеки
Несмотря на высокие темпы роста исламского банкинга в мире, в России он по-прежнему является нишевым продуктом. Однако интерес к нему постепенно возрастает, чему способствует растущая активность сообщества мусульман в стране в сочетании с финансовой диверсификацией. В то же время возникают новые вызовы, такие как нехватка специалистов в сфере исламских финансов и не всегда ясная нормативно-правовая база.
На данный момент, главная задача заключается в создании эффективной инфраструктуры для осуществления таких сделок, что повлечет за собой преобразования в банковской системе, обучение специалистов и разработку правовых механизмов, отвечающих интересам всех участников процесса.
Условия программы исламской ипотеки в России
Условия программы исламской ипотеки в России зависят от банка или НФО. Мы собрали несколько обобщенных данных об условиях, на которых будут работать халяльные займы:
- Первоначальный взнос – от 10%.
- Срок ипотеки – от 1 до 30 лет.
- Минимальная сумма кредита – 500 тыс. руб.
- Максимальная сумма кредита – рассчитывается после оценки недвижимости.
- Обеспечение обременения в пользу банка.
- Досрочное погашение – возможно.
Требования к заемщикам исламской ипотеки
Подать заявку на исламскую ипотеку может любой гражданин РФ (не только мусульманин), который соответствует следующим требованиям:
- Возраст на момент заключения договора – не менее 18 лет.
- Возраст на момент окончания договора – не более 75 лет.
- Российское гражданство.
- Постоянная или временная регистрация на территории РФ.
- Трудовой стаж на последнем месте работы – не менее 3 месяцев.
- Трудовой стаж для ИП – не менее 12 месяцев.
Какие банки предлагают исламскую ипотеку в России?
На конец 2025 года исламскую ипотеку в России предлагают два крупных и хорошо известных банка.
- Сбер дает возможность оформить халяль ипотеку с первоначальным взносом от 20,01% (маткапитал можно использовать), сроком до 20 лет на сумму от 300 тыс. до 100 млн рублей. “Домклик” сам застрахует недвижимость.
- “АК Барс” выдает ипотеку с первоначальным взносом от 30,01% (маткапитал можно использовать), сроком до 20 лет на сумму от 500 тыс. рублей.
Где можно купить квартиру по исламской ипотеке?
Купить квартиру по исламской ипотеке можно в нескольких регионах РФ (хотя ими география оказания подобной банковской услуги уже не ограничивается): Чечня, Башкортостан, Дагестан и Татарстан.
Регулирование исламской ипотеки на законодательном уровне
Исламская ипотека регулируется Федеральным Законом №417 о «Партнерском финансировании» от 4 августа 2024 года. Согласно этому закону, услуги партнерского финансирования по исламской ипотеке могут предоставлять кредитные организации и некредитные финансовые организации (НФО).
Что еще почитать и посмотреть по теме?
Для тех, кто хочет глубже понять основы и перспективы исламской ипотеки, рекомендуем следующие видеоматериалы:
- https://vkvideo.ru/video-227967082_456239119.
- https://vkvideo.ru/video-69683469_456239334.
- https://vkvideo.ru/video-23712441_456292847.
FAQ
Что такое исламская ипотека?
Исламская ипотека – это финансовый продукт, созданный в соответствии с правилами шариата, т.е. без процентов.
Как работает исламская ипотека?
Исламская ипотека работает следующим образом:
- Банк покупает недвижимость у продавца.
- Банк продает эту же недвижимость заемщику по более высокой цене без процентов.
- Заемщик в течении всего срока выплачивает банку стоимость жилья равными ежемесячными платежами.
Что такое ипотека Мурабаха?
Ипотека Мурабаха – это вид ипотеки, который чаще всего используют мусульмане. Ее основной характеристикой является отсутствие процентов, которые заранее закладываются банком в стоимость недвижимости.
Позволяет ли исламская ипотека в России приобрести жилье на вторичном рынке?
Позволяет, но пока не во всех регионах, где она доступна. Поэтому ответ на данный вопрос требует дополнительного уточнения с учетом географической привязки жилья.
Вывод
- Исламская ипотека представляет собой особую форму финансирования, адаптированную к нормам шариата, которые запрещают начисление процентов (риба).
- В России исламская ипотека получила распространение преимущественно в регионах с большим числом мусульманского населения, таких как Татарстан, Башкортостан, Чечня и Дагестан.
- Основные условия исламской ипотеки: первый взнос от 20%, ежемесячный процент не начисляется, срок до 30 лет, сумма от 300 тыс.
- Выдают исламский кредит в двух банках России: Сбербанк и “АК Барс”.
- В последние годы интерес к этой финансовой услуге растет и среди представителей других конфессий, которые ищут альтернативные формы финансирования, соответствующие их этическим или религиозным убеждениям.