Как взять ипотеку в 2026 году

Статистика демонстрирует, что примерно четыре пятых всего жилья в России покупается в ипотеку. В некоторые годы эта цифра даже заметно выше 80 %. Поэтому не стоит удивляться тому, насколько актуальным является вопрос о том, как взять ипотеку в 2026 году. Попробуем ответить на него максимально подробно и одновременно затронуть ряд сопутствующих тем, наверняка представляющих не меньший интерес для потенциальных читателей.

Ипотека – определение и типовые условия

Ипотека – это форма имущественного кредита, когда клиент получает деньги от банка для приобретения недвижимости. Обеспечением финансовых обязательств становится само приобретаемое жилье, что снижает риски кредитора и одновременно делает условия кредитования намного более выгодными для заемщика.

Типовые параметры ипотечного кредита на текущем российском рынке выглядят следующим образом:

• Сумма кредита – от 300 тыс. до 100 млн. рублей. На максимальные суммы могут рассчитывать жители обеих столиц, крупных городов и наиболее «богатых» регионов страны.
• Срок кредитования – от 1-3 до 25-30 лет.
• Для увеличения возможной суммы выдачи возможно привлечение созаемщика с доходом. Им может стать родственник или сторонний человек.
• Повысить шанс на одобрение позволяет привлечение поручителей. Желательно – с безупречной кредитной историей и высокой платежеспособностью.
• Обязательным условием выступает имущественное страхование объекта недвижимости, дополнительным – страхование жизни и здоровья заемщика.

Ипотечные программы от застройщиков

Классификация ипотечных кредитов

Ипотека, как финансовый инструмент, может быть классифицирована по нескольким критериям, важно понимать различия между этими категориями. Что позволит подобрать оптимальный вариант ипотечного кредитования.

По объекту приобретения

В зависимости от конкретного покупаемого объекта, можно выделить несколько разновидностей:

• Покупка квартиры – одна из самых популярных форм ипотеки, предназначенная для приобретения жилья в многоэтажных домах или новостройках.
• Покупка дома – включает приобретение частных домовладений, с возможностью покупки как нового строительства, так и старых домов с земельными участками.
• Коммерческая недвижимость – используется для приобретения офисных помещений, торговых точек или иных объектов, которые могут приносить доход своему владельцу.
• Строительство нового объекта – актуальна для тех, кто планирует построить жилую или коммерческую недвижимость с нуля, включая возможность поэтапного кредитования по мере завершения строительных работ.

По типу залога

Залог в ипотечной сделке играет ключевую роль в обеспечении возвратности кредита. По виду залога ипотека делится на:

• классическую, при которой приобретаемая недвижимость выступает в качестве залога.
• Альтернативную, когда залогом становится уже имеющаяся у заемщика недвижимость.

По типу выплат

Важным аспектом ипотеки является форма выплаты кредита, которая определяет финансовую нагрузку на заемщика. Существуют следующие основные типы выплат:

• Аннуитетные платежи – фиксированные ежемесячные выплаты, которые включают как погашение основного долга, так и выплату процентов. Это наиболее распространенная форма ипотечной выплаты.
• Дифференцированные платежи – выплаты постепенно уменьшаются в течение срока кредита, поскольку часть по основному долгу остается неизменной, но проценты начисляются на остаток долга, который снижается с каждой выплатой.

Пошаговая инструкция по оформлению ипотеки

Грамотный подход к получению ипотечного кредита предусматривает последовательную реализацию нескольких мероприятий. Основными из них выступают такие:

1. Определение собственных потребностей и финансовых возможностей. Для начала необходимо определить, какое жилье вы хотите приобрести и в какой ценовой категории оно располагается. Это важно, чтобы соотнести свои финансовые возможности с требованиями банков. С помощью ипотечного калькулятора рассчитайте ежемесячный платеж по кредиту и сопоставьте его с суммой, которую вы сможете выделять каждый месяц на выплату ипотечного кредита.
2. Анализ ипотечного рынка. Изучите предложения различных банков. Для этого удобно использовать специальные платформы, например, Сравни. Здесь вы сможете сравнить процентные ставки, величину первоначального взноса, возможную сумму и срок кредитования в крупнейших российских банках и выбрать банк для оформления ипотечного кредита.
3. Сбор документов. Для подачи заявки на ипотеку необходимо подготовить пакет документов. Обычно это паспорт, справка о доходах, трудовая книжка, иные документы, подтверждающие вашу платежеспособность. Разные банки могут запрашивать дополнительные документы, уточните этот момент заранее. Важен грамотный подход, чтобы собрать необходимый пакет документов.
4. Подача заявки на ипотеку в банк. После выбора кредитора и подготовки документов заявка на ипотеку подается в банк. Это можно сделать онлайн, в интернет-банке, в мобильном приложении или обратиться в офис банка. Одобрять заявку могут от 1 до 5-7 дней, если не возникнет дополнительных вопросов.
5. Оценка жилья/другой недвижимости. После того как банк одобрит вашу заявку, перед покупкой недвижимости необходимо провести ее оценку. Обычно банки сотрудничают с аккредитованными оценщиками, чей отчет станет неотъемлемой частью процесса получения ипотеки.
6. Подписание договора. В назначенный день происходит подписание ипотечного договора. Внимательно прочитайте все условия и уточните непонятные моменты. Подпись означает ваше согласие со всеми условиями, в том числе сроками и порядком погашения.
7. Приобретение и регистрация жилья. После подписания договора вы сможете приступить к оформлению покупки. Перечень документов и порядок их оформления могут различаться в зависимости от региона, поэтому уточните все детали в вашем банке.
8. Обслуживание ипотечного кредита. После завершения всех процедур настает момент начала выплат по ипотеке. Ответственно относитесь к соблюдению графика платежей, чтобы избежать штрафов и ухудшения кредитной истории.

В целом процедура может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.

Ставки по ипотеке

Процентные ставки по ипотеке зависят от банка-кредитора и программы кредитования. Диапазон ставок очень широк – льготная ипотека выдается преимущественно под 2-6 %. По стандартным ипотечным программам полная стоимость кредита может доходить до 30 и более % годовых.

На размер процентной ставки влияют разные факторы. Среди основных:

• участие в льготных программах ипотеки с субсидированием процентной ставки, например, семейная ипотека или для IT.
• дополнительные преференции постоянным клиентам банка (например, зарплатным, пенсионным и премиальным, также новым);
• подключение платных опций, позволяющих снизить процент по ипотеке;
• документальное подтверждение доходов заемщика. Если заемщик не предоставляет справку о доходах, получить одобрение ипотеки становится проблематичным или ставка увеличивается сразу на несколько пунктов;
• оформление полиса личного страхования (добровольное), что обычно снижает ставку на 0,5-1 % годовых;
• оформление договора поручительства или предоставление дополнительного залога (например, автотранспорта или другой недвижимости, помимо покупаемой в ипотеку);
• условия ипотечного кредита: от суммы и срока до размера первоначального взноса;
• кредитная история заемщика, его долговая нагрузка и другие подобные параметры.

Что можно купить в ипотеку?

Чтобы получить одобрение на ипотечный кредит, необходимо учитывать ряд требований, которые банки предъявляют к объекту недвижимости:

• Жилье должно соответствовать установленным требованиям по состоянию и юридической чистоте. Оно должно находиться в пригодном для проживания состоянии, что обычно подтверждается оценкой независимых экспертов.
• Наличие надлежащего правового статуса. Это означает, что у недвижимости не должно быть обременений, долгосрочных арендных соглашений, а также спорных вопросов с предыдущими владельцами. Необходимо, чтобы все документы на объект были в порядке и правильно оформлены.
• Все перепланировки должны быть узаконены.

Ипотека преимущественно распространяется как на первичный, так и на вторичный рынок недвижимости. Хотя для некоторых льготных ипотечных программ устанавливаются дополнительные ограничения.

В отношении новостроек некоторые банки предлагают специальные ипотечные программы, которые предусматривают предоставление кредита под более низкие процентные ставки и льготные условия на период строительства. Это связано с тем, что такие объекты являются более ликвидными и менее рисковыми с точки зрения инвестиции.

Также можно оформить кредит на строительство дома, покупку земельного участка, приобретение доли в квартире. Определенные категории жилья могут быть более приоритетными для банкиров. Например, квартиры в крупных городах или жилая недвижимость в престижных районах обычно имеют более высокий рейтинг в глазах кредиторов, чем объекты на рынке сельской местности или в депрессивных регионах.

Получатели ипотеки

В общем случае банки предъявляют к потенциальным заемщикам ряд стандартных требований, к числу которых относятся:

• Наличие гражданства РФ.
• Постоянный и достаточный для обслуживания ипотеки доход.
• Постоянная или временная регистрация.
• Возраст от 18-21 года до 70-80 лет (первый – на момент получения, второй – на момент погашения).
• Стаж: на последнем месте работы – от 3-6 месяцев и общий – от года.

Если привлекается созаемщик или поручитель, к ним предъявляются аналогичные требования.

Расчет ипотеки

Для расчета ипотеки проще всего воспользоваться ипотечным калькулятором. Вы сможете определиться с суммой первоначального взноса, необходимой суммой ипотеки, оптимальной величиной ежемесячного платежа. То есть получить точные условия кредитования вместе с возможностью подобрать оптимальные.

Как закрывать ипотеку: дифференцированный или аннуитетный платеж?

Ипотека может выплачиваться дифференцированными или аннуитетными платежами.

Дифференцированный платеж предполагает, что ежемесячной суммой к погашению будет основной долг по кредиту, разделенный на равные части, и начисленные проценты, которые уменьшаются с уменьшением остатка основного долга. Таким образом, на начальном этапе выплаты по кредиту весьма высоки, но начинают снижаться с каждым месяцем. Основное преимущество дифференцированной схемы – экономия на общем объеме переплаты по процентам.

Аннуитетный платеж представляет собой фиксированную ежемесячную сумму, которая остается неизменной в течение всего срока кредитования. Этот вид платежа более удобен для планирования бюджета, так как позволяет заемщику четко знать размер своего ежемесячного обязательства. Она является более популярной в банках, т. к., как правило, аннуитетная схема обходится дороже, так как проценты выплачиваются расчетно-равномерно на весь срок кредита.

Виды ипотечных программ

Сегодня банки предлагают массу ипотечных программ с разными условиями. Разберем самые популярные.

Семейная

Семейная ипотека доступна семьям с детьми. Срок действия программы – до 31 декабря 2030. Кредит можно оформить на приобретение строящегося или готового жилья у застройщика или на строительство жилого дома аккредитованным в банке подрядчиком на имеющемся или приобретаемом участке.

Правила предоставления семейной ипотеки регулярно корректируются с учетом текущих возможностей государственного бюджета. По состоянию на сегодня льготные ипотечные кредиты могут получить:

• Семьи, в которых есть хотя бы один ребенок младше шести лет с гражданством РФ.
• Семьи, обитающие в небольших городах с населением до 50 тысяч человек, с двумя несовершеннолетними детьми любого возраста, за исключением территорий Москвы, Санкт-Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей. Ипотеку для покупки или строительства дома можно оформить в любом регионе.
• Семьи с двумя несовершеннолетними детьми, живущие в регионах с низкими объемами строительства или тех, у которых есть индивидуальные программы развития (всего таких регионов насчитывается 35).
• Семьи, в составе которых есть ребенок с инвалидностью.

Условия:

• сумма ипотеки – до 6 млн рублей в регионах и до 12 млн рублей в крупных/столичных регионах;
• срок: от года до 30 лет с возможностью досрочного погашения;
• процентная ставка – 6 %.

На строительство дома

Цель ипотеки:

• Кредитование покупки земельного участка и строительство на нем индивидуального жилого дома.
• Строительство индивидуального жилого дома на имеющемся в собственности земельном участке.

Можно оформить в виде семейной ипотеки (если соответствуете требованиям) с привлечением подрядной организации или застройщика. Можно взять ипотеку на рыночных условиях и строить дом самостоятельно. До второй половины 2024 года действовала льготная ипотечная программа на ИЖС. Существует ненулевая вероятность ее повторного запуска в 2026 году или позднее.

На сегодня типовые условия ипотеки на строительство дома выглядят следующим образом:

• ставка: льготная - от 6%, обычная – от 20-25 %;
• максимальная сумма кредита – 6–30 млн руб. в зависимости от региона и ипотечной программы;
• максимальный срок – 30 лет.
• размер первоначального взноса – от 20%.

На вторичное жилье

Кредит на покупку квартиры на вторичном рынке под залог приобретаемого жилья. Воспользоваться могут все категории заемщиков, соответствующие требованиям банка-кредитора.

Условия:

• ставка – от 18-20 %;
• максимальная сумма кредита – 70–100 млн руб.;
• максимальный срок – 30 лет;
• размер первоначального взноса – от 15-30 %.

Военная

Льготный кредит на покупку квартиры в новостройке, на вторичном рынке, готового дома, таунхауса. Воспользоваться могут участники НИС, которые имеют право на получение целевого жилищного займа на основании Федерального закона №117-ФЗ.

Условия военной ипотеки достаточно сложны и одновременно очень выгодны для военнослужащих. При выполнении всех требований (главным из которых выступает служба в течение определенного времени) участник НИС получает жилье фактически бесплатно.

Сельская

Оформить сельскую ипотеку можно на приобретение или строительство жилья в сельской местности и малых городах с населением до 30 тыс. человек.

Условия:

• Ставка – 0,1–3 %.
• Максимальная сумма кредита – до 6 млн руб.
• Максимальный срок – 30 лет.
• Размер первоначального взноса – от 20 %.

Программа действует бессрочно и пользуется большим спросом. Что нередко приводит к тому, что выделенные из бюджета лимиты заканчиваются уже в середине года.

Дальневосточная и Арктическая

Дальневосточная ипотека действует в областях Дальневосточного федерального округа и регионов, расположенных в Арктике.

Воспользоваться ей могут отдельные категории заемщиков, в т. ч.:

• Супруги в возрасте до 35 лет включительно.
• Граждане младше 35 лет с несовершеннолетним ребенком.
• Участники программы «Дальневосточный или арктический гектар».
• Работники государственной или муниципальной медицинской/образовательной организации в ДФО или в Арктике с любым стажем работы.
• Участники СВО и члены семей тех, кто погиб на СВО.
• Вынужденные переселенцы с территорий СВО.
• Работники предприятий ОПК на Дальнем Востоке или в Арктике.

Условия:

• Ставка – до 2%.
• Максимальная сумма кредита – до 6-9 млн руб. в зависимости от приобретаемого жилья.
• Максимальный срок – 20 лет.
• Размер первоначального взноса – от 20 %.

Срок действия программы – до конца 2030 года.

Для молодой семьи

Молодые семьи могут приобрести жилье в рамках льготной программы Семейная ипотека или воспользоваться субсидиями для молодых семей.

На коммерческую недвижимость

Коммерческую недвижимость можно приобрести, как и обычную квартиру, только на нее не действуют льготные ипотечные программы. Купить коммерческую недвижимость могут юридические лица, ИП, самозанятые, физические лица. Банки выставляют требования к объекту, например, в Сбербанке есть ограничение по площади объекта – не более 350 м2 и по этажности 122 этажи.

Условия:

• Ставка – от 15, 5%.
• Максимальная сумма кредита – до 100 млн руб.
• Максимальный срок – 30 лет.
• Размер первоначального взноса – от 18-20 %.

Для самозанятых

Самозанятые могут воспользоваться любой из ипотечных программ, если соответствуют предъявляемым требованиям. Они могут оформить ипотеку без подтверждения дохода или представить в качестве подтверждения выписку по НПД.

Для пенсионеров

Пенсионеры также могут оформить любую ипотеку на стандартных условиях, если соответствуют другим требованиям программы. Ограничением для них является максимальный возраст. Часто банк ограничивает максимальный возраст заемщика к моменту погашения до 75–80 лет. Например, если вы оформляете кредит в 60 лет, срок кредитования может быть не более 15–20 лет.

Страхование ипотеки

Страхование ипотеки делится на обязательное и добровольное. К первому относится страхование залогового имущества. Данный вид страхования защищает кредитора на случай повреждения или утраты объекта недвижимости, предоставленного в залог, что позволяет снизить вероятность невозврата займа.

К добровольным (по закону) видам страховки ипотеке относятся:

• Личное страхование заемщика, которое включает страхование жизни и трудоспособности. Это дает гарантию того, что в случае тяжелого заболевания или смерти заемщика его обязательства перед банком будут выполнены за счет страховой компании. Такая страховка добровольная, но банки повышают ставку при отказе от нее.
• Титульное страхование. Этот вид защиты помогает избежать утрат в случае признания сделки по покупке недвижимости недействительной в судебном порядке, что может произойти при выявлении фактов мошенничества или правовых ошибок в оформлении при покупке квартиры на вторичном рынке. Титульное страхование минимизирует риски утраты прав на приобретенное жилье и расходы, связанные с судебными разбирательствами. Оно также является добровольным.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование представляет собой перекредитование ипотеки на других, более лояльных условиях. Это может быть уменьшение процентной ставки, продление или сокращение срока кредитования, а также изменение типа процентной ставки с фиксированной на плавающую и наоборот. Все эти изменения направлены на снижение финансовой нагрузки на заемщика и оптимизацию его бюджета.

Преимущества рефинансирования ипотеки очевидны. Прежде всего, это экономия на ежемесячных платежах благодаря снижению процентной ставки. Это особенно актуально для тех заемщиков, кто изначально брал кредит в менее выгодных условиях или в период более высоких ставок. Кроме того, рефинансирование может позволить более гибко управлять своими долгами, например, объединив несколько кредитов в один. Открывать рефинансирование можно как в банке-кредиторе, так и в другом банке.

Досрочное погашение ипотеки

Досрочное погашение ипотеки представляет собой процесс, при котором заемщик досрочно выплачивает долг по ипотеке, сокращая общий срок кредита или уменьшая размер ежемесячных платежей.

Это может быть выгодно по нескольким причинам:

• Экономия на процентных выплатах, так как, чем меньше срок кредита, тем меньше процентов начисляется на основной долг.
• Снижение финансовой нагрузки при уменьшении ежемесячного платежа.
• Позволяет улучшить финансовую гибкость заемщика, освобождая ежемесячную сумму, которая ранее шла на погашение кредита, для других нужд или инвестиций.
• Поможет быстрее вывести имущество из-под обременения.

Погашать ипотеку досрочно полностью или частично можно в любом банке, выполнив условия досрочного погашения. Стандартно это предупреждение кредитора о своем намерении за месяц до погашения.

Налоговый вычет по ипотеке

Покупая жилье в ипотеку, заемщик сможет получить налоговые вычеты, если он является плательщиком НДФЛ. Льгота формируется из двух составляющих: на стоимость квартиры из расчета до 2 млн рублей и проценты по ипотеку из расчета до 3 млн. рублей.

Размер налогового вычета зависит от ставки НДФЛ. С начала 2025 года действует пятиступенчатая шкала – от 13 % до 22 % (в зависимости от годового дохода). В результате максимальный налоговый вычет может достигнуть:

• от стоимости ипотечного жилья - 260 тыс. (при ставке 13 %) или 440 тыс. рублей (при ставке 22 %);
• по процентам за ипотеку – 390 тыс. и 660 тыс. рублей, соответственно;
• итого – 660 тыс. и 1,1 млн рублей.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Стандартно запретов на продажу заложенной в банке недвижимости нет. Однако владелец не может это сделать без предварительного одобрения от банка-кредитора. Даже после введения в 2025 году упрощенной процедуры продажи ипотечной квартиры или дома. Хотя законных оснований для отказа выдать разрешение на продажу залога у банков сегодня осталось совсем немного.

В любом случае намного правильнее договориться с банком. Который может предложить:

• досрочное закрытие ипотеки;
• продажа с погашением ипотеки в процессе сделки;
• реализация квартиры вместе с оставшимся ипотечным долгом;
• продажа заложенного имущества самим банком.

Ипотечный рынок в 2026 – обзор, новости, прогнозы

В течение 2023-2024 годов на рынке ипотечного жилья постепенно нарастали проблемы. В том числе и прежде всего – из-за резкого роста ключевой ставки Банка России. В 2025 году наметился слом этого мало приятного тренда – регулятор несколько раз снизил ставку, пусть и незначительно. Что позволяет рассчитывать на стабилизацию и активизацию ипотечного рынка в следующем 2026-м.

При этом необходимо учитывать несколько немаловажных нюансов, связанных с изменением отечественного законодательства:

1. Многочисленные корректировки льготных ипотечных программы, преимущественно – в сторону ужесточения правил выдачи (включая самую популярную семейную ипотеку).
2. Выгодные условия рефинансирования так называемой «комбоипотеки» (она состоит из двух частей – льготной и обычной).
3. Запрет «донорской» ипотеки (невозможность оформления льготных кредитов каждым из супругов).

FAQ

Как взять квартиру в ипотеку?

Чтобы купить квартиру в ипотеку, нужно обратиться в банк с заявкой и документами. Получив предварительное одобрение, нужно найти выгодный вариант недвижимости. Затем представить в банк документы на квартиру и банк подготовит сделку.

Можно ли взять ипотеку в 2026 году?

Взять ипотеку можно, это совершенно реально как на вторичном рынке, так и в новостройках. Есть ряд льготных программ кредитования со сниженной ставкой. Также можно воспользоваться другими предложениями банков, но ставка по ним будет выше.

Как взять ипотеку?

Чтобы взять ипотеку, сделайте следующее:

• выберите банк с лучшими условиями;
• соберите документы и подайте заявку;
• дождитесь одобрения;
• выберите недвижимость;
• согласуйте объект с банком;
• завершите сделку подписанием документов, которые подготовят сотрудники банка.

Вывод

Для многих людей ипотека становится единственным способом приобрести собственное жилье. Однако, важно помнить, что получение ипотеки – это серьезное мероприятие, требующее тщательного анализа и оценки своих возможностей и перспектив.

Используя наш пошаговый план, вы сможете более уверенно и спокойно проходить через процесс оформления ипотеки.

Начинать оформление ипотеки правильнее всего с изучения предложений банков.

Подготовка и внимательность на каждом последующем этапе помогут вам избежать неприятных сюрпризов и сделать процесс приобретения жилья максимально приятным и результативным.

Важно грамотно написать заявление и представить верные данные и все необходимые документы. Далее банк поможет вам выйти на сделку в максимально короткие сроки.

Мы постарались рассказать подробно о существующих на сегодня ипотечных программах и условиях по ним, выбор за вами.

Если вы «чайник» и ничего не понимаете в ипотеках и кредитах, обратитесь к финансовому специалисту, чтоб получить совет или консультацию.