Как проходит сделка по ипотеке

Покупка жилья в ипотеку – сложный и многоступенчатый процесс, который требует взаимодействия с банком, продавцом и государственными органами. Чтобы избежать ошибок и ненужных временных потерь, важно понимать основные этапы сделки, а также их правильную последовательность. Рассмотрим более детально, как проходит сделка по ипотеке, начиная с подачи заявки до получения права собственности на ипотечное жилье.

Стадии ипотечной сделки

Расскажем подробнее о ключевых этапах сделки по ипотеке.

Шаг №1. Одобрение ипотечного кредита

Первый этап – получение одобрения от банка. Для этого нужно:

1. Выбрать банк и ипотечную программу с подходящими условиями.
2. Подать заявку на ипотеку, предоставив необходимые документы:
   • Паспорт.
   • Справку о доходах (например, 2-НДФЛ).
   • Документы, подтверждающие стаж работы (трудовая книжка или выписка).
   • ИНН и СНИЛС.
   • Заявление о доходах и расходах.
3. Дождаться решения банка. Срок рассмотрения заявки обычно составляет от нескольких дней до двух недель.

Результатом становится вынесение банком решения об одобрении кредита с фиксацией срока и максимальной суммы ипотеки.

Шаг №2. Выбор объекта недвижимости

После одобрения ипотеки заемщик начинает искать подходящую квартиру. Важно:

• Убедиться, что квартира соответствует требованиям банка (например, не находится в аварийном доме или в доме с ограничениями).
• Получить согласие банка на выбранный объект. Для этого потребуется:
  • Выписка из ЕГРН на квартиру.
  • Копия паспорта собственника.
  • Договор купли-продажи или предварительный договор.

Дополнительная рекомендация: при выборе квартиры на вторичном рынке проверьте ее юридическую чистоту – отсутствие обременений, арестов, третьих лиц, претендующих на жилье.

Шаг №3. Оценка недвижимости

Банк требует провести оценку выбранной квартиры для подтверждения ее рыночной стоимости. Это необходимо для:

• Определения размера кредита (сумма ипотеки не может превышать оценочную стоимость квартиры).
• Подтверждения ликвидности объекта.

Основные стадии оценки:

1. Выбор аккредитованного оценщика.
2. Осмотр объекта оценщиком.
3. Получение отчета об оценке.

Отчет оперативно передается в банк. Если стоимость квартиры ниже запрашиваемой суммы, финансовая организация может уменьшить размер кредита.

Шаг №4. Заключение предварительного договора

Для фиксации условий сделки с продавцом заключается предварительный договор купли-продажи. В нем прописываются:

• Сумма сделки.
• Условия оплаты (включая ипотечные средства и первоначальный взнос).
• Сроки и этапы сделки.
• Дополнительные условия (по необходимости).

Нередко на этой стадии сделки покупатель вносит задаток.

Шаг №5. Оформление страховки

Банки требуют страхования при ипотечном кредитовании. Основные виды страхования:

1. Обязательное страхование имущества (залога).
2. Страхование жизни и здоровья заемщика (добровольное)
3. Титульное страхование (добровольное). Защищает от утраты права собственности.

Полис оформляется через аккредитованную страховую компанию и передается в банк.

Шаг №6. Заключение договора купли-продажи

После выполнения всех предыдущих этапов стороны подписывают основной договор купли-продажи. Для этого потребуются:

• Паспорт продавца и покупателя.
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Одобрение банка.

Шаг №7. Регистрация сделки в Росреестре

Стороны подают документы для регистрации перехода права собственности. Это можно сделать:

• Через МФЦ.
• Онлайн на сайте Росреестра.
• Через нотариуса.

Документы для регистрации:

1. Договор купли-продажи.
2. Ипотечный договор.
3. Закладная (выписывается банком).
4. Паспорт покупателя.
5. Справка об уплате госпошлины.

Процедура занимает до 10 рабочих дней. После завершения регистрации покупатель становится собственником квартиры, а обременение (ипотека) фиксируется в реестре.

Шаг №8. Расчет с продавцом

Расчет с продавцом происходит через безопасные механизмы:

1. Аккредитив. Деньги блокируются на счете и перечисляются продавцу только после регистрации сделки.
2. Нотариальный депозит. Средства хранятся у нотариуса до завершения процедуры.
3. Банковская ячейка. Продавец получает доступ к деньгам после предоставления подтверждения о переходе права собственности.

Шаг №9. Снятие обременения после выплаты ипотеки

Когда ипотека полностью выплачена, необходимо:

1. Получить справку из банка о погашении кредита.
2. Подать заявление в Росреестр для снятия обременения.
3. Получить обновленную выписку из ЕГРН.

Как происходит сделка в банке?

1. Подписание ипотечного договора. В банке подписываются документы, включая кредитный договор и закладную.
2. Открытие аккредитива или депозита. Покупатель вносит первоначальный взнос, а банк перечисляет кредитные средства.
3. Выдача документов для регистрации. Банк передает закладную для оформления в Росреестре.

Ипотечные программы от застройщиков

Рекомендации для проведения успешной сделки по ипотеке

1. Обязательная предварительная проверка документов. Перед подписанием договора убедитесь в юридической чистоте объекта.
2. Привлечение к сделке профильных юристов. Это поможет избежать ошибок и снизить риски.
3. Согласование каждого этапа с банком-кредитором. Не пытайтесь обойти требования банка, чтобы избежать отказа в кредите.
4. Готовность нести неизбежно присутствующие дополнительные расходы. Например, на оценку, страховку, нотариальные услуги и госпошлину.

FAQ

Почему стоит воспользоваться описанной в статье схемы совершения ипотечной сделки?

По вполне понятной причине: любая подобная сделка является крупной и очень ответственной. Поэтому не стоит пренебрегать схемой, отработанной и доказавшей эффективность на практике.

Можно ли поменять последовательность этапов сделки по ипотеке?

Теоретически – да, но лучше этого не делать. Так как данная последовательность считается оптимальной.

Вывод

Сделка по ипотеке включает множество этапов, от одобрения кредита до регистрации права собственности. Важно действовать поэтапно, соблюдать требования банка и тщательно проверять документы. При правильной организации вы сможете завершить процесс без проблем и стать владельцем собственной квартиры.