Когда появилась ипотека в России

Ипотека остается одним из самых доступных способов покупки жилья в России. Ее появление и развитие связано с серьезными реформами в экономике и финансовой системе страны, которые стартовали в середине 80-х – начале 90-х годов прошлого века. Рассмотрим более внимательно, когда появилась и возродилась ипотека в России, основные этапы становления, текущее состояние и перспективы российского ипотечного рынка.

Как в России появилось ипотечное кредитование?

История ипотеки в России начинается задолго до революции. Затем она фактически отсутствует во время Советского Союза. После чего возрождается в России, ставшей самостоятельной после распада СССР. Кратко опишем все перечисленные периоды.

Дореволюционный

Ипотечные отношения в России зародились в XIX веке, когда впервые начали формироваться механизмы залога недвижимости.

Основные этапы:

1. 1764 год. Екатерина II подписала указ о создании первых кредитных учреждений, которые предоставляли займы под залог недвижимости. Эти учреждения не назывались ипотечными банками, но их деятельность была связана с залоговым кредитованием.
2. 1861 год. После отмены крепостного права началось активное развитие земельного кредитования. Появились банки, специализирующиеся на выдаче займов под залог земель и недвижимости.
3. XIX век. Крупные земские и городские ипотечные банки работали в России, но их деятельность прервалась с приходом Советской власти.

Советский

Во времена СССР ипотека, как рыночный инструмент, отсутствовала. Недвижимость распределялась государством, и жилищные займы выдавались в основном через профсоюзы или кооперативы.

• Граждане могли участвовать в строительных кооперативах, внося взносы для получения жилья.
• Жилищные кредиты выдавались под минимальные проценты, но система ипотеки в современном понимании отсутствовала.

Возрождение ипотечного кредитования в современной России

Современная ипотека в России начала формироваться после распада СССР. Что стало логичным результатом перехода к рыночной экономике.

С некоторой долей условности можно выделить несколько основных вех становления ипотеки:

1. 1992 год: старт реформ. С введением рыночных реформ начались эксперименты с ипотечным кредитованием. Первые законы в этой области были крайне ограниченными и не могли обеспечить массового доступа к жилью.
2. 1998 год: принятие закона об ипотеке. В 1998 году был принят Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот документ стал основой для формирования правовой базы ипотечного кредитования.
3. 2000-е годы: развитие ипотечного рынка. Происходит быстрыми темпами и включает несколько этапов:
   • Создание в 1997 году Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое в 2017 году было преобразовано в ДОМ.РФ.
   • Запуск федеральных программ для субсидирования ипотеки.
   • Снижение ставок и упрощение процедур оформления.
4. 2005 год: массовое развитие ипотеки. Именно в середине 2000-х ипотека стала массовым продуктом, доступным широким слоям населения. Этому способствовали экономический рост, снижение инфляции и поддержка государства.

Ипотечные программы от застройщиков

Ипотека в кризисные периоды

В 21 веке Россия пережила несколько экономических кризисов, вызванных как внутренними, так и (преимущественно) внешними причинами. Что неизбежно приводило к существенным изменениям на ипотечном рынке. Перечислим основные из них вместе с кратким описанием специфики каждого.

1. Кризис 2008 года:
   • Рост процентных ставок.
   • Ужесточение условий кредитования.
   • Временное сокращение количества ипотечных сделок.
2. Кризис 2014-2015 годов:
   • Девальвация рубля.
   • Снижение доступности ипотеки.
   • Запуск программ господдержки, например, субсидирования ипотечных ставок.
3. Кризис 2020 года (COVID-19):
   • Введение программы льготной ипотеки с государственной поддержкой под 6,5%, что стимулировало рост ипотечного рынка.

Ипотека в России в 2022-2025 годах

Ипотечное кредитование стало ключевым инструментом для покупки жилья в России уже достаточно давно. В течение нескольких последних лет на первый план вышли льготные программы ипотеки – семейная, военная, сельская, для IT-специалистов и т.д. Что стало особенно актуальным после резкого роста ключевой ставки, выступившего следствием ужесточения денежно-кредитной политики Банком России.

Основные характеристики современного рынка ипотеки в стране:

1. Более 80% сделок с жильем осуществляется с использованием ипотеки.
2. Минимальная ставка в 2024-2025 годах нередко доходила до 25-30% годовых.
3. Продолжают действовать льготные программы ипотеки с государственной поддержкой (пусть и с некоторым ужесточением требований к заемщикам), которые оказались кратно выгоднее обычных ипотечных банковских продуктов.

Основные виды ипотечных программ в России

Обычная ипотека после поднятия Банком России ключевой ставки стала недоступной для подавляющего большинства потенциальных заемщиков. Текущий уровень ипотечных ставок, достигающий 25-30%, фактически можно назвать запретительным.

Именно поэтому настолько большой популярностью стали пользоваться льготные ипотечные программы, основными из которых выступают:

1. Семейная ипотека. Одна из самых востребованных и одновременно масштабных программ государственной поддержки. Предусматривает выдачу семьям ипотечных кредитов по ставке в 6% годовых. Действует с 2018 года и до 2030 года включительно с высокой вероятностью дальнейшей пролонгации.
2. IT-ипотека. Введена в 2022 году с целью удержания в России ценных кадров, работающих в сфере информационных технологий. Доказала эффективность на практике, а потому уже продлена до 2030 года.
3. Сельская ипотека. Рассчитана на жителей села и малых городов. Позволяет получить кредит по самой низкой ставке (до 3% годовых).
4. Военная ипотека. Не менее масштабная (чем семейная) ипотечная программа, которая успешно реализуется уже два десятка лет. Сегодня распространена на участников СВО и членов их семей (причем на более льготных, чем обычно, условиях). При выполнении исходных требований позволяет полностью компенсировать расходы на приобретения жилья за счет выплат по НИС (накопительно-ипотечная система) из бюджета.
5. Дальневосточная и Арктическая ипотека. Постепенно расширяющаяся программа поддержки жителей Дальнего Востока и арктических регионов страны. Условия выдачи ипотеки – до 9 млн рублей по ставке от 2% годовых.

Что будет дальше – прогнозы на 2026-2028

В первой половине 2025 года наметился новый тренд в политике Банка России, направленный на постепенное смягчение кредитно-денежной политике, в том числе – снижение ключевой ставки. Результатом чего значение последней снизилось к концу года до 16% (с максимальных 21%).

Аналогичным образом стали (пусть и с некоторым опозданием по времени) меняться ипотечные ставки по банковским кредитам. Что позволяет сделать достаточно оптимистичные прогнозы на 2-3 ближайших года. Они заключаются сначала в стабилизации, а затем и активизации рынка ипотеки в России. Причем не только за счет льготных программ господдержки, но и посредством выдачи обычных банковских ипотечных кредитов. Сказанное становится еще более актуальным, если учесть проведение в сентябре 2026 года важных с политической точки зрения выборов в Государственную думу РФ.

FAQ

Что понимается под ипотекой?

Ипотека – банковский кредит на приобретение жилья, финансовые обязательства по которому обеспечиваются залогом недвижимости.

Когда в РФ появилась современная ипотека?

Ипотека в современной России возникла после распада СССР и перехода на рыночную экономику. Важным шагом стало принятие в 1998 году профильного ФЗ.

Насколько реально взять в России ипотеку в 2026 году?

В первой половине года процентные ставки по обычной ипотеке продолжат оставаться достаточно высокими. Поэтому особый интерес представляет участие в льготных ипотечных программах с господдержкой.

Вывод

Полноценная ипотека в современной России появилась после 1998 года – после принятия профильного Федерального закона. В сегодняшних условиях ипотечный кредит остается одним из самых распространенных способов улучшения жилищных условий россиян.