Как продать квартиру с материнским капиталом и ипотекой

Когда приобретается жилье с первоначальным взносом составленным полностью или частично из-за материнского капитала, предполагается, что родители с детьми будут в нем жить. Однако обстоятельства бывают разными – иногда возникает необходимость спустя какое-то время продать такую квартиру. Объясним, как продать квартиру с материнским капиталом и ипотекой. Более того, подобная сделка регулируется сразу рядом законов:

• Гражданским и Семейным кодексами РФ.
• №256-ФЗ.
• Региональным законодательством.

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом

Квартиру, взятую с использованием материнского капитала, продать вполне можно. Но при этом существует одно правило, игнорировать которое нельзя – интересы детей не должны нарушаться. Соответствующие органы за этим пристально следят, и, если вдруг ребенок останется без крыши над головой, ни о какой продаже не может быть и речи.

Ипотечные программы от застройщиков

Как маткапитал влияет на ипотеку

Наличие материнского капитала при получении ипотеки немного упрощает процесс. Заемщик вправе погасить частично или даже полностью стоимость жилья и проценты материнским капиталом. Все зависит от того, на какую сумму человек берет жилье и какого размера маткапитал ему выделяется. Однако такую квартиру в дальнейшем сложнее реализовать, поскольку важно учитывать интересы детей.

Как выделяется доля

Основная специфика – необходимость выделить детям доли. Материнский капитал должен быть разделен между всеми членами семьи, причем даже между совсем еще маленькими детьми. На ребенка не может быть выделено меньше квадратного метра – это минимальный показатель, но часто он выше.

Причем нужно произвести расчет по отношению ко всем детям, которые имеются на момент снятия обременения. Так, если бралась ипотека, когда был один ребенок, а потом до закрытия ипотеки родился еще один, выделять доли нужно уже двум детям.

Специфика сделок с квартирами, купленными с использованием материнского капитала

Согласие кредитора на выделение ипотечных долей детям должно производиться обязательно. Многие банки включают пункты о долях непосредственно в договор. Обойти момент с выделением долей никак не получится – в этом главная особенность такого рода сделок. Клиент должен доказать, что предоставит детям аналогичные условия вместо проданной квартиры. Причем новые условия нужно предоставить до заключения сделки о продаже или во время ее.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

Оплату налога с продажи квартиры и правда могут запросить, учитывая те сроки, которые квартира находилась в вашей собственности. Напомним, что право собственности наступает сразу же при подписании договора о купле-продаже жилья. То есть, необязательно дожидаться для получения этого права полной выплаты по ипотеке.

Так вот, если квартира находится у вас менее 3 лет или менее 5 лет, потребуется заплатить налог. После истечение минимального срока владения недвижимостью платить налог не нужно (ст. 217.1, НК РФ). Также не нужно платить налог семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми.

Продажа квартиры с маткапиталом – пошаговая инструкция

Потребуется иметь, помимо удостоверений личности, согласие от банка, согласие от органов опеки. Подтверждение того, что детям выделятся доли в новом жилье, сопоставимые с долями в продающемся, тоже нужно.

Сначала важно организовать сделку по покупке нового жилья. Его качество должно быть не хуже продаваемого. После этого составляется договор о купле-продаже. Если ипотека актуальна, нужно еще взять и согласие банка на сделку. Также подается заявка в органы опеки на согласие, которое рассматривается обычно до 15 дней.

Налоговый вычет и НДФЛ с продажи квартиры с маткапиталом

Налоговый вычет предусмотрен российским законодательством и позволяет уменьшить сумму налога, подлежащего уплате. Рассмотрим подробно порядок расчета налоговой базы и самого налога.

Налогооблагаемая база определяется следующим образом:

1. Вычисляем разницу между ценой реализации имущества и его первоначальной стоимостью приобретения.
2. Из полученной разницы вычитаем налоговый вычет в размере 1 млн. руб.Итоговая сумма подлежит обложению налогом по ставке 13%, если речь идет о физических лицах.

При продаже недвижимости важно также учитывать соотношение цены сделки и кадастровой стоимости объекта. Расчет производится следующим образом:

• Если цена продажи ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, то расчет налога ведется исходя именно из кадастровой стоимости, увеличенной на коэффициент равный 0,7.
• Если же продажная цена превышает указанный порог, то ориентироваться нужно непосредственно на указанную продавцом цену.

Из полученной стоимости объекта недвижимости необходимо вычесть стандартный налоговый вычет.

Для получения имущественного налогового вычета необходимо выполнение двух условий:

1. Регулярная уплата налога на доходы физических лиц в течение отчетного периода.
2. Подготовка и подача соответствующего заявления в территориальное подразделение Федеральной налоговой службы (ИФНС).

Соблюдение указанных процедур позволит вам минимизировать налоговые обязательства и оптимизировать расходы при сделках с недвижимостью.

Риски продажи квартиры, купленной с использованием маткапитала

Главный риск того, что сделка может сорваться – это оспаривание ее с органом опеки. Как правило, органы опеки негативно относятся к тому, что с жильем, которое предназначается детям, что-то планируют делать. Если сотрудники испытывают хотя бы даже подозрение на то, что детские права будут ущемлены, они выдадут категорический отказ. Поэтому и рискованно планировать подобные продажи. Если уж вы и планируете их, важно подойти к задаче максимально ответственно.

FAQ

В чем заключаются сложности реализации жилья, полученного в ипотеку с привлечением материнского капитала?

Основная сложность заключается в том, что детям необходимо выделить аналогичное жилье, доли. То есть, им предоставляются либо квадратные метры, либо денежная компенсация. Последнее, кстати, оформить еще сложнее юридически. Поэтому чаще всего выбирается первый вариант.

Необходимо ли получать какое-то особое согласие банка на продажу такого жилья?

Да, такое согласие получить необходимо. Реализовать заложенную в ипотеку квартиру в принципе нелегко, а если еще и был замешан материнский капитал, задача становится более сложной. Поэтому важно, чтобы банк выдал полное согласие.

Вывод

Продать квартиру с материнским капиталом, взятую в ипотеку, вполне можно. Но для этого потребуется собрать больше бумаг, ведь понадобятся разрешения как органов опеки, так и кредитора. Дети обязательно должны остаться с тем, что им причитается – то есть, с выделенными долями.