На сколько дешевле квартира на стадии котлована

С одной стороны — покупка квартиры на этапе котлована всегда казалось дешевле и выгоднее, с другой — может быть страх того, что дом не будет построен или его строительство сильно затянется. На сколько дешевле квартира на стадии котлована, какие на самом деле есть риски при такой покупке и какие есть плюсы и минусы здесь — рассказали в статье.

Что такое покупка квартиры на стадии котлована

Покупка квартиры на стадии котлована представляет собой совершение сделки на первой стадии строительства дома, когда происходит подготовка фундамента. Это популярное решение среди тех, кто не спешит переезжать в новое место, но хотел бы вложить средства в недвижимость.

Покупка квартиры на начальной стадии состоит из следующих этапов:

1. Выбор объекта. Изучите предложения на рынке недвижимости в вашем городе. Обратите внимание на наличие парковки, схему двора, транспортную доступность, социальную и городскую инфраструктуру.
2. Проанализируйте застройщика. Узнайте, есть ли у него аккредитация в банке и какие ранее объекты он уже строил. По возможности, поговорите с теми, кто проживает в этих объектах.
3. Ознакомьтесь с местом строительства лично. Съездите на место, где ведется стройка. Оцените район, транспортную доступность, качество дорог и т.п.
4. Посетите офис продаж. Выгоднее всего приобретать напрямую у застройщика, поэтому посетить его офис лично. Перед покупкой вы можете лично задать интересующие вас вопросы касательно будущего дома. Там же вам подскажут алгоритм покупки квартиры в ипотеку или за наличные.
5. Подайте заявку на получение ипотеки. В 2026 году первоначальный взнос должен составлять от 15 до 20% от стоимости недвижимости.
6. Согласуйте с застройщиком и банком договор долевого участия.
7. Подпишите договор долевого участия. Он заключается с застройщиком и подразумевает, что деньги за квартиру замораживаются на эскроу-счете до тех пор, пока квартира не будет принята дольщиком. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре (подать документы можно через МФЦ). Регистрация занимает, как правило, до десяти дней.

Ипотека 0,1% на первый год

Как правило, покупка квартиры на стадии котлована подразумевает долгое ожидание — около двух лет. Все это время деньги за недвижимость находятся на эскроу-счете. Застройщик получит их только после того, как объект недвижимости будет сдан дольщику. Это необходимо для того, чтобы обезопасить участников долевого строительства от потери денег. То есть, в случае, если застройщик обанкротится или не построит дом по другим причинам, то средства вернутся покупателю.

Подать заявку на оформление ипотеки с выгодными условиями можно на “Сравни”.

Насколько дешевле квартира на стадии котлована

В зависимости от этапа стройки, разница в цене за недвижимость в доме в варьируется от 10 до 30%. Например, стоимость квадратного метра на первом этапе строительства в Москве 590 тыс. руб. в среднем, перед сдачей — 665 тыс. руб.

В связи с тем, что выгода вполне реальна и ощутима, особенно в пересчете на всю квартиру, процент людей, кто покупает квартиру на этапе котлована растет. В 2025 году лидерами по этому показателю стал Омск (40,8% сделок недвижимости произошло на этапе котлована) и Казань (37,9%).

Источник: https://stroygaz.ru/news/dwelling/stoimost-kvartir-na-etape-kotlovana-okazalas-dorozhe-chem-pered-sdachey-doma/

Как дорожает квартира по мере строительства

Как правило, чем больше построено, тем дороже стоит квартира в доме. Так, покупая квартиру в доме, строительство которого только началось, можно сэкономить в среднем до 30%. Рассмотрим разницу в цене квартиру на стадии котлована и готовом этапе в процентном соотношении:

Также важно помнить, что рост стоимости зависит не только от стадии строительства, но и других факторов. Например, растет себестоимость самого строительства, вырастает заработная плата трудящихся. Все это также влияет на финальную цену квартиры.

Выгодно ли покупать квартиру на стадии котлована

Покупка квартиры на стадии котлована является выгодным приобретением по ряду причин:

• Стоимость квартиры на этапе котлована на 10-30% дешевле, чем на других этапах строительства.
• Выбор квартир по площади и планировке шире на старте продаж.
• Купленная квартира на этапе котлована может стать хорошей инвестицией в будущем. Например, ее можно будет сдавать или перепродать дороже позже.

Таким образом, покупать квартиру на стадии котлована будет выгодно для тех, кто готов переехать в новое жилье лишь через несколько лет или хочет вложиться в жилье как в инвестицию и позже хотел бы перепродать ее.

Когда покупать квартиры на этапе котлована невыгодно

Как дешево купить квартиру на стадии котлована — частый вопрос, однако дешево — не всегда выгодно. Покупка квартиры в начале строительства может оказаться невыгодной для тех, кто не готов ждать. Также, если вы хотите сделать инвестицию во что-то быстро окупаемое, то это тоже не лучший выбор. Во-первых, придется подождать завершения строительства. Во-вторых, если продать в течение пяти лет (если это единственное жилье, то до трех лет) сразу после покупки, придется уплатить НДФЛ в размере 13%.

В другом случае, если есть возможность приобрести недвижимость по льготной программе в ипотеку, то с большей долей вероятности покупка недвижимости на стадии котлована будет выгодной.

Плюсы покупки квартиры на стадии котлована

Среди главных плюсов покупки квартиры на этапе котлована — это:

• Экономия. Практически всегда покупка квартиры на первом этапе строительства значительно выгоднее, чем после сдачи дома в эксплуатацию. В среднем, на 30%. При этом ипотека одобряется без особых проблем, если для этого нет других причин. Это распространенный вариант покупки, который на сегодняшний день еще и безопасен для дольщика.
• Большой выбор. На начальных этапах строительства есть больше вариантов по площади и планировке. Это позволяет выбрать наиболее выгодный вариант для себя. На поздних этапах, например, после сдачи дома в эксплуатацию, свободными могут остаться только очень дорогие варианты, которые могут вам не подойти.

Минусы покупки на ранней стадии

Минусы у такой покупки тоже есть, например:

• Долгое ожидание. Строительство дома — не быстрый процесс, который может длиться годами. То есть с момента приобретения недвижимость на этапе котлована и до момента сдачи может пройти около двух лет — это вполне нормальный и реальный срок, на который стоит рассчитывать.
• Затягивание строительства. В процессе строительства стройка может затянуться. Например, если будущие соседи решат пожаловаться на стройку и подадут в суд. Причины могут быть и внутренними. Конечно, все это время деньги будут заморожены на эскроу-счете, однако в любом случае затягивание — негативный фактор, который нередко случается.
• Внесение изменений в проект. В течение всего строительство застройщик может вносить изменения: менять этажность, отделку и другие условия. Некоторые из этих изменений могут оказаться существенными, так что в какой-то степени это можно назвать покупкой “кота в мешке”.

Как выбрать надежного застройщика

При выборе недвижимости рекомендуется обратить внимание на то, кто является застройщиком ЖК. Это открытая информация, которую можно найти в интернете или прямо в объявлении с квартирой. Зная строительную компанию, вы можете:

• Проверить застройщика. Убедитесь, что у него есть аккредитация в крупных банках. Это значит, что он соответствует требованиям законодательства, а также может участвовать в специальных ипотечных программах с более выгодными условиями.
• Почитайте отзывы о других проектах застройщика. Например, вы можете почитать отзывы на другие проекты или даже пообщаться с жильцами ЖК, которые уже были им построены.
• Изучите инфраструктуру места строительства. Съездите на место стройки лично и оцените район. Оцените, насколько он соответствует вашим требованиям и удобствам. Если на момент стройки поблизости нет школы или детского сада, то это нормально. Проверьте, чтобы они были в проекте.

Когда лучше покупать квартиру в новостройке

Лучшее время для покупки квартиры в новостройке зависит от целей и ситуации на рынке. Например, если у вас есть средства сейчас, либо вы можете воспользоваться льготами при оформлении ипотеки, то в целом покупка квартиры в новостройке, независимо от этапа строительства, с большей долей вероятности будет выгодной. Как минимум потому, что недвижимость пока дешеветь точно не будет, но зато будет дорожать.

Если вы готовы подождать несколько лет и не спешите с переездом, то для вас может быть выгодным покупка квартиры на стадии котлована. Стоимость такой недвижимости, как правило, значительно выше. При этом у вас будет время накопить деньги на ремонт: как минимум, пару лет.

Если вы не готовы ждать, то можно найти варианты, где дом уже сдан в эксплуатацию или находится на завершающем этапе строительства. Скорее всего, недвижимость в таком месте будет значительно выше, однако и рисков будет меньше: строительство вряд ли затянется, и застройщик с меньшей вероятностью будет вносить какие-либо изменения в проект.

FAQ

Стоит ли покупать квартиру на стадии котлована в 2026 году?

Стоимость недвижимости на этапе котлована практически всегда значительно выше по сравнению с другими этапами строительства. Если у вас есть возможность подождать несколько лет, пока дом не будет построен и сдан в эксплуатацию, то такая покупка будет однозначно выгодной.

Вывод

• Покупка квартиры на стадии котлована представляет собой совершение сделки на первой стадии строительства дома, когда происходит подготовка фундамента.
• Примерный срок ожидания сдачи такого дома — два года.
• На время строительства деньги замораживаются на эскроу-счете, и передаются застройщику только после приемки объекта.