Когда подешевеет ипотека

Специфической особенностью российского рынка жилья выступает сложность приобретения без привлечения кредитов. Именно поэтому ипотека остается одним из самых популярных банковских продуктов. В течение 2024-2025 годов спрос на ипотечные кредиты, как и количество выданных, заметно сократился. Поэтому его состояния можно было назвать кризисным. Причины очевидны: рост ключевой ставки, нестабильность в экономике, и ограничения Центробанка. Логичным результатом стало резкое снижение активности как кредиторов, так и заемщиков по ипотеке. Вторая половина 2025 года настраивает на позитивный лад. Прежде всего – из-за смены тренда с роста на снижение ключевой ставки Банка России. Что дает экспертам повод делать более оптимистичные прогнозы. Попробуем разобраться, что ждет ипотечный рынок в ближайшее время и стоит ли рассчитывать на удешевление ипотеки.

Текущее состояние и перспективы рынка банковского ипотечного кредитования

В первые месяцы 2025 г. отечественный рынок ипотеки рухнул: за первые 2 недели января россиянам были выданы кредиты на общую сумму в 23 млрд руб., что на 78% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Объем выданных кредитов тоже снизился – на 81%. Падение спроса на жилье было ожидаемым, т.к. в течение 2024 г. ключевая ставка постепенно выросла с 16% до 21%.

Если открыть ипотечный калькулятор любого банка и рассчитать параметры займа, становится понятным, почему отечественный рынок ипотеки претерпел коллапс в начале 2025 года. Основными причинами стали высокие ставки и очень большие суммы переплат.

Эксперты пришли к выводу, что фактически ипотечный рынок страны находился на распутье. Одни банки стали несколько снижать ставки, чтобы заинтересовать немногих потенциальных заемщиков. Другие – напротив – ужесточили условия ипотеки, чтобы избежать проблемных кредитов. Ситуация становилась еще более туманной из-за введения Стандарта ипотечного кредитования, регламентирующего отношения между кредиторами и заемщиками.

Статистические итоги 2025 года оказались неутешительными (хотя и полностью провальными их назвать нельзя). По оценке одного из руководителей сервиса “Домклик” от Сбербанка А. Лейпи, общий объем ипотеки составил около 4 трлн. рублей. Падение базовых ипотечных программ равняется 38%. Льготные упали меньше – всего на 11%.

Несмотря на сказанное, прогнозы на следующий год оказались заметно лучше. Позитивный посыл пришел уже в середине года. И о нем имеет смысл рассказать в следующем разделе статьи.

Ипотечные программы от застройщиков

Что же ждет рынок ипотечного кредитования в 2026 г.?

Ключевая ставка оставалась на максимальном (на данный момент – 21%) уровне вплоть до 11.06.2025 года, когда была снижена решением регулятора до 20%. Далее тенденция сохранилась. В результате 31.10.2025 года ключевая ставка стала равной 16,5%. С высокой вероятностью, как минимум, еще одного снижения до конца года. Многие эксперты предсказывают сохранение данного тренда, что дает основание для оптимизма. В виде прогнозов о дальнейшей стабилизации и даже активизации рынка ипотечного кредитования.

Несмотря на сказанное, максимальный эффект от изменения трендов в политике Банка России ожидается даже не в 2026, а в 2027 году. Хотя и в следующем рынок ипотеки уже начнет расти. Как по базовым программам, так и по льготным с государственной поддержкой.

Портрет ипотечного заемщика

Как меняется рынок ипотеки, всегда можно узнать, оценив портрет ипотечного заемщика. Кто же сегодня чаще покупает жилье в ипотеку?

В структуре кредитов, выданных в 2025 г., преобладают продукты, предоставляемые на льготных условиях определенным категориями граждан. Абсолютным лидером является программа «Семейная ипотека», которая позволила многим семьям с детьми взять заем по ставке всего 6% годовых. Как правило, в ней принимают участие люди в возрасте 30-40 лет, состоящие в браке. Заметно реже это одинокие родители, воспитывающие 1-2 детей.

Примерно 80% «ипотечников» предпочли взять квартиры, остальные – выбрали индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года доля квартиры выросла на 5%, а вот от апартаментов люди стали отказываться.

Таким образом, оптимизм пока сохраняют только молодые семейные люди с высшим образованием, средним или высоким уровнем доходов. Но, учитывая, что они пользуются льготными предложениями с государственной поддержкой, нельзя говорить об определенном тренде.

Факторы, влияющие на ипотечный рынок

Первый и главный из них – ключевая ставка Центробанка. О ней было сказано выше, как и о смене тренда в политике регулятора. С высокой долей вероятности можно прогнозировать его сохранение в 2026 году. В том числе – из-за грядущих осенью выборов в Государственную думу РФ.

Еще одним немаловажным фактором стали ограничения, введенные Банком России и затрагивающие условия работы коммерческих банковских организаций. Включая требования о формировании буферных капиталов, необходимость рассчитывать ПСК (полную или предельную стоимость кредита), ограничения по количеству ипотек для одного заемщика и т.д. Пока их действие сохраняется, но негативное влияние на ипотечный рынок стабильно уменьшается. В том числе – из-за того, что банки приспособились работать в новых и более жестких условиях.

На рынок повлияет и Стандарт ипотечного кредитования, вступивший в силу с 1 января 2025 г. Он представляет собой совокупность требований и правил, целью которых становится обеспечение баланса прав и интересов участников кредитных отношений – заемщиков и кредиторов.

С одной стороны, новый механизм полезен, в частности, теперь заемщики смогут получать максимально полную и правдивую информацию об условиях ипотеки, смогут обезопасить свои средства благодаря введению эскроу-счетов. С рынка исчезнут такие схемы, как взимание комиссий за снижение процентной ставки, рассрочка с трансформацией в ипотеку и пр.; это защитит людей от импульсивных, нерациональных решений и, в конечном счете, приведет к снижению числа проблемных заемщиков.

Вместе с тем ужесточение требований к кредиторам наверняка приведет к снижению объемов кредитования. Хотя оно может быть компенсировано появлением новых инструментов финансирования. Например, рассрочки от застройщиков, долгосрочной аренды с правом выкупа и пр.

Когда снизятся ставки по ипотеке

Как было отмечено ранее, первым позитивным сигналом стало снижение Банком России ключевой ставки, которое произошло в первой декаде июня 2025. Что стало сигналом к снижению процентных ставок по базовым ипотечным продуктам. Тенденция сохранилась на всю вторую половину года. Поэтому можно однозначно утверждать, что снижение ставок по ипотеке уже происходит. Причем пока – без видимых оснований для остановки этого явно положительного процесса.

Стоит ли брать ипотечный кредит в 2026 г.

Вопрос о том, стоит ли оформлять ипотечный кредит в ближайшее время, требует тщательного анализа, особенно в нестабильных экономических условиях.

Вариант привлечения займа можно рассмотреть тем, кто:

• имеет право на участие в программах кредитования на льготных условиях, например, каких как «Семейная ипотека», «Ипотека для сотрудников IT-компаний», «Сельская ипотека»;
• имеет крупные накопления, но нуждается в дополнительном (тем более – незначительном по объемам) финансировании.

FAQ

Подешевеет ли ипотека в ближайшее время?

Стоимость ипотеки уже начала снижаться во второй половине 2025 года. С высокой вероятностью тренд сохранится и в 2026-м.

Стоит ли брать ипотечный кредит в 2026 г.?

Аналитики считают: брать кредиты можно и нужно, но только тщательно взвесив все «за» и «против». Лучше и выгоднее всего воспользоваться льготными программами с государственной поддержкой, которые все еще предлагают очень выгодные условия. Но если Вы не соответствует их требованиям, то имеет смысл немного – год-два – подождать, пока ставки не вернутся к прежнему уровню, а рынок ипотеки не восстановит былую активность.

Вывод

Сегодняшний рынок ипотечного кредитования в России начал длинный путь к восстановлению и активизации. Тренд повышения процентных ставок сменился на снижение во второй половине 2025 года. Что дало большинству аналитиков и экспертов изменить прогнозы на 2026-й в намного более позитивную сторону. Пока же выгоднее всего брать льготную ипотеку по одной из нескольких государственных программ при условии выполнения всех ее требований.