Одобрение ипотеки

Ипотека входит в число наиболее востребованных банковских услуг. По простой и весьма понятной причине – ипотечное кредитование остается одним из немногих реальных способов улучшить жилищные условия россиян. Поэтому не стоит удивляться актуальности вопроса о том, как повысить вероятность одобрения сделки кредитором. Попробуем ответить на него с учетом ситуации, которая сложилась в России на сегодняшнем ипотечном рынке.

Факторы, влияющие на одобрение ипотеки банком

Каждый банк устанавливает собственные правила ипотечного кредитования. Несмотря на это, общая схема оказания услуги остается примерно одинаковой. Можно выделить несколько основных требований, предъявляемых к заемщику практически всегда. Что делает актуальным более внимательное рассмотрение каждого.

№1. Гражданство

Практически все отечественные банки в Москве и в других регионах страны выдают ипотеку только гражданам РФ. С иностранцами работает относительно небольшое число кредиторов. В подобной ситуации требования к заемщику обычно заметно ужесточаются, так как включают пребывание на миграционном учете, регистрацию и официальное разрешение на работу.

№2. Возраст

Ипотека выдается на продолжительное время. Поэтому банк устанавливает возрастные ограничения – как на момент оформления кредита, так и на дату его полного погашения. Поэтому обязательным условием одобрения сделки становится определенный диапазон возраста. Обычно его нижняя граница составляет 18-21 год, верхняя – 70-75. Причем первые цифры касаются даты оформления, последние – возраст на момент закрытия долга.

№3. Уровень дохода

Платежеспособность является ключевым критерием проверки потенциального заемщика. Она зависит не только от размера и регулярности дохода, но и от текущей долговой нагрузки. Поэтому финансовое состояние заемщика анализируется комплексно.

В качестве основных источников дохода обычно выступают:

• зарплата (чаще всего);
• пенсия;
• доходы от предпринимательства;
• сдача в наем недвижимости и т.д.

Практически всегда оценка платежеспособности предусматривает расчет соотношения регулярной выплаты по ипотеке и ежемесячного дохода. Нормальным показателем считается, если первая составляет не больше 30-40% второго (иногда допускается рост этого показателя до 50%). Превышение данного параметра означает слишком высокую кредитную нагрузку на личный или семейный бюджет заемщика.

№4. Вид деятельности, стаж работы

Официальное трудоустройство выступает одним из основных показателей стабильности финансового положения заемщика. Поэтому банки требуют стажа на последнем месте работы, как минимум, в 3-4 месяца (иногда – до полугода или даже года). Трудоустройство на одном предприятии в течение длительного времени становится дополнительным аргументом в пользу одобрения сделки. Если заемщик постоянно меняет места работы, риск отказа существенно увеличивается.

№5. Кредитная история

Отсутствие финансовых проблем в прошлом нередко становится обязательным условием долгосрочного сотрудничества с банком. Проблемная кредитная история, напротив, очень часто выступает главной причиной отказа в одобрении ипотеки. Поэтому перед подачей заявки имеет смысл проанализировать вероятность положительного решения банка. Если она невысока, целесообразно заняться исправлением кредитной истории. Сделать это непросто, но все-таки вполне реально. С помощью разных инструментов, к числу которых относятся:

• исправление ошибок кредитной истории;
• использование специальных банковских продуктов («Кредитный доктор» и т.д.);
• оформление кредитки и своевременное внесение обязательных платежей;
• получение и возврат маленького кредита или займа;
• сотрудничество с кредитным брокером и другие.

№6. Величина первоначального взноса

Наличие начального капитала показывает серьезность отношения заемщика к возможной сделке. Чем выше стартовый взнос, тем выше мотивация клиента обязательно рассчитаться с банком. Так как в противном случае он рискует лишиться не только ипотечного жилья, но и сделанных вложений.

Ипотечные программы от застройщиков

Дополнительные факторы, определяющие шансы на одобрение ипотечного кредита

В зависимости от политики конкретного банка на принятие решение выдать ипотечный кредит или отказать влияет еще несколько дополнительных критериев. Включая:

• анализ сопутствующих кредитных рисков (проводится на основании желательных параметров финансирования, указанных в заявке);
• проверка правильности предоставленных данных и подлинности поданных документов;
• оценка текущей долговой нагрузки потенциального клиента;
• специфика профессиональной деятельности (некоторые профессии сопровождаются высокими рисками для жизни и здоровья работника, другие – напротив, являются очень перспективными, например, IT-индустрия);
• репутация (наличие судимостей, публикаций в прессе, упоминаний в социальных сетях и другие подобные параметры).

Практически все лицензированный банки страны (и большая часть крупных МФО) перешли на использование полностью автоматизированных программ скоринга. Современные сервисы быстро и очень точно проводят анализ больших массивов информации, непосредственно касающейся заемщика. Результат оценки направляется в кредитный комитет или службу безопасности банка.

Кому не стоит рассчитывать на одобрение ипотеки?

Невыполнение перечисленных выше требований резко снижает шансы на одобрение сделки банком. В некоторых случаях они оказываются попросту близкими к нулю, что характерно для следующих категорий потенциальных заемщиков:

• без стабильного и достаточного дохода;
• без официального трудоустройства;
• с плохой кредитной историей;
• с текущими просрочками и неисполненными финансовыми обязательствами (штрафы, алименты, долги за телефон, интернет или коммунальные услуги и т.д.)

Особенности одобрения в 2026 году

Прогнозы на рынок ипотечного жилья в 2026 году остаются позитивными. Можно выделить сразу две веских причины для этого. Первая – изменение Банком России проводимой денежно-кредитной политики с ужесточения на смягчение. Что уже привело к снижению регулятором ключевой ставки с 21 до 16%.

Вторая – проведение в сентябре следующего года очень важных с политической точки зрения выборов в Государственную думу РФ. Совокупность указанных факторов позволяет утверждать, что рынок ипотеки в 2026 году ждет стабилизация или даже заметный рост активности. Именно поэтому вероятность одобрения ипотечных кредитов в общем случае вырастет.

Распространенные причины отказа в выдаче ипотеки

С некоторой долей условности можно выделить несколько самых распространенных причин отказа банков выдавать ипотечный кредит. К их числу относятся такие:

• невыполнение исходных требований, установленных банком (например, в части дохода или стажа работы на последнем месте трудоустройства);
• плохая кредитная история;
• включение в предоставленные документы недостоверной или ошибочной информации;
• некомплектность поданных в банковское учреждение документов;
• чрезмерная текущая долговая или финансовая нагрузка (например, по выплатам алиментов);
• судимость;
• повторное направление заявки (при получении отказа в первый раз);
• текущие долги по штрафам ГИБДД, по оплате коммунальных услуг и т.д.

Необходимые для одобрения ипотеки документы

Банк запрашивает у заемщика комплект документов с единственной целью – получить исходные данные для последующей проверки потенциального клиента. Именно поэтому большая часть документации непосредственно касается требований для одобрения сделки. В ее состав входят:

• паспорт;
• ИНН и/или СНИЛС;
• второй документ для удостоверения личности заявителя (водительские права, военный или студенческий билет, пенсионное удостоверение, загранпаспорт и т.д.);
• трудовая книжка (договор);
• справка об уровне доходов (нередко в качестве условия выступает составление в определенной форме);
• свидетельство о браке;
• согласие супруга и т.д.

Как определить вероятность одобрения ипотеки?

Точно спрогнозировать решение банка в отношении заявки на ипотеку весьма проблематично. За исключением случаев 100%-го отказа, например, из-за очень проблемной кредитной истории.

Обычно базой для прогноза становится анализ предыдущих решений банка. Статистика по количеству одобрений и отказов периодически появляется в интернете. Рассчитывать на ее гарантированную подлинность не стоит, но в качестве исходного материала для аналитики использовать вполне реально.

Как увеличить шансы на получение ипотечного кредита?

Существует несколько очень эффективных способов увеличить вероятность одобрения заявки на ипотечное кредитование. К ним относятся:

• предоставление дополнительного залога (желательно – ценного и ликвидного);
• оформление поручительства (еще лучше – нескольких);
• исправление кредитной истории (некоторые из способов описаны выше);
• закрытие текущих долгов (тем более – просрочек);
• накопление начального взноса;
• получение других услуг банка (открытие депозита, реализация зарплатного проекта, оформление дебетовой или кредитной карточки);
• тщательная предварительная проверка документов, представляемых в банк вместе с заявкой.

Что делать, когда ипотеку не дают?

Отказ банка выдать ипотечный кредит вовсе не означает невозможность его получения в другой финансовой организации. Кроме того, если основанием для отрицательного решения выступают обычные неточности в документах, имеет смысл их исправить, после чего подать заявку повторно.

Другими словами, существуют способы исправления этой непростой ситуации. Причем вполне реальные и действенные. Главное – учесть предыдущие ошибки и постараться не допустить их в будущем.

FAQ

Что понимается под предварительно одобренной ипотекой?

Предварительно одобренной называют ипотеку на стадии подачи заявки. То есть до выбора приобретаемого объекта недвижимости, который также требует согласования банка.

Можно ли изменить условия ипотечного кредита, предварительно одобренные банком?

Для этого требуются веские основания. В качестве которых могут выступать такие: увеличение дохода, предоставление дополнительного залога или поручителей, появление созаемщика и т.д.

Какие факторы влияют на вероятность одобрения или отказа в выдаче ипотечного кредита?

Их достаточно много: начиная с уровня дохода и стажа работы, а заканчивая кредитной историей и текущей долговой нагрузкой.

Вывод

1. На вероятность одобрения ипотечного кредита влияет множество факторов.
2. Среди ключевых нужно выделить такие: возраст, гражданство, уровень дохода, кредитная история, текущая долговая нагрузка, размер первоначального взноса и т.д.
3. Самые частые причины отказа в ипотечном кредитовании: плохая КИ, несоблюдение требований, ошибки в документации, некомплектность документов, текущие просрочки и высокая долговая нагрузка.
4. Наиболее эффективные способы увеличение шансов на одобрение: дополнительный залог, поручительство, исправление КИ, грамотный поиск банка для сотрудничества, закрытие текущих долгов.
5. Отказ в ипотеке в одном банке не означает невозможность подачи повторной заявки (после исправления обнаруженных недочетов) или обращения в другую финансовую организацию.