Переуступка ипотеки

Механизм приобретения квартир на этапе строительства посредством оформления ДДУ давно и успешно применяется на отечественном рынке жилья. Нередко финансирование сделки осуществляется с помощью ипотечного кредита. Причем основной целью заемщика становится не проживание в купленной квартире, а инвестирование имеющихся и заемных средств с целью заработка. Одним из самых эффективных способов получить доход становится переуступка ипотеки. Рассмотрим более внимательно, каков механизм совершения сделки, как он работает, в чем его плюсы и минусы, а также ряд сопутствующих вопросов.

Переуступка ипотеки: определение и особенности сделки

Желание застройщиков продать квартиры как можно быстрее выглядит вполне логичным и естественным. Даже после ввода эскроу-счетов уверенность в том, что все жилье будет распродано делает проект более успешным.

Главной особенностью такой схемы выступает отсутствие объекта недвижимости, причем как физическое, так и юридическое. Выходом становится заключение ДДУ или договора долевого участия. Он заключается с застройщиком. Для оплаты используются как собственные средства покупателя, так и заемные по ипотеке.

Если дольщик принимает решение продать недостроенную квартиру, используется переуступка права требования по ДДУ. Что полностью распространяется на сделки с привлечением ипотечного кредита.

Ипотечные программы от застройщиков

Причины актуальности переуступки ипотеки

Примерно с 2022-2023 годов переуступка квартиры с действующей ипотеке по старым процентным ставкам стала широко применяться на практике. Такой тренд объясняется предельно просто. Именно с этого времени наметился тренд на ужесточение финансовой кредитной политики со стороны Банка России. Одним из проявления которого является быстрый рост ключевой ставки, следствием чего стало аналогичное увеличение процентов по ипотеке.

Если ипотечный кредит по ДДУ был оформлен достаточно давно, он обычно оказывается намного более выгодным, чем новые предложения банков. Поэтому переуступка квартиры с ипотекой выглядит очень перспективным способом покупки жилья. Так как сумма переплаты по ипотечному кредиту оказывается заметно ниже любых альтернативных вариантов.

Пошаговая инструкция – как купить по переуступке

Переуступка ипотеки проводится практически так же, как обычная сделка по переуступке, но с привлечением кредитных средств. Чтобы осуществить ее, следуйте алгоритму:

1. Выберите банк и кредитную программу (или воспользуйтесь уже оформленной на квартиру – подходят оба варианта, главное – согласие на сделку со стороны банковского учреждения). В первую очередь оцените требования к заемщику, а также процентную ставку, размер ежемесячного платежа, срок погашения займа. Чтобы рассчитать показатели, воспользуйтесь ипотечным калькулятором, который практически всегда есть на сайте финансовой организации.
2. Соберите пакет документов. Если устраивают условия банка при соответствии требованиям кредитора, то начните подготовку – соберите паспорт, ИНН, СНИЛС, трудовую книжку, справку о доходах и суммах налога физических лиц и иные документы по распоряжению банка.
3. Заполните и подайте заявку на ипотеку. Можно обратиться непосредственно в отделение банка или, что сегодня задействуется чаще, воспользоваться электронной формой на его официальном сайте. Во втором случае откройте нужную страницу и просто следуйте указаниям на экране – как правило, нужно ввести персональные сведения, прикрепить документы, нажать кнопку «Отправить». Дальше остается дождаться решения банка, на принятие которого обычно уходит 2-5 дней.
4. Поиск объекта недвижимости (в случае одобрения кредита). Рассмотрите различные варианты, оцените при этом параметры жилья, условия соглашения и репутацию застройщика.
5. Оформление сделки. Подготовьте пакет документов, необходимый для заключения соглашения – оригинал договора долевого участия, согласие заинтересованных лиц (в письменной форме), платежные документы. Затем составьте договор цессии в письменной форме, подпишите его и зарегистрируйте в Росреестре.

После этого Вы становитесь держателем права требования передачи готового жилья в собственность в соответствии с договором долевого участия.

Надо ли согласовывать переуступку с застройщиком

При оформлении переуступки прав требования сторонам сделки необязательно заручаться согласием застройщика, если строительство объекта недвижимого имущества осуществляется в рамках Федерального закона 30.12.2004 №214-ФЗ и его стоимость полностью погашена первым дольщиком.

На практике застройщики часто включают в договор долевого участия пункт, в соответствии с которым участники цессии должны получить его разрешение. Это позволяет вести учет лиц, приобретающих квартиры, а в некоторых случаях – получать дополнительное вознаграждение. Но нормы ФЗ-214 имеют приоритет, и Вы все еще не обязаны получать согласие.

Необходимость уплаты налогов

Обязательство платить НДФЛ возникает у продавца строящейся квартиры. Сделка касается переуступки права требования по ДДУ, то есть объекта недвижимости еще нет, как и срока его владения. Поэтому налог начисляется в любом случае.

Хотя у продавца сохраняется возможность воспользоваться налоговым вычетом. Как на стоимость продажи жилья, так и на уплаченные в банк ипотечные проценты. Схема расчета и уплаты НДФЛ в данной ситуации ничем не отличается от обычной.

Можно ли при переуступке использовать маткапитал?

Приобретая жилье по переуступке, Вы вправе воспользоваться материнским капиталом, чтобы покрыть первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Но это возможно только в случае, если продавец согласен на такую форму оплаты.

Действуют ли при переуступке программы государственной поддержки?

Приобретение жилья по переуступке с привлечением льготной ипотеки по программе «Господдержка» разрешена преимущественно на первичном рынке недвижимости – у застройщика или инвестора. Заключить соглашение с индивидуальным предпринимателем (ИП) или физическим лицом не получится.

Что еще почитать и посмотреть по теме?

Переуступка ипотеки – это непростая и ответственная процедура. Покупателю нужно тщательно проверить документацию, выполнение продавцом финансовых обязательств перед застройщиком и, безусловно, проверить репутацию самого застройщика.

В связи с этим полезно изучить юридические аспекты сделки. Для этого имеет смысл обратиться или к тематическим ресурсам, или посмотреть профильные ролики на популярных видеохостингах. Несколько ссылок на вторые представлено ниже:

1. https://vkvideo.ru/video-228735830_456239260.
2. https://vkvideo.ru/video-215725938_456239114.
3. https://vkvideo.ru/video-229235316_456239127.

Риски, плюсы и минусы переуступки ипотеки

В последние годы количество сделок по купле-продаже недвижимости на основании договора переуступки (цессии) увеличивается, поскольку застройщики теперь возводят жилые здания в рамках менее рискованного проектного финансирования, нежели долевое строительство. Если раньше они использовали средства дольщиков, то теперь возводят здания за счет собственного капитала или, что бывает чаще привлекают банковские кредиты. Поэтому приобретение ипотеки по ДДУ – безопасная процедура.

Переуступка прав требования имеет массу иных преимуществ, в частности:

• высокая вероятность получить хорошую скидку на покупку, т.к. такие сделки зачастую проводятся срочно, и Вы можете поторговаться с продавцом;
• цена квартиры по итогу окажется ниже, чем в случае, когда сразу покупается готовое жилье;
• возможность заработать: после ввода в эксплуатацию стоимость квартир увеличивается в среднем на 5-10%, и ее легко сразу продать.

Покупатель, как сторона соглашения о переуступке, несет определенные риски:

• отмена сделки в судебном порядке вследствие нарушений со стороны продавца, например, непогашения задолженности перед застройщиком, оформления сделки раньше срока, определенного договором и пр.;
• споры с родственниками продавца, например, в случае неправомерной переуступки – без согласия второго супруга, в нарушение условий брачного соглашения и пр.

Особенности переуступки ипотечной квартиры коллекторам

Активным и обязательным участником любых сделок с ипотекой выступает кредитор в лице банка. Если у него возникают претензии к заемщику, банковское учреждение также может воспользоваться схемой переуступки. Причем передать права требования с клиента коллекторам. Такой сценария развития событий сложно назвать привлекательным для заемщика.

Поэтому не стоит доводить ситуацию до принятия кредитором подобного решения. Намного правильнее взять инициативу в свои руки и самому реализовать квартиру посредством переуступки в ипотеку. Тем более – актуальная версия законодательства предоставляет заемщику большую свободу действий.

FAQ

Где купить квартиру по переуступке в ипотеку?

Как правило, продажей квартир по переуступке занимаются инвестиционные компании, которые скупают объекты недвижимого имущество на самой ранней стадии строительства. Они начинают искать покупателей ближе к завершению работ.

Продавцом может оказаться и физическое лицо – гражданин, который самостоятельно заключил ДДУ с застройщиком, но позже изменил решение в силу личных обстоятельств.

В чем состоят плюсы переуступки ипотеки для участников сделки?

Продавец получает возможность заработать и одновременно снизить кредитную нагрузку на свой бюджет. Покупатель приобретает жилье в ипотеку на выгодных условиях (включая главное в виде низкой процентной ставки). Банк-кредитор сохраняет клиента и, как следствие, возможность заработать на ипотечном кредите.

Покупка прав требования по договору долевого участия (ДДУ) позволяет заметно сэкономить на покупке жилья. При этом сделку можно провести с привлечением стандартного или льготного банковского кредита, а также материнского капитала. Обязательным условием грамотного юридического сопровождения становится проверка репутации застройщика, «чистоты» самого строящегося объекта и правильное оформление пакета сопутствующей документации.