Маленькие квартиры

Маленькие квартиры пользуются устойчивым спросом благодаря относительно доступной стоимости. Рассмотрим, что такое микроквартира и наножилье, каковы допустимые размеры квартир в России и за рубежом, какие правовые ограничения действуют в их отношении. 

Что такое микроквартира 

Микро квартира – это жилое помещение минимальной площади, обычно не превышающее 18 кв. м. Единого государственного определения «микроквартиры» в законодательстве РФ нет.

Квартиры, маленькие по площади, чаще всего представляют собой студии, апартаменты в новостройках или переоборудованные помещения в бывших общежитиях, ведомственных зданиях или домах гостиничного типа. В них функционально объединены в одном пространстве все зоны – жилая, кухонная, санитарная.

Очень маленькая квартира обычно рассматривается как временный вариант для студентов, молодых людей без семьи, или приобретается для посуточной сдачи в аренду, ради прописки в мегаполисе. Есть спрос на квартиры с минимальными размерами в старых домах, которые в ближайшие годы пойдут под снос – согласно законодательству, государство обязано выделить жилье в качестве компенсации, и полученная квартира будет больше по площади, согласно действующим региональным нормам.

Ипотека 0,1% на первый год

Что такое наножилье

Термин «наножилье» используют для описания крайне компактных жилых помещений, площадь которых зачастую составляет менее 10 кв. м. Такие объекты:

• создаются путем перепланировки существующих помещений или строительства новых мини‑единиц;
• могут не иметь полноценной кухни или санузла (вместо них – компактные решения);
• часто вызывают вопросы по соответствию санитарным и жилищным нормам;
• встречаются преимущественно в мегаполисах с высокой стоимостью недвижимости.

Насколько маленькими могут быть квартиры

В российском законодательстве нет единого федерального запрета на строительство квартир меньше 18 кв. м, но регионы вправе устанавливать собственные ограничения. Например, в Москве с августа 2024 года запрещено строить квартиры площадью менее 28 кв. м, в Московской области с января 2025 года аналогичные ограничения: не менее 28 кв. м для студий, 36 кв. м – для однушек. Минстрой РФ рекомендует и другим регионам ориентироваться на указанные минимальные площади студий и однокомнатных квартир.

При этом на вторичном рынке встречаются объекты значительно меньшей площади: в Москве в 2025 году продавалась студия площадью 8 кв. м, в Геленджике – квартира‑студия 10,4 кв. м. В аренду в Москве сдаваласьквартира 3 квадратных метра. В ней уместилось небольшое спальное место, раковина, полки для вещей, мини-столик, зеркало. Окно, санузел, кухонная зона отсутствуют. 

На выставке «АРХ-Москва» молодые архитекторы презентовали квартиру 1 кв. м. В шуточном проекте предусмотрен душ со сливом в полу, унитаз, который заодно используется как стул, есть полки для вещей и под маленькую микроволновку, миниатюрный стол, раковина и зеркало, окошко, барная стойка, система хранения. И вертикальная кровать, чтобы спать стоя, прикрепив себя ремнями безопасности. 

Самые маленькие квартиры в мире 

К мировым рекордам по компактности относят жилье в городе Ухань (Китай). Это крошечная квартираплощадью 4,5 кв. м, где спальное место расположено под потолком и отделено перегородкой, санузел совмещен с кухонной зоной.

Но есть и более экстремальные решения – квартира 2 квадратных метра. В Кракове (Польша) есть квартира площадью 2,41 кв. м, занесенная в Книгу рекордов Гиннесса. Внутри есть спальная зона, мини‑кухня, компактная ванная комната и приставная лестница на второй ярус. 

А в Гонконге сотни тысяч жителей обитают в так называемых «домах-гробах» (coffinhomes), внутри которых расположены ячейки размером примерно 0,9×1,8 м, где можно только лежать. В одном помещении могут проживать до 30 человек, удобства – общие. 

Что говорит закон

Российское законодательство содержит несколько норм, касающихся площади жилья:

• Санитарная норма. Составляет 6 кв. м на человека. Применяется для общежитий и маневренного фонда в соответствии со ст. 105 и 106 Жилищного кодекса РФ.
• Социальная норма. Применяется для расчета субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг:

1. для одиноко проживающего – 33 кв. м;
2. для семьи из двух человек – 42 кв. м;
3. для семьи из трех и более человек – 18 кв. м на каждого члена семьи (ст. 7 Федерального закона №283).

• Норма предоставления. Это минимальный размер площади жилого помещения, на основании которого определяют размер жилья по договору социального найма. Устанавливается местными органами власти.
• Учетная норма. Это минимальный размер площади для постановки на учет как нуждающегося в жилье. Также устанавливается муниципалитетом и не может превышать норму предоставления.

Строительные нормы (СНиП) могут устанавливать минимальные размеры отдельных помещений. Например, жилая комната в однокомнатной квартире не должна быть меньше 14 кв. м, при перепланировке необходимо согласовывать изменения в уполномоченных органах и соблюдать правила размещения инженерных систем, санузлов и кухонь. 

Значимое судебное дело: ВС РФ признал незаконным изъятие для продажи с торгов по банкротству квартиру площадью 40,3 кв. м и предоставление должнику в собственность квартиры площадью 19,8 кв. м с тем, чтобы разницу в стоимости использовать для выплаты кредиторам. «ВС РФ: квартира площадью 40 кв. м не является роскошным жильем для одного человека».

Что еще почитать и посмотреть по теме 

FAQ

Какие требования предъявляются к микроквартирам?

В помещении должны быть проведены инженерные коммуникации, обеспечено холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, вентиляция. Если в доме устанавливаются только газовые плиты, то требуется газоснабжение.

Какие особенности у планировки микроквартир?

В помещении жилая зона включает в себя кухню и спальню. Остальное пространство отводится под санузел и прихожую. В микроквартире площадью 10 кв. м. площадь санузла не должна превышать 2 кв. м, прихожей – 1 кв. м. Если высота потолков позволяет, спальное место размещают на втором ярусе.

Вывод

Микро квартиры и наножилье становятся ответом на спрос в условиях высокой стоимости недвижимости, особенно в мегаполисах. Однако их строительство и использование регулируются нормами, которые различаются на федеральном и региональном уровнях. Перед покупкой или перепланировкой такого жилья важно изучить местные правила и убедиться, что небольшая квартира соответствует всем требованиям законодательства.