Как продать квартиру в ипотеке

Ипотечный кредит остается самым доступным и распространенным способом покупки жилья в РФ. Далеко не всегда заемщик продолжает пользоваться квартирой или домом в течение всего срока действия ипотеки. Нередко возникает ситуация, когда имеет смысл продать объект недвижимости до полного расчета с банком. Сделать это вполне возможно. Тем более – по новым правилам, действующим с 11 сентября 2024 года. Рассмотрим более внимательно необходимые и грамотные действия продавца при продаже квартиры в ипотеку пошагово.

Почему вообще продают квартиру в ипотеке – причины и ситуации

Основания для принятия решения о продаже ипотечной квартиры могут быть самыми разными. Чаще всего речь идет о следующих достаточно распространенных жизненных ситуациях:

1. Финансовые проблемы, результатом которых становится невозможность дальнейшего обслуживания ипотечного кредита.
2. Желание сменить (например, улучшить) текущие жизненные условия, вплоть до оформления новой ипотеки.
3. Изменения в семье (развод, свадьба ребенка и т.д.) или серьезные проблемы с соседями.
4. Стремление заработать (например, посредством покупки более скромного жилья с выгодной перепродажей ипотечного).

Ипотечные программы от застройщиков

Какие ограничения есть при продаже ипотечной квартиры

Первым делом необходимо отметить главную особенность ипотеки, которая непосредственно влияет на проведение рассматриваемой сделки. Речь идет о предоставлении жилья банку в качестве залога. До недавнего времени законодательство прямо запрещало продавать заложенное имущество без согласия банка, то есть залогодержателя. Результатом подобных действий заемщика становилось расторжение договора ипотеки, потеря жилья и очень крупные финансовые убытки.

Новый порядок продажи физлицами ипотечной квартиры или дома намного лояльнее к заемщикам. Он установлен № 140-ФЗ от 12.06.2024 и выглядит следующим образом:

1. Уведомление банка о решении продать объект в залоге.
2. До истечения 10 рабочих дней – согласование банком порядка реализации актива (включая срок продажи, минимальную цену и другие условия).
3. Продажа имущества в соответствии с установленными правилами до истечения 4 месяцев (срок может быть увеличен дополнительным соглашением сторон).
4. Полученные от продажи средства направляются банку. Разница между ценой реализации и долгом заемщика направляется последнему.

Законным основанием для отказа согласовать продажу заемщиком ипотечного жилья становится:

• прохождение залогодателем процедуры внесудебного банкротства;
• предоставление имущества в залог нескольким кредиторам по разным финансовым обязательствам;
• продажа актива осуществляется в новую ипотеку.

Описанная выше процедура продажи ипотечного жилья по-прежнему оставляет банку достаточно механизмом для обеспечения собственных интересов. Но она намного лояльнее по отношению к заемщику. Который фактически получает право продать жилье в ипотеке при получении самого формального согласия со стороны залогодержателя. Причем банк теряет возможность изъять объект до истечения срока продажи (по умолчанию обычно составляет 4 месяца).

Важно отметить, что заемщику вовсе не нужно заниматься реализацией ипотеки самостоятельно. Несмотря на изменения в правилах, сохраняется возможность действовать как прежде. То есть с предварительным получением согласия банка и совместными мероприятиями по продаже квартиры или дома.

В этом случае схема сделки выглядит следующим образом:

1. Обращение в банк за согласием на продажу квартиры.
2. Определение оптимального способа совершения сделки.
3. Поиск покупателя, готового приобрести ипотечную квартиру.
4. Согласование условий продажи со всеми заинтересованными сторонами (помимо самого продавца, таковыми являются покупатель и банк).
5. Непосредственное проведение сделки.

Как продать квартиру в ипотеку – 4 основных способа

Первый из доступных вариантов продажи квартиры в ипотеке был описан выше. Он применяется на практике сравнительно нечасто. По двум вполне понятным причинам. Первая связана со слабой проработанностью пока еще нового механизма. Вторая касается нежелания заемщиков портить отношения с кредитором. Хотя бы из-за серьезного различия в возможностях, в том числе – по юридической защите собственных интересов.

Именно поэтому по состоянию на сегодняшний день продолжают актуально использоваться четыре схемы, выступающие самым распространенным ответом на вопрос, как продать ипотечную квартиру. Выбор наиболее подходящей из них становится очень непростой задачей. Успешное ее решение требует внимательного изучения особенностей каждой.

№1. С досрочным погашением ипотеки

Самый простой с формальной точки зрения способ продажи квартиры в ипотеку. Фактически, избавляет заемщика от необходимости согласовывать сделку с банком, так как предусматривает полное исполнение обязательств перед кредитором.

Данный способ имеет два главных недостатка. Первый заключается в необходимости иметь крупную сумму денег для погашения кредита. Обычно финансирование ведется за счет средств покупателя. В результате возникает второй минус в виде повышенного риска для последнего. Который фактически отдает деньги без каких-либо серьезных гарантий, так как приобретаемый объект по-прежнему находится в залоге у банка. Повышенная рискованность практически всегда оборачивается требованием серьезной скидки, что делает такой вариант сделки менее выгодным для продавца.

Общая схема продажи ипотечной квартиры выглядит следующим образом:

• получение согласия банка на продажу (в данном случае фактически является формальностью);
• предупреждение кредитора о досрочном погашении ипотеки (является обязательным по большинству договоров ипотечного кредитования);
• определение суммы долга (с учетом всех процентов на моменте погашения);
• закрытие задолженности перед банком (из собственных средств или деньгами покупателя – во втором случае оформляется предварительный договор);
• снятие с объекта недвижимости обременения;
• подписание основного договора купли-продажи квартиры (которая уже не является ипотечной) с передачей остатка денег и регистрацией сделки в Росреестре.

№2. Погашение ипотеки во время сделки

Главным отличием от первого способа становится непосредственное участие и контроль над сделкой со стороны банка. В результате риски сделки заметно снижаются, причем для всех заинтересованных участников. В то же время согласие банка на продажу ипотечной квартиры становится обязательным условием и перестает быть формальностью.

В остальном схема совершения сделки напоминает описанную выше. Только денежные средства передаются банку, причем обычно – в полном объеме, необходимом для купли-продажи объекта. А не только погашения задолженности по ипотеке.

Хотя в большинстве случаев они размещаются в разных банковских ячейках. Доступ к ним получают участники сделки после совершения определенных действий. Например, банку передаются средства, необходимые для закрытия долга после подписания предварительного договора. Продавец получает остаток стоимости жилья после снятия залога, заключения основного договора и предоставления документов в Росреестр для государственной регистрации.

№3. Продажа квартиры вместе с ипотекой

Достаточно популярный способ купли-продажи ипотечной квартиры. Заключается в передаче покупателю не только объекта недвижимости, но и обязательств по ипотеке, включая обременение на жилье в виде залога. Такой формат сделки выгоден банку, так как он сохраняет клиента.

Основным минусом становится сложность поиска покупателя, согласного на подобные условия. Обычно продавцу приходится давать скидку от рыночной стоимости квартиры, которая нередко достигается достаточно серьезных размеров. Например, 15-20 %. В противном случае рассчитывать на согласие покупателя попросту не имеет смысла.

№4. Банк сам продает квартиру

Наименее приятный для заемщика сценарий развития событий. Обычно реализуется на практике в отношении тех клиентов банка, которые допускают систематические просрочки по выплатам. В этом случае кредитору не остается ничего другого, кроме продажи жилья с торгов. В подобной ситуации основной и, фактически, единственной целью банка становится закрытие ипотеки. Поэтому практически всегда аукционная стоимость квартиры оказывается ниже рынка. Результат – кредит из полученных средств закрывается, но самому заемщику остается очень мало или даже не достается ничего.

Необходимые документы

Обязательным условием утвердительного ответа на вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру, выступает формирование комплекта документации. В его состав обычно входят:

• паспорта продавца и покупателя;
• при наличии детей у текущего владельца – их свидетельства о рождении (вместе с согласием на сделку органов опеки);
• при наличии брака - нотариально заверенное согласие второго супруга;
• правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРН);
• список зарегистрированных жильцов (выписка из домовой книги);
• оценочная стоимость жилья (заключение эксперта-оценщика);
• справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ;
• справка, подтверждающая отсутствие ограничений дееспособности продавца.

Практически всегда покупатель требует ипотечный договор. Вместе со справкой о сумме оставшегося долга. Последняя нужна и продавцу для того, чтобы грамотно планировать сделку.

Как снять обременение с квартиры

Важным требованием регистрации перехода права собственности на объект недвижимости новому владельцу выступает снятие обременения. Причем независимо от выбранного способа купли-продажи. Так как даже при оформлении ипотеки на нового собственника требуется перерегистрация залога. Что предполагает предварительное снятие обременения, оформленного на предыдущего владельца.

Схема совершения операции выглядит следующим образом:

1. Сначала происходит полное закрытие долга по ипотеке.
2. Далее в банке заказывается справка об отсутствии претензий к заемщику.
3. После чего в МФЦ или непосредственно в Росреестр подается заявление о снятии обременения (погашении записи в ЕГРН о залоге и ипотеке).
4. На завершающем этапе заказывается выписка из ЕГРН о «чистой» квартире – в МФЦ, на Госуслугах или в Росреестре.

Описанная схема работает совершенно одинаково в любом банке. Будь то Сбер, Россельхозбанк, ВТБ или другой. Сказанное в полной мере справедливо и в отношении регионов. Правила снятия обременения установлены на федеральном уровне и функционируют на одинаковых принципах в Москве, Республике Марий Эл или в Мурманской области.

Налоги и вычеты при продаже ипотечной квартиры

Продажа любого объекта недвижимости приводит к получению дохода. На который обычно начисляется НДФЛ. Базовая налоговая ставка равняется 13 %, максимальная (с января 2025 года) – 22 %. Налог начисляется с разницы между ценой продажи и покупки. Сказанное не распространяется на жилье, которое было в собственности более 5 лет. В этом случае НДФЛ не начисляется и не платится. Независимо от стоимости приобретения и реализации. В некоторых случаях, например, при покупке жилья у родственника или для единственного жилья, необходимость платить налог отпадает уже через 3 года владения.

Если налог все-таки придется заплатить, возможно получение имущественного вычета. Он рассчитывается по аналогичной ставке (13%) в пределах уплаченного физлицом НДФЛ в течение календарного периода. Максимальная сумма льготы варьируется от 260 тыс. рублей (что равняется 13% от 2 млн. рублей) до 440 тыс. рублей (22 % от той же стоимости в 2 млн. рублей). Для ипотечного жилья предельный лимит увеличен до 3 млн. рублей. То есть сумма налогового вычета может доходить до 390 тыс. рублей (для ставки в 13 %) или даже 660 тыс. рублей (для 22 %). Получать преференцию из бюджета можно 1 раз и на 1 объект.

На что еще нужно разрешение банка в использовании ипотечной квартиры

Необходимость получать согласование банка возникает применительно к жилью в ипотеке нередко. Например, при проведении перепланировки или каких-либо серьезных улучшений. То есть любых мероприятий, непосредственно влияющих на характеристики и стоимость квартиры. Кроме того, разрешение банка требуется при сдаче объекта недвижимости в аренду.

На что не нужно разрешение банка

Обычно не требуется согласие кредитора на проведение текущего ремонта. За единственным исключением – если подобное обязательство прямо не содержится в договоре ипотеки.

Продажа без переоформления – риски

Нередко ипотечная квартира продается без должного юридического оформления. То есть у объекта фактически появляется новый собственник, который начинает платить по ипотеке, но через прежнего владельца. Такой формат совершения сделки купли-продажи до сих пор встречается на практике. Хотя и сопровождается большими рисками для всех участников.

Главным из них становится возникновение финансовых проблем у покупателя. Результатом чего становится прекращение выплат по ипотеке, что неизбежно приводит к малоприятным санкциям со стороны банка. Причем они предъявляются тому лицу, которое указано в договоре. То есть уже предыдущему владельцу. Который несет соответствующие издержки в виде пеней, штрафов и испорченной кредитной истории.

При самом негативном сценарии развития событий квартира выставляется на торги. В этом случае неприятности начинаются уже у нового владельца – фактического, но не юридического. Ему становится попросту негде жить. Подтвердить право собственности он не сможет. Как и вернуть деньги, уже уплаченные по ипотечному договору, так как их вносил предыдущий владелец.

Банк в описанной ситуации также сложно назвать выигрышной стороной. С высокой долей вероятности кредитор вернет ипотеку. Но лишится добросовестного клиента и возможности получать от него выплаты по ипотечному кредиту в течение длительного времени. Вместе с прибылью, которую банк могут бы заработать на сделке.

Минусы и плюсы продажи ипотечной квартиры

Чаще всего решение реализовать жилье в ипотеке принимается в том случае, когда избежать его уже не получается. Поэтому не стоит удивляться тому, что плюсов от сделки обычно заметно меньше минусов. К числу первых относятся:

• юридический контроль со стороны банка (избежать которого попросту не получится даже по новым правилам);
• снижение рисков быть обманутыми мошенниками (они очень неохотно связываются с ипотечным жильем);
• возможность заработать (при серьезном отношении к подготовке и реализации мероприятия).

Минусами продажи квартиры или дома в ипотеке становятся:

1. Сохранение зависимости от банка (которая не устраняется полностью новыми правилами).
2. Снижение спроса на жилье с обременением.
3. Частые проблемы с оценкой объекта недвижимости (из-за того же обременения и участия в сделке банка).
4. Повышенный риск срыва сделки на любом этапе совершения.
5. Необходимость покупать или снимать другое жилье (после продажи ипотечного).

Что говорит закон?

Актуальный порядок продажи заложенного в банке ипотечного жилья установлен положениями № 140-ФЗ (датируется 12.06.2024). Он действует с 11.09.2024 года. Он внес существенные изменения в базовый Федеральный закон об ипотеке - № 102-ФЗ (датируется 16.07.1998). Больше информации по теме (включая основные нормативные документы, можно найти по ссылке.

Что посмотреть и почитать по теме?

Еще одним удобным источником тематической информации о продаже ипотечной квартиры выступают видео хостинги, легально работающие в России. Ниже приводятся несколько наиболее интересных ссылок:

1. https://vkvideo.ru/video-156823369_456241123.
2. https://vkvideo.ru/video-215725938_456239183.
3. https://vkvideo.ru/video-172621862_456242664.
4. https://rutube.ru/video/b149135eecbbf23792a5d37bc6dac9e1/.
5. https://rutube.ru/video/a9e76ff88a7add3e46396859f1c04fbe/.

FAQ

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Да, подобная сделка является законной. Но при выполнении главного и обязательного условия: получения согласия (или хотя бы своевременного уведомления) кредитора, являющегося залогодержателем.

Что для этого требуется?

Как было отмечено выше, необходимо согласование с банком (даже по новым правилам). Причем на всех этапах совершения сделки. Поэтому кредитор обычно принимает в ней непосредственное участие или, в крайней случае, контролирует.

Насколько реально получить согласие банка на продажу квартиры в ипотеку?

При правильном подходе кредитор дает разрешение практически всегда. Тем более – по новым правилам и при наличии реального покупателя.

Вывод

1. Законодательство допускает продажу ипотечной квартиры.
2. Обязательным условием совершения сделки становится согласие банка, являющегося держателем залога.
3. Существует несколько вариантов купли-продажи квартиры в ипотеке: с погашением кредита, с передачей ипотеки, непосредственно банком.
4. Выбор лучшего способа зависит от финансовых возможностей продавца и потенциального покупателя.
5. В любом случае правильнее и надежнее всего привлечь к разработке оптимальной схемы сделки квалифицированных специалистов банка.