Обмен ипотечной квартиры

Договор ипотеки обычно заключается на очень продолжительный срок, который нередко доходит до 20-30 лет. В течение столь длительного времени жизненные обстоятельства заемщика могут существенно изменится. Результатом становится необходимость продажи или обмена квартиры в ипотеке до полного погашения займа. Как правило, банки допускают такую возможность. Но при соблюдении определенных требований. Рассмотрим более внимательно, как происходит обмен ипотечной квартиры, какие способы совершения сделки применяются на практике и ряд других сопутствующих вопросов.

На каких условиях возможен обмен ипотечного жилья?

Возможность обмена ипотечной квартиры закрытия долга перед банком в России регламентируется Гражданским кодексом. Конкретно: пунктом 1 статьи 345 ГК РФ. При этом происходит замена залога: со старой квартиры на новую. Остальные условия ипотеки обычно сохраняются или корректируются с учетом интересов кредитора и заемщика. То есть по договоренности сторон.

Банки далеко не всегда идут навстречу пожеланиям клиентов. Особенно в том случае, если не получают какой-либо дополнительной выгоды. К тому же переоформление сделки сопровождается неизбежно присутствующими дополнительными расходами. Например, на снятие залога со старого жилья, регистрацию обременения и оценку нового.

Однако при выполнении нескольких обязательных для заемщика условий услуга обмена ипотечной квартиры на другую жилплощадь клиентам все-таки предоставляется. Поэтому имеет смысл описать стандартные требования банков, выдвигаемые в подобных ситуациях, более детально.

Ипотечные программы от застройщиков

Нужно ли получать разрешение от банка?

Согласие банка выступает обязательным условием совершения обмена ипотечной квартиры. Получить разрешение кредитора можно при соблюдении нескольких требований, перечень которых определяется правилами конкретного банковского учреждения. Обычно в его состав входят такие условия:

• прошло 5 лет с момента подписания договора по ипотеке, что означает выплату заемщиком значительной части долга банку;
• клиент не имеет просрочек и исправно исполняет взятые на себя финансовые обязательства;
• новая квартира оформляется в залог, причем ее рыночная цена должна быть или не ниже стоимости старого жилья, или существенно превышать сумму долга перед банком;
• приобретаемая недвижимость должна находиться в том же регионе, где функционирует одно из подразделений банка-кредитора.

Некоторые условия совершения обмена озвучиваются банковскими организациями сразу же, то есть сразу после обращения клиента. Иногда они выдвигаются отдельно и требуют дополнительного уточнения.

Требование законодательства

Квартиру, находящуюся в ипотеке, согласно статье 345 ГК РФ можно обменять, соблюдая условия банка. Но происходит это исключительно через оформление сделки купли-продажи. Каждое финансовое учреждение разрабатывает условия обмена квартиры для своих клиентов самостоятельно. Банк в обязательном порядке требует проведение оценки нового объекта недвижимости. Услуги оплачивает заемщик.

Также кредитор рассматривает место, в котором расположена квартира. Она не должна находиться в другом регионе или в слишком большой удаленности от инфраструктуры. Банк не пойдет на такую сделку, ведь недвижимость будет выступать его залогом. По сути, заемщик заново оформляет ипотеку.

К новому объекту кредитования предъявляются не меньшие требования, чем при первоначальном оформлении ипотеки.

Четыре основных способа обмена ипотечного жилья

После получения официального согласия от банка на обмен квартиры можно заниматься непосредственной реализацией мероприятия. Для чего используются четыре основных схемы:

1. Подписание договора мены – сделка заключается с одновременной заменой залога по договору, им становится другой объект недвижимости.
2. Оформление потребительского кредита – клиент берет займ для погашения задолженности по предыдущей ипотеке, после чего возможна покупка нового жилья одновременно с заключение нового ипотечного кредита.
3. Рефинансирование текущей ипотеки в другом банке (распространенная схема, популярность которой объясняется высокой конкуренцией на банковском рынке страны и стремлением его участников расширить клиентскую базу).
4. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи – старая квартира продается, а новая – покупается заемщиком. Еще один востребованный формат сделки. Его единственным недостатком становится большой объем оформляемой документации. Плюсов намного больше: прозрачность всех операций, поэтапная реализация мероприятия, возможность остановки на любой стадии и многие другие.

Возможность произведения обмена ипотечной недвижимости по тому или иному варианту зависит от выбора банковского учреждения. Самостоятельно заемщик не может решить, какой из них подойдет. Обратиться в банк следует еще до выбора новой квартиры для согласования выбранной схеме. Крайне желательно получить консультации профильного юриста, который занимается правовым сопровождением сделок с недвижимостью.

Как обменять ипотечную квартиру – требования, необходимые документы и пошаговая инструкция

Для обмена ипотечной квартиры заемщик должен собрать пакет своих документов, которые обычно требуются для оформления кредита. Также нужны бумаги на старое жилье, являющееся залогом по договору с банком. Документы на новую квартиру также необходимы в полном объеме, включая оценку недвижимости.

После сбора всех бумаг клиент должен подать заявление в банк, в котором он хочет получить ипотеку.

Практика показывает, что обращаться к кредитору (за исключением рефинансирования) стоит как можно раньше. Хотя бы для того, чтобы узнать требования банка и оценить, насколько заемщик и новое приобретаемое жилье им соответствует. Только в этом случае имеет смысл переходить к поиску квартиры или частного дома для последующей покупки.

Что потребуется?

На первом этапе (для получения предварительного одобрения банка) от заемщика требуется предоставить:

1. паспорт гражданина РФ и его копии;
2. трудовую книжку и ее копии;
3. справку о доходах с места работы по форме 2-НДФЛ или по установленной форме банка;
4. оригинал и копию военного билета (для мужчин, которые не достигли возраста 30 лет).

Необходимая документация об объекте недвижимости

Согласование окончательных условий обмена ипотечной квартиры предусматривает сбор намного более объемного пакета документов. В его состав входят:

1. правоустанавливающие документы;
2. кадастровый паспорт на залоговую недвижимость (для квартир, ипотека на которые оформлялась менее 5 лет назад, подходит документ, который предоставлялся при заключении сделки с банком);
3. выписки из домовых книг квартир (адресная справка);
4. заключение оценщика о стоимости обеих квартир, обмен которых планируется совершить;
5. справки с подтверждением отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.

Также дополнительно может потребоваться согласие органов опеки и попечительства, если в какой-то из двух квартир прописаны несовершеннолетние дети. Кроме того, банк имеет право запросить другую документацию, если это установлено внутренними правилами кредитного учреждения.

Пошаговая инструкция по обмену квартиры в ипотеке

Обмен ипотечной квартиры на новую происходит следующим образом:

• Первым шагом становится посещение отделения банка. Клиенту нужно написать заявление в банк, в котором будет указан регион покупки новой недвижимости.
• Следующий этап – это проверка службой безопасности банка информации, предоставленной клиентом. Финансовое учреждение должно убедиться, что заемщик соответствует всем требованиям.
• Третий шаг – это проведение проверки подобранной клиентом квартиры. Покупаемая недвижимость должна быть юридически чистой, без каких-либо задолженностей. Этот этап обычно требует вмешательства риэлтерской фирмы, которая занимается перепродажей недвижимости. Также служба безопасности банка проводит изучение квартиры и ее подноготной.
• Пока длится проверка банком недвижимости, клиент собирает документы по своей старой квартире и по новому жилью, которое он планирует приобрести. Их необходимо представить кредитору для рассмотрения.

Банк после прохождения всех этапов подготавливает для заемщика пакет документов сразу для двух сделок: купли-продажи залоговой недвижимости и купли-продажи новой квартиры, которую приобретает клиент. Сделка оформляется с участием всех сторон. Если подписание договора и процесс обмена ипотечного жилья осуществляется через риэлтора, то вся процедура занимает около 3-х месяцев.

Сроки и стоимость обмена

Срок реализации перечисленных мероприятий на практике зависит от множества факторов. Включая несколько наиболее важных:

• долг по текущей ипотеке;
• требования заемщика к новому жилью;
• платежеспособность клиента;
• комплектность имеющейся документации;
• сроки рассмотрения заявок потенциальных заемщиков;
• выбранный формат обмена ипотечного жилья и многие другие.

Рассчитывать на то, что сделка займет меньше 1-2 месяцев, точно не стоит. На практике нередко проходит даже больше времени. Важно понимать, что обмен жилья в ипотеке сопровождается немалыми расходами. Основные из них включают:

• оформление залога на новую квартиру или частный дом;
• страхование объекта недвижимости;
• его обязательная оценка;
• государственная пошлина за регистрацию прав собственности и обременения на имущество;
• нотариальные расходы (например, на оформление согласия супруга) и т.д.

С учетом сказанного становится понятным, что заниматься обменом ипотечной квартиры стоит только в случае явной необходимости и твердой уверенности в конечном результате. Иначе существует ненулевая вероятность, что деньги и время будут потрачены зря.

Плюсы и минусы обмена ипотечной квартиры

Главным плюсом обмена квартиры или дома в ипотеке становится возможность улучшить жилищные условия. Что может выражаться в большем уровне комфорта, увеличении площади, покупке жилья в престижном районе или рядом со школой и т.д.

Еще одним вероятным преимуществом выступает снижение кредитной нагрузки. Которое происходит при оформлении новой ипотеки на более выгодных условиях или покупке более дешевого, чем текущее, жилья.

Два основных недостатка рассматриваемой операции были упомянуты выше. Первый заключается в неизбежно присутствующих финансовых расходах. Второй состоит в серьезных трудозатратах, которые потребуются для успешного совершения сделки.

Риски обмена квартиры

Отдельного упоминания при рассмотрении операции обмена ипотечной квартиры заслуживает риск «нарваться» на мошенников. Далеко не все участники сегодняшнего рынка недвижимости России отличаются добросовестностью.

Поэтому проведение сложной с юридической точки зрения и одновременно многоступенчатой сделки требует очень внимательного отношения. Лучше и правильнее всего привлечь к делу профильного юриста. Желательно – квалифицированного и опытного. Что позволит свести сопутствующие риски к минимуму или даже полностью исключить их.

Особые случаи обмена

Высокая юридическая сложность сделки обмена ипотечной квартиры предполагает наличие не только типовых, но и особых правовых ситуаций. Рассмотрим в качестве примера две достаточно распространенные из последних.

Обмен квартиры на дом

Общая схема реализации мероприятия остается неизменной. С несколькими и очень немаловажными нюансами. Первый и главный – в подавляющем большинстве случаев получить ипотечный кредит на покупку и тем более строительство частного дома заметно сложнее, чем на квартиру. Тем более – на вторичном рынке.

Второй нюанс касается необходимости оформлять право собственности и залог не только на капитальное строение, но и на земельный участок, на котором построен дом. Что требует составления дополнительной документации и, как следствие, еще большего увеличения необходимых трудозатрат (и/или сопутствующих расходов).

В квартире прописаны несовершеннолетние

В этом случае продажа текущего и покупка нового ипотечного жилья возможна только после получения официального разрешения органов опеки. Чтобы его получить, требуется предоставить несовершеннолетним детям жилье на аналогичных или лучших условиях. Или в приобретаемом, или в другом объекте недвижимости, но с обязательным выделением долей на каждого ребенка.

Что еще почитать или посмотреть по теме?

Ипотека и все, что с ней связано, сохраняет актуальность для широкого круга россиян. По простой и понятной причине: оформление ипотечного кредита (в том числе – на обмен уже приобретенного жилья) остается одним из самых доступных способов улучшить жилищные условия. Найти информацию по теме несложно. Например, можно изучить тематические ролики с популярных видеохостингов. Ссылки на несколько интересных материалов приводятся ниже:

1. https://vkvideo.ru/video747035_456241132.
2. https://vkvideo.ru/video-85999892_456239239.
3. https://vkvideo.ru/video-215725938_456239183.
4. https://vkvideo.ru/video-156823369_456241123.
5. https://vkvideo.ru/video-156823369_456241123.

FAQ

Можно ли обменять ипотечное жилье?

Да, такая возможность предусмотрена положениями действующего в РФ Гражданского кодекса.

Что для этого требуется?

Выполнить несколько условий, главными из которых выступают такие: получение согласия банка и исправное исполнение текущих финансовых обязательств.

Какие схемы обмена квартиры в ипотеке используются наиболее часто?

Их несколько: заключение двух договоров купли-продажи, замена залога со старого жилья на новое, рефинансирование ипотеки с покупкой другой квартиры/частного дома, закрытие текущей ипотеки с помощью потребительского кредита с последующим оформлением новой.

Вывод

1. Возникновение потребности обменять квартиру в ипотеке – нередкая жизненная ситуация.
2. Возможность обмена допускается гражданским кодексом РФ при условии разрешения банка-кредитора.
3. Сделка совершается по нескольким схемам, которые требуют согласования с банковским учреждением.
4. Подобные операции отличаются юридической сложностью, что требует обязательного привлечения грамотных профильных юристов (штатных сотрудников банка или сторонних специалистов).