Как происходит покупка квартиры в ипотеку – этапы

Ипотека остается одним из немногих и вполне реальных способов изменить жилищные условия к лучшему. Что вполне логично, так как накопить на квартиру собственными силами удается очень немногим. Процесс покупки квартиры в ипотеку включает в себя несколько этапов. Рассмотрим основные из них более детально. Приведенная в статье информация наверняка окажется полезной для потенциальных ипотечных заемщиков.

Подготовка

Покупка жилья в ипотеку – серьезное событие в жизни любого человека. Далеко не каждый россиянин решает такую задачу многократно. Для значительной части населения страны подобная покупка попросту становится единственной. Именно поэтому к ее осуществлению стоит подходить максимально ответственно. С некоторой долей условности процесс подготовки разбивается на несколько этапов. Последовательность их реализации может быть различной, но общая схема действий остается примерно одинаковой. Попробуем ответить на вопрос, как происходит покупка квартиры в ипотеку, с разбивкой на этапы и кратким описанием каждого.

№1. Поиск жилья

Сначала имеет смысл определиться с запросами в части квартиры и произвести первичный поиск жилья. Хотя бы для того, чтобы понять общий порядок цифр и текущее состояние рынка недвижимости. Без этой предварительной работы все остальное попросту не имеет смысла в силу отсутствия привязки к реальности.

№2. Оценка финансовых возможностей

После получения объективного представления о стоимости квартиры стоит проанализировать собственные финансовые ресурсы. Прежде всего – в части размера и стабильности дохода. Ипотека обычно оформляется как на крупную сумму, так и на длительный срок. Что требует взвешенной оценки не только текущего финансового положения заемщика, но и перспектив, причем не только ближайших.

Например, повышение на работе или увеличение зарплаты могут восприниматься очень позитивно. Напротив, проблемы на предприятии при отсутствии четкого представления о следующем месте трудоустройства нередко становятся основанием для отказа от ипотеки. По крайней мере, на ближайшее время.

№3. Оцениваем параметры и условия ипотеки

Следующим этапом подготовки становится изучение текущего банковского рынка. При этом сначала рассматриваются типовые условия ипотеки. Прежде всего – по различным льготным программам с господдержкой, так как они практически всегда оказываются намного выгоднее обычной ипотеки.

Главным условием участия в них становится выполнение установленных требований и документальное подтверждение прав на получение льготного ипотечного кредита. Получение исчерпывающей информации по всем перечисленным вопросам позволяет перейти к следующему этапу подготовки.

№4. Выбираем способ покупки квартиры

Он заключается в выборе подходящего варианта приобретения жилья. Лучше и выгоднее всего, как было отмечено выше, воспользоваться одной из многочисленных льготных программ ипотеки. Если такой способ покупки невозможен, стоит рассмотреть условия по остальным. Особое внимание всегда уделяется возможности сэкономить и снизить долговую нагрузку.

Например, увеличением первоначального взноса, сокращением срока кредита или использованием различных скидок. В виде перевода пенсии или зарплаты, заключения договора с застройщиком и других подобных способов. Эта часть предварительной работы будущего заемщика плавно пересекается со следующим этапом подготовки.

№5. Выбираем банк

Отечественный банковский рынок отличается высокой конкуренцией. Которая вынуждает банки бороться за клиентов. Тем более – таких интересных и выгодных, как потенциальные заемщики по ипотеке. При выборе банка для оформления кредита учитывается множество критериев, включая несколько основополагающих:

• репутация банковского учреждения (отзывы клиентов);
• финансовая стабильность;
• условия ипотеки;
• возможность получить преференции (в рамках программы лояльности или в качестве постоянного клиента);
• качество сервиса;
• количество и удобство расположения офисов/банкоматов;
• место в тематических рейтингах и многое другое.

Комплексное изучение и анализ перечисленных параметров позволяют принять грамотное решение. Обычно стоит выбрать не один, а два-три банка, чтобы всегда иметь под рукой запасной вариант, если основной не сработает.

Ипотечные программы от застройщиков

Оформление ипотеки, совершение сделки и регистрация права собственности

После подготовки необходимо переходить непосредственно к оформлению ипотеки. Она предусматривает взаимодействие как с банком, так и продавцом квартиры. Совершаемые при этом действия можно разделить на следующие этапы.

№1. Сбор и подача документов

Выбор сделан – теперь самое время приступить к сбору документации. Чтобы предварительное одобрение было получено, нужно помнить обо всех этих документах:

• заявка (анкета клиента);
• паспорт – конечно же, действующий;
• ИНН, СНИЛС;
• копия трудовой книжки – конечно, для подтверждения подлинности такой копии нужны печать и подпись руководителя компании;
• справки о доходах нужны в любом случае – форма 2 НДФЛ для физических лиц, отмеченная ФСН налоговая декларация для предпринимателей и справка 3 НДФЛ о доходах дополнительного формата вроде сдачи квартиры в аренду;
• дополнительные документы согласно выбранной программе – например, сертификат с заверением органов опеки для материнского капитала, удостоверение военного для военной ипотеки;
• документы созаемщика, если он имеется – нужно подготовить паспорт и справку о доходах.

Документы должны быть, если так можно сказать, «свежими» – то есть, справкам о доходах не должно быть много времени. Паспорт тоже не должен быть просроченным – нужно обновлять в подходящие сроки. Проследите за наличием всех печатей, подписей – не стоит надеяться на то, что люди, подготавливающие документы, не ошибутся.

Подача документов обычно осуществляется дистанционно. Хотя возможен вариант с личным посещением банковского офиса.

№2. Выбор жилья

Предварительное одобрение заявки заключается в определении примерных условий кредитования. Включая сумму, срок и длительность. С учетом этого подбирается подходящее жилье для покупки (при правильной организации подготовки несколько объектов уже должны быть подобраны). Далее остается провести переговоры с продавцами и согласовать условия приобретения.

После чего объект требуется утвердить в банке. Или без оценки, или с уже имеющимся заключением эксперта-оценщика. Второй вариант возможен, если существует твердая уверенность в том, что жилье удовлетворяет требованиям банка. В любом случае необходимо дополнительно предоставить полный комплект правоустанавливающей и технической документации на выбранную квартиру.

Для окончательного одобрения банку необходимо получить:

• паспорт продавца;
• выписку из Единого государственного реестра, в котором зарегистрирована вся имеющаяся недвижимость;
• договор о продаже и покупке – в нем должно быть перечислено все от метража и стоимости квартиры до порядка расчета и действий при форс-мажоре;
• разрешение органов опеки, если одним из владельцев значится несовершеннолетний;
• выписку из домовой книги;
• подтверждение о том, что квартире не числится в залоге;
• согласие от второго супруга продавца – его нужно заверить у нотариуса.

№3. Совершение сделки

После окончательного одобрения ипотеки необходимо переходить к сделке. Практика показывает, что при обращении в серьезный банк ее организацией фактически занимаются сотрудники кредитного учреждения. Вместе с юридическим сопровождением, что сводит роль заемщика к минимуму в виде приглашения на сделку продавца.

Нередко взаимодействие между заинтересованными сторонами (вплоть до подачи документов в Росреестр) происходит дистанционно. Часто покупатель и продавец присутствуют в разных офисах банка (даже в разных регионах страны). Современные возможности средств коммуникации позволяют совершать любые подобные сделки. Причем на полностью легальных основаниях и с минимальными рисками для участников. Крупный и солидный банк гарантирует надежность сделки и не станет рисковать своей репутацией.

№4. Регистрация права собственности и залога

Акт приема-передачи жилья регистрируется в МФЦ или дистанционно, то есть непосредственно в Росреестре, через банковские сервисы. Новый владелец получает выписку из Единого реестра, подтверждающую право собственности. В МФЦ/Росреестре потребуют паспорта участников сделки, квитанцию оплаты пошлины, договоры, заявления.

Обслуживание и закрытие ипотеки

Завершающий этап покупки квартиры в ипотеку – исполнение финансовых обязательств перед банком-кредитором. Без выполнения этого условия говорить о полноценном владении жильем было бы не совсем правильно. Просто потому, что при возникновении просрочки по ипотечному кредиту у банка появляется возможность принудительно изъять заложенную квартиру. Естественно, заемщику не стоит доводить дело до подобной малоприятной развязки. Намного правильнее и обычно заметно выгоднее, напротив, закрыть ипотеку как можно быстрее. Что сделает его полноправным хозяином приобретенной квартиры, уже не имеющей никаких обременений.

Что посмотреть и почитать по теме?

Найти информацию о приобретении жилья в ипотеку не составляет труда. Ниже представлено несколько ссылок на ролики с популярных видеохостингов русскоязычного интернета:

1. https://vkvideo.ru/video-211210856_456258859.
2. https://vkvideo.ru/video-21758864_456241948.
3. https://vkvideo.ru/video-98718558_456240411.
4. https://rutube.ru/video/4bcf551caa73893a13acb0b0a0ea9de5/.

FAQ

В течение какого периода банк рассматривает заявку?

Предварительное решение банк предоставит в течение 1-3 дней в зависимости от платежеспособности и кредитной истории клиента. Окончательное решение банк примет после того, как клиент подберет объект, подходящий под условия банка в качестве залога.

Можно ли изменить условия кредитования после заключения ипотечного договора?

Если с понижением ключевой ставки банк изменил условия по ипотечным кредитам, заемщик может написать заявление в банк о снижении процента по действующему договору. По итогам рассмотрения заявления банк сообщит о решении. Если банк откажет в понижении ставки можно рассмотреть вариант с рефинансированием договора.

Вывод

Каждый из этапов приобретения жилья в ипотеку очень важен. Не стоит надеяться на то, что все пройдет легко и быстро. Изучите все нюансы, создайте для себя чек-лист – и только после этого приступайте к совершению заветной покупки.