Какие программы по ипотеке сейчас действуют

Условия ипотечных программ меняются достаточно часто, в ответ на изменение ставок ЦБ или инфляцию. Также жилищные условия граждан находятся в центре внимания государства. В области законодательства также постоянно происходят перемены, например, в 2024 году была отменена действовавшая 4 года универсальная льготная ипотека и введены адресные программы. Рассматриваем актуальные программы на грядущий год.

Семейная ипотека

Семейная ипотека стартовала в 2018 году, как мера поддержки семей, где родился второй и последующий ребенок. В 2021 году было введено новое условие: теперь в программе могли участвовать семьи с 1 ребенком. В 2024 году состоялось еще одно принципиальное измерение: семейная ипотека стала основной льготной программой, поскольку была отменена доступная всем ипотека на новостройки под 8%.

В 2025 и 2026 году ключевыми условиями для участия являются:

1. Наличие детей до 6 лет (включительно, пока не исполнится 7 лет).
2. В семье есть 2 и более детей до 18 лет.
3. В семье есть ребенок с инвалидностью.

Какое жилье доступно:

1. Новостройки по всей России.
2. Вторичное жилье в регионах с низкими темпами строительства и городах до 50 тыс. человек, исключая МО и ЛО. Проверить свой город – здесь.
3. Строящееся жилье, у аккредитованных подрядчиков, исключая таунхаусы.

Условия кредитования:

1. Ставка – до 6% годовых.
2. Сумма – до 6 млн. руб. по России.
3. Сумма до 12 млн. руб. в Москве, Санкт-Петербурге, ЛО и МО.
4. Первоначальный взнос – от 20%.

Семейная ипотека действует до 2030 года.

Условия в банках на конец 2025 года не отличаются, потому что условия, предлагаемые государством для всех одинаковы. Если сумма превышает государственные лимиты в 6 или 12 млн. руб., остаток оплачивается по базовой ставке:

Подобрать жилье в ипотеку по лучшей ставке.

Ипотечные программы от застройщиков

ИТ-ипотека

IT-ипотека была запущена в начале 2022 года для поддержки специалистов сферы цифровых технологий. Заявленный срок программы – до конца 2030 года. С 2025 года действуют новые правила. Основные условия:

1. Ставка – до 6%.
2. Начальный взнос – от 20%.
3. Максимальная сумма – до 9 млн руб. Есть возможность увеличения суммы до 18 млн. руб., но остаток предоставляется заемщикам по рыночным ставкам.

Требования к заемщику:

1. Возраст от 18 до 50 лет.
2. Жилье приобретается в любом регионе, исключая города федерального значения – Москву и Санкт-Петербург.
3. Должность и место работы должны быть зарегистрированы в любом регионе, кроме Москвы и СПб.
4. Для специалистов старше 35 лет – доход от 90 тыс. руб., или от 150 тыс. для жителей миллионников, исключая Москву в СПб.
5. Работодатель заемщика должен иметь аккредитацию Минцифры.
6. Заемщик должен работать в аккредитованной компании весь срок займа.

В рамках IT-ипотеки нельзя приобрести жилье на вторичном рынке у физ. лица, хотя допускается у девелопера или застройщика. Основные объекты – это ИЖС или новостройки.

Арктическая и дальневосточная ипотека

Дальневосточная ипотека начала действовать с 2019 года, арктическая – с 2023 года. На конец 2025 года обе программы объединены в одну, и срок их работы – до 31 декабря 2030 года. Цель программы – стимулирование строительства и привлечение молодых специалистов в критически важные для страны регионы.Основные условия:

1. Ставка – до 2%.
2. Сумма – до 6-9 млн руб.
3. Срок кредита – до 20 лет.
4. Первоначальный взнос – от 20,1%.

Участвовать в программе могут:

1. Семьи или одинокие родители до 36 лет, у которых есть ребенок до 19 лет.
2. Семьи, в которых третий и последующий ребенок родились после 1 янв. 2024 года.
3. Участники программы «Гектар».
4. Ветераны СВО и члены их семьи: супруги, родители, дети.
5. Вынужденные переселенцы из ЛНР, ДНР, Запорожской, Херсонской области.
6. Работники оборонно-промышленного комплекса.
7. Работники государственных учреждений медицины и образования Дальнего востока и Арктики, любого возраста и семейного положения.

Приобрести в рамках программы можно любое новое жилье в любом регионе Дальневосточного федерального округа. Вторичное жилье допускается приобретать в сельской местности, моногородах, зависящих от завода, на всей территории Магаданской области и Чукотского автономного округа, а также в городах, где почти не строятся новые дома (не больше двух многоквартирных домов).

Сельская ипотека

Сельская ипотека ставит своей целью поддержку развития сельских регионов. Она действует в России с 2020 года, изначально была запланирована до 2025 года, но потом срок ее окончания снят, программа стала бессрочной. Основные условия:

1. Ставка – до 3%.
2. Ставка 0,1% на территориях, официально признанных приграничными.
3. Максимальная сумма – до 6 млн. руб. на 1 супруга.
4. Максимальная сумма – до 12 млн. руб., если супруги объединят свои лимиты на 1 объект.
5. Первоначальный взнос – от 20%.

В рамках программы можно приобрести жилье только на сельских территориях, в рабочих поселках, в городах с населением до 30 тыс. человек. Из программы полностью исключена Москва, Санкт-Петербург и Московская область.

Какое жилье можно приобрести:

1. Таунхаус, готовый частный дом.
2. Дом не старше 3 лет при покупке у ИП или юр. лица.
3. Дом не старше 5 лет, при покупке у физ. лица.
4. Квартиру в новостройке не выше 5 этажей.

Также допускается потратить кредит на строительство дома на арендованном или собственном участке или дом в СНТ, если СНТ находится в пределах допущенной территории.

Военная ипотека

Военная ипотека является основным способом получения жилья военнослужащими, она заменила устаревшую систему распределения жилья. Была запущена 1 января 2005, действует бессрочно. Ее название – Накопительно-ипотечная система (или НИС).

На каждого участника НИС открывается именной счет. В год государство через Росвоенипотеку перечисляет на счет определенную регулярно индексируемую сумму. В 2025 году сумма составляла 391 387 руб., в 2026 году ожидается повышение до 411 184,9 рублей.

Через 3 года после начала участия в программе военнослужащий может использовать накопленную сумму для внесения первоначального взноса по ипотеке. А за счет дальнейших платежей Росвоенипотека переводит ежемесячные взносы в банк до тех пор, пока военный служит по контракту или пока не истечет срок его службы в 10 лет (по льготным основаниям) или 20 лет.

Если платеж по ипотеке составляет меньше установленного государством взноса, остаток идет на досрочное погашение. Если средств из НИС не хватает, заемщик вносит необходимую доплату самостоятельно. Общий срок кредита рассчитывается так, чтобы он был погашен за несколько месяцев конца службы военного: как правило, до его 50 лет, для некоторых званий – до 60-65 лет.

Участие в НИС можно сочетать с семейной ипотекой, если в семье есть ребенок младше 6 лет.

Рыночная ипотека

Если заемщик не подходит под условия льготных программ, ему доступна ипотека по рыночным ставкам. Они постоянно меняются, поэтому цифры рыночных ставок приводятся для ориентира:

1. В конце 2025 года – 21-22%
2. В начале 2026 года – 17-18%
3. В конце 2026 года – 12-16%

Максимальная сумма варьируется в зависимости от региона и вида жилья. Минимальная – от 300 тыс. руб. Минимальный срок – от 1 года, но такие программы встречаются редко. Большинство банков предлагают ипотечный кредит на срок от 3 лет. Максимальный срок по рыночной ипотеке, как правило, составляет 30 лет, реже – 35 лет (слишком высоки риски невыплат).

Ипотека с эскроу-счетом (специальным счетом-посредником между застройщиком и покупателем) снижает риски заемщиков, которые берут кредит на строительство. Если подрядчик не завершит стройку, деньги вернутся покупателю. С 2019 года эскроу-счет обязателен для жилья, строящегося по договору ДДУ. С 1 марта 2025 года такое же правило введено для ИЖС по договорам подряда.

Социальная ипотека

В ЛНР, ДНР, Запорожской, Херсонской и Белгородской областях действует «Ипотека в новых регионах». Кроме федеральных программ, существуют программы ипотечной помощи регионального значения для льготных категорий граждан:

1. Работников медицины.
2. Работников бюджетной сферы.
3. Ученых и учителей.
4. Молодых семей.
5. Тренеров.

Поддержка может быть представлена в виде сертификатов или субсидий. Например, федеральная программа «Молодая семья». Размер субсидии достигает 35% для семей с детьми (30% без детей) от стоимости жилья. Оформляется через Госуслуги.

Что говорит закон

Самые важные изменения с 1 февраля 2026 года касаются семейной и других льготных видов ипотеки:

1. Введение правила «одна ипотека на 1 семью». Супруги не могут оформлять две отдельные ипотеки, и выступают заемщиками по кредиту. Это касается даже родителей после развода.
2. Лицам, не имеющим права на льготу, запрещено привлечение в качестве созаемщика льготников для снижения ставки (донорская ипотека).
3. Первоначальный взнос может достигать 40,1%. В рамках сельхозипотеки повышение первоначального взноса и объединение лимитов может позволить семье оформить ипотеку на более высокую сумму.
4. С 2026 года возможно введение дифференцированных ставок: до 4% для семей с 3 и более детьми, до 6% для семей с 2 детьми, до 10-12% для семей с 1 ребенком до 6 лет.

Также, согласно Федеральному закону №157-ФЗ многодетные семьи могут рассчитывать на выплату в 450 тыс. руб., для погашения долга по ипотеке. Ее можно сочетать с участием в льготных ипотечных программах. С 2025 года эту выплату нельзя использовать вместе с материнским капиталом в рамках одной кредитной линии.

Изменились правила рефинансирования семейной ипотеки. Рефинансированию подлежат только кредиты на жилье, приобретенное у застройщиков-юридических лиц по договору ДДУ или договору купли-продажи. Жилье, приобретенное на вторичном рынке, рефинансировать нельзя, исключая отдельные территории РФ. Сохраняется возможность рефинансировать военную ипотеку, объединив ее с семейной. Рефинансирование сельхозипотеки по той же льготной ипотеке невозможно, согласно постановлению Правительства РФ № 1437 от 2022 года. Рефинансирование IT-ипотеки и дальневосточной ипотеки возможно только по рыночным условиям.

Что еще почитать и посмотреть по теме

Для сравнительного анализа предложений банков используйте агрегатор Сравни. Внимательно изучайте условия конкретных программ и актуальные предложения банков. Например, в 2025 году многие банки (Сбер, ВТБ, Альфа-Банк) приостановили свое участие в программах сельской ипотеки.

FAQ

Как выбрать лучшую программу по ипотеке?

Начинать мониторинг лучше сильно заранее, за 3-4 месяца до подачи заявки, чтобы оценить тренды. За 1 месяц начинают сравнительный поиск, ежедневно сравнивают условия в разных банках. Затем приступают к подаче заявок, дожидаются одобрения, и оценивают уже индивидуальные предложения. Отслеживают изменения в ставках, скрытые комиссии, гибкость условий, акции. Окончательный наиболее выгодный вариант может сильно отличаться от предварительных.

Если я сейчас выберу ипотеку по одной ставке, а потом она снизится, можно ли переоформить кредит?

Да, во многих банках действуют программы рефинансирования. Также можно обратиться в собственный банк с официальным запросом. Если банк пойдет навстречу клиенту, составляется новый договор или дополнительное соглашение к нему.

Можно ли получить IT-ипотеку, если я работаю на московскую компанию, находясь в регионе?

Если в коде КПП для налоговой службы (первые две цифры) и в справке 2-НДФЛ указывается любой регион России, кроме городов федерального значения, то верно, можно оформить IT-ипотеку. То есть, нужно быть официально трудоустроенным в филиале, а то, где зарегистрирован головной офис – не имеет значения. Филиал должен иметь государственную аккредитацию.

Вывод

Ставка по ипотеке по рынку имеет общий усредненный уровень, но индивидуальные предложения и условия могут различаться значительно – на несколько процентов. А программы льготной ипотеки предлагают экономию в 1,5-2 раза. Проводите регулярный мониторинг условий на Сравни, и вы сможете подобрать оптимальные условия.