Можно ли купить квартиру в доме под снос

Иногда покупка квартиры под снос может казаться удачным вложением благодаря выгодной стоимости такой недвижимости. Тем не менее, такая покупка может таить в себе множество нюансов. Можно ли вообще купить квартиру в доме под снос, где именно могут поджидать проблемы и так ли это выгодно — рассказали в статье.

Что значит дом под снос

Итак, для начала нужно разобраться с определениями. Здесь важно выделить:

• Аварийный жилой фонд. Данный статус присваивается жилью, проживание в котором представляет опасность здоровью и жизни проживающих. Если в более чем половине комнат может произойти обрушение, то дом считается аварийным.
• Ветхий жилой фонд. В этом случае проживание в доме не представляет угрозы жизни и здоровью. Он может быть отремонтирован и его не расселяют до тех пор, пока он не перейдет в категорию аварийного.

Расселение из аварийного жилья происходит достаточно быстро. Данный процесс регулируется ст. 32, 86-89ЖК РФ и ФЗ-№ 185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ».

Ипотека 0,1% на первый год

Признаки аварийности дома

Дом могут признать аварийным, если он имеет конкретные признаки, например:

• Находится в месте с высокой вероятностью возникновения техногенной катастрофы.
• Наблюдаются крены, которые могут нарушить устойчивость здания.
• Повреждения и деформации внутри дома создают опасность его обрушения.
• Дом находится в месте, где есть высокая вероятность стихийных бедствий: лавин, затоплений, селей и пр.
• Дом получил значительные повреждения из-за ЧС (например, после пожара или просадки грунта) и не подлежит восстановлению, либо восстановление является экономически невыгодным.

Что будет, если купить квартиру в доме под снос — рассказали дальше.

Можно ли купить квартиру в доме под снос

Купить квартиру в аварийном доме можно, это не запрещено законом. Однако жить в таком доме нельзя, так как оно уже признано непригодным для жизни. Директор риелторской компании “Метриум” Руслан Сырцов подчеркивает, что на деле данная сделка является абсолютно выгодной:

«В 2019 году были приняты поправки в Жилищный кодекс, исключающие возможность спекулятивных схем с аварийным жильем. Граждане, которые купили подобную недвижимость уже после решения государственной комиссии, не имеют права на участие в программе переселения. Они могут рассчитывать лишь на выплату денежного возмещения в размере, не превышающем сумму, указанную в договоре купли-продажи».

Источник: https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/pokupka-kvartiry-v-dome-pod-snos-horoshaya-investiciya-ili-net

Когда не получится продать или купить квартиру в аварийном доме

Существуют ситуации, при которых приобрести жилье в аварийном доме не получится, например:

• Если собственник квартиры заключил с региональными властями соглашение о переселении в новое жилье или о выплате денежной компенсации.
• Если владелец квартиры был выселен принудительно по решению суда, т.е. при отчуждении имущества.

Что будет, если купить квартиру в доме под снос

С 2019 года, покупая квартиру в аварийном жилье, то есть в жилье под снос, гражданин не может рассчитывать на участие в программе переселения (ст. 32, ч. 8.2 ЖК РФ). Чтобы прекратить подобные махинации на рынке недвижимости, владельцы квартир, купивших недвижимость после перехода в аварийный фонд, могут получить только денежную компенсацию в размере стоимости жилья, указанной в договоре купле-продажи.

Какие варианты компенсации получают собственники

С 2019 года законодательно установлено, что если квартира была куплена уже после того, как жилье было признано аварийным, то после расселения владелец недвижимости может получить только денежную компенсацию. Если недвижимости была приобретена до того, как его включили в фонд аварийного жилья, можно рассчитывать на получение другой квартиры в безопасном месте. Если вы являетесь наследником квартиры в аварийном доме, то вы также можете принять участие в программе переселения.

Важный момент: дом должен быть включен в региональную программу переселения. В противном случае, можно будет получить только денежную компенсацию. Денежная компенсация будет равна сумме, прописанной в договоре купле-продажи. По этой причине важно не занижать стоимость и указывать реальную сумму.

К слову, собственник квартиры в доме, признанном аварийным, имеет право выбирать между новым жильем и денежной компенсацией. В такой ситуации размер компенсации определяется независимым оценщиком по рыночной стоимости либо через соглашение сторон.

Покупка квартиры в доме под снос — плюсы

Однозначных плюсов в покупке квартиры в аварийном состоянии нет. Схема, при которой покупалась квартира в аварийном доме, а затем через время вместо нее новый собственник получал квартиру в хорошем ЖК, была пресечена с 2019 года, из-за чего покупка такой квартиры стала невыгодной. Сейчас, покупая недвижимость в доме, который уже признан аварийным, важно помнить о том, что рассчитывать можно будет только на денежную компенсацию, равную сумме, указанной в договоре купле-продажи.

Минусы и риски

Минусов и рисков при покупке жилья в аварийном доме очень много. Пробежимся по ним еще раз:

• Если вы покупаете недвижимость в доме, который уже признан аварийным, при расселении квартиру взамен вам не выдадут.
• Покупая аварийную недвижимость, можно столкнуться с проблемами при регистрации.
• Банк вряд ли одобрит ипотеку на покупку квартиры в таком доме.
• Нельзя использовать материнский капитал.
• Если вы действительно планируете там жить, то это может быть опасно.

Из рисков — с очень высокой вероятностью вы потеряете деньги. Компенсация за жилье может не отвечать рыночным условиям, а сроки по ее выплате могут затянуться.

Даже если вам “повезло” купить квартиру в жилье, которое признали аварийным после сделки, нет 100% гарантии, что вместо нее предоставят жилье в другом доме. Для этого нужно, чтобы дом, который подлежит расселению, был включен в определенную программу. В ином случае за квартиру предложат лишь денежную компенсацию.

Сроки расселения также могут затянуться на долгий срок, хотя в последнее время государство старается не затягивать. Так или иначе, риски есть, и они могут быть очень существенными.

Таким образом, покупка в доме под снос как вклад в будущее — очень сомнительное решение, которое с вероятностью в 99% закончится потерями. Вместо этого, стоит поискать более надежные варианты инвестиций.

“Сравни” поможет подобрать выгодное предложение и открыть денежный вклад с выгодными условиями.

Другие нюансы покупки квартиры в доме под снос

При покупке недвижимости в аварийном доме важно помнить о следующих нюансах:

• На нее не может быть потрачен материнский капитал.
• Аварийную квартиру нельзя приватизировать.

Если квартира приобретается уже после того, как дом был признан аварийным, с большой долей вероятности госорганы не позволят приватизировать ее. А если и позволят, то все дальнейшие сделки точно будут признаны недействительными.

Как проверить дом перед покупкой

Если собственник продает квартиру в аварийном доме, он обязан предупредить об этом покупателя. В противном случае такая сделка может быть расторгнута в судебном порядке (ст. 475, ГК РФ).

Несмотря на это, лучше самостоятельно проверить статус дома, чтобы избежать судебных разбирательств, которые могут затянуться и решиться не в вашу пользу. Получить информацию об этом можно из выписки из ЕГРН. Ее можно запросить у владельца. Если он скрывает от вас информацию, то это повод задуматься и отказаться от сделки.

Покупка квартиры в старом доме

Покупка квартиры в старом доме — это всегда большие риски. Во-первых, дом может быть признан аварийным, а вам об этом не предупредили. Чтобы не купить “кота в мешке”, необходимо запросить у собственника выписку из ЕГРН.

Кроме этого, покупая квартиру в старом доме, который, например, относится к фонду ветхого жилья, рекомендуется проверить:

• Историю перехода права собственности для того, чтобы исключить риски оспаривания сделки
• Технический паспорт квартиры, чтобы избежать проблем с незаконной перепланировкой.
• План реновации. Если дом является ветхим, то вполне может быть такой план. Также запросите его и ознакомьтесь с ним.
• Справки об отсутствии долгов. К слову, данная справка потребуется при покупке любой квартиры.
• Состояние дома в целом. Если вы не очень хорошо знаете и понимаете, что нужно проверять, лучше обратиться за услугой к специалисту. Это может помочь сэкономить внушительную сумму.
• Основание права собственности. Внимательно изучите договор купли-продажи, дарения, наследства и пр.

Когда покупка может быть выгодной

Покупка квартиры в старом доме может быть выгодной, если это действительно хорошая недвижимость в центре города, и преимуществ намного больше, чем недостатков. Важно оценить, насколько комфортно там будет жить и получится ли в случае чего выгодно сдавать это жилье.

Приобретать недвижимость в ветхом доме или аварийном с целью перепродажи или получения взамен новой квартиры по программе расселения — заранее провальная идея. В лучшем случае, вам удастся выйти в ноль, в худшем — в существенный минус.

Что говорит закон

Следующие законы регулируют выдачу недвижимости в обмен на квартиру в аварийном доме:

• ЖК РФ, ст. 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
• ЖК РФ, ст. 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома.
• ЖК РФ, ст. 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания.
• ЖК РФ, ст. 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома.
• ЖК РФ, ст. 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением.
• ФЗ-№ 185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ».

FAQ

Можно получить квартиру по программе расселения, если купить жилье в доме под снос?

Рассчитывать на участие в программе расселения могут только те собственники, что владели квартирой до того, как дом был признан аварийным, а также наследники такой недвижимости. Если квартира в доме под снос куплена в уже аварийном дома, то при расселении за нее можно будет получить только денежную компенсацию.

Вывод

• Важно разделять понятия ветхого жилого фонда и аварийного жилого фонда.
• С 2019 года в ЖК РФ была внесена поправка, согласно которой при покупке квартиры в уже аварийном доме взамен можно получить только денежную компенсацию.

Покупка квартиры в доме под снос очень рискованная и не несет в себе никакой выгоды в качестве инвестиции.