Можно ли взять ипотеку на себя, а квартиру оформить на другого человека

Оформление ипотеки дает возможность приобрести собственную недвижимость в кредит. Для получения крупной суммы необходимо пройти достаточно трудоемкую процедуру оформления и подписать несколько договоров – с кредитором, застройщиком, страховщиком. Рассмотрим более детально, можно ли взять ипотеку на себя с оформлением права собственности на квартиру на другого человека.

Определение и особенности ипотеки

С теоретической точки зрения под ипотекой понимается залог. То есть ипотечный кредит представляет собой заем, который выдается под залог недвижимого имущества. Кстати, не всегда ипотеку оформляют для приобретения новой квартиры или загородного дома. При наличии собственного имущества, можно получить деньги под его обеспечение.

Трудоемкость процедуры оформления ипотеки объясняется большой суммой и длительностью подобных займов. Которая требует тщательной проверки и потенциального заемщика, и недвижимости (как приобретаемой, так и предоставляемой в залог).

Особое внимание финансовое учреждение уделяет двум ключевым параметрам:

• ликвидность залога. Каждая компания изучает рынок, техническое состояние залога, параметры и т.д. Кредит выдается только на основании экспертного оценочного заключения, которое выдается аккредитованной организацией. Никто не одобрит выдачу ипотеки на неликвидное жилье.
• платежеспособность и кредитная история заемщика. Изучается уровень официального дохода потенциального клиента, страховой стаж, социальный статус, кредитная история и т.п. Платежи по ипотеке не маленькие, риски у самого банка высоки. Поэтому для защиты собственных интересов банки щепетильно относятся к проверки не только основного заемщика, но и членов семьи, потенциальных созаемщиков.

Логичным следствием повышенных требований к заемщику становится обязательное оформление права собственности на заложенную недвижимость именно на него. Что становится одним из условий заключения договора ипотечного кредита и непосредственной выдачи денег.

Ипотечные программы от застройщиков

Особенности применения залогового имущества в ипотеке

Приобретаемая в кредит квартира – это объект залога (альтернативный вариант ипотеки, когда закладывается уже имеющаяся у заемщика недвижимости, встречается намного реже, к тому же он ничем принципиально не отличается от основного). Если заемщик не сможет погасить долг, то банк за счет судебной процедуры сможет продать такой актив на торгах и компенсировать свои издержки. Поэтому никаких вопросов в отношении права собственности на него не должно возникнуть. Ни один банк не даст согласия на то, чтобы объект залога принадлежал иному субъекту, не отвечающему по ипотечным обязательствам.

Теоретически после оформления права собственности на себя в процессе погашения заемщик может передать такое право иному лицу. Но только после одобрения кредитора. Самостоятельно осуществлять какие-либо сделки с недвижимостью он не может из-за обременения в виде залога.

Можно ли оформить жилье на созаемщиков?

По договору ипотеки банки допускают привлечение к сделке созаемщиков. Так называют лица, которые выступают дополнительными гарантами платежеспособности основного заемщика. Вплоть до погашения долга в случае неисполнения им финансовых обязательств перед банком. Созаемщики могут быть:

• добровольными, когда вовлекаются в процесс кредитования самостоятельно. В практике обычно разрешают включать в договор ипотеки до 3-х созаемщиков. Они также должны соответствовать определенным критериям: иметь официальный доход, высокую заработную плату, идеальную кредитную историю.
• принудительными. Корректнее сказать несколько иначе: лица становятся созаемщиками на основании норм действующего законодательства. Пример – супруги. Если жена или муж становятся основными заемщиками по ипотечному кредиту, то вторая сторона автоматически становится созаемщиком.

Во втором случае приобретаемая недвижимость приобретается в долевую собственность. Банк разрешает оформить квартиру на супружескую пару.

Переход права собственности по ипотечной недвижимости

На практике случаются ситуации, когда право собственности на ипотечную недвижимость по закону переходить иному лицу. Пример — вступление в право наследования при смерти основного заемщика. В таком случае новый собственник при оформлении квартиры в собственность получает автоматически обязательства на погашение ипотеки. Он становится новым заемщиком по ипотечному кредиту.

Возможно ли продать ипотечную квартиру?

Любые сделки по недвижимости возможны только после ее полного погашения. Если же основной долг не погашен, а есть желание совершить какие-либо манипуляции, то можно воспользоваться одним из двух способов:

• оформить рефинансирование на имеющуюся недвижимость с включением в кредитную сделку нового объекта недвижимости. При таком варианте возможно полностью погасить долг по старому займу, снять обременение с первичного залога и продать квартиру. Иными словами, один ипотечный кредит погашается, новый оформляется. Меняется и объект залога;
• согласовать с банком продажу и пройти процедуру изменения заемщика.

Важно отметить, что с сентября 2024 года в России действуют упрощенные правила продажи ипотечного жилья. Они предусматривают возможность реализовать квартиру в ипотеке до полного закрытия долга перед банком. Причем у кредитора нет права наложить вето на сделку. Единственной возможностью для него становится определение срока и минимальной цены продажи ипотечной квартиры.

Что изменилось в 2026 и изменится в дальнейшем?

В 2026 году несколько изменятся правила реализации ипотечных программ с господдержкой. Что никак не влияет на рассматриваемую в статье тему. Единственным исключением становится упрощение рефинансирования так называемой комбинированной ипотеки. То есть фактически состоящей из двух ипотечных кредитов – обычного и льготного. В остальном правила кредитования не меняются.

В завершении стоит отметить еще один немаловажный нюанс, касающийся трендов ипотечного рынка жилья на 2026 год. Он связан с изменением денежно-кредитной политики Банка России. В 2025 году вместо ужесточения регулятор перешел к ее смягчению. Логичным результатом чего наверняка станет сначала стабилизация, а затем и активизация рынка ипотеки в стране.

FAQ

Можно ли продать квартиру в залоге без уведомления банка?

Даже новые правила продажи ипотечного жилья (намного более лояльные в отношении заемщиков и позволяющие заниматься сделкой до полного погашения долга) требуют обязательного уведомления кредитора. В противном случае зарегистрировать права нового собственника попросту не получится из-за обременения, наложенного на объект недвижимости.

Можно ли продать квартиру, которая находится в залоге у банка?

Такая возможность у заемщика есть. Обязательным условием ее реализации на практике становится согласование условий сделки с кредитором. Именно последний назначает срок и минимальную стоимость продажи, достаточную для исполнения финансовых обязательств заемщик в полном объеме.

Вывод

Изложенная в статье информация наглядно показывает, что оформить ипотеку на себя, а право собственности - на иное физическое лицо, без согласия банка не выйдет. А получить его практически нереально без смены заемщика. Ни один банк не пойдет на это, так как подобные действия существенно увеличивают риски ипотечного кредита.