Переуступка по семейной ипотеке

Длительное время переуступка права собственности на ипотечную квартиру в строящемся доме выступает эффективным инструментом улучшения жилищных условий. Который активно применялся для льготных программ, включая семейную ипотеку. Банки охотно шли навстречу потенциальным заемщикам, так как были заинтересованы в сохранении и расширении клиентской базы. Начиная с 2024 года, переуступка по семейной ипотеке стала сворачиваться. Полный запрет подобной схемы вводится с 1 февраля 2026 года. Хотя в последнее время подобный формат сделок встретить крайне сложно. Рассмотрим более внимательно, что представляла собой переуступка по семейной ипотеке и насколько реальной она остается в сегодняшних условиях.

Переуступка права собственности – определение и особенности

Переуступка права собственности (или цессия) представляет собой сделку, при которой покупатель жилья по ДДУ (договору долевого участия) передает право собственности на квартиру другому лицу. Данная схема активно применялась на рынке ипотечной недвижимости в течение длительного времени.

В том числе – практически с начала реализации программы семейной ипотеки. Что обусловлено главным преимуществом переуступки, которое заключается в возможности использования не только до регистрации прав собственности на квартиру, но даже до фактического появления этого объекта. То есть для многоквартирных домов, находящихся на этапе строительства.

Ипотечные программы от застройщиков

Работает ли переуступка в рамках семейной ипотеки

Семейная ипотека является льготной программой государственной поддержки семей с детьми. Ее главным преимуществом выступает возможность брать ипотечные кредиты под очень низкий процент (сегодня – под 6% годовых), который кратно ниже обычных процентных ставок.

Реализация программы стартовала в 2018 году. Практически сразу же заемщики стали активно пользоваться переуступкой прав собственности на строящиеся квартиры в семейной ипотеке. Причиной популярности такой схемы стала возможность так называемого «донорства». Когда в качестве основного заемщика или созаемщика в сделке фигурирует лицо/семья, отвечающие требованиям семейной ипотеки, а фактическим владельцем жилья становится другой человек. Именно ему уступает право собственности исходный собственник.

Выгодность описанной сделки для всех заинтересованных сторон очевидна. Банк расширяет клиентскую базу. Застройщик гарантированно продаже жилье еще на этапе строительства. Конечный владелец получает жилье на льготных ипотечных условиях. Посредник в статусе участника программы семейной ипотеки «зарабатывает» свои «плюшки», содержание которых зависит от договоренностей с собственником квартиры.

Формально обязательным условием для легального применения схемы выступало соблюдение трех требований:

1. Целевой характер кредита. Ипотека выдается для покупки конкретного жилья, поэтому передача прав на квартиру требует согласия банка.
2. Согласие на переуступку. Заемщик должен получить разрешение на проведение сделки не только у банка, но и у застройщика.
3. Соответствие нового покупателя условиям программы. Новый покупатель должен соответствовать критериям семейной ипотеки, в том числе иметь право на участие в программе.

Фактически последнее условие выполнялось далеко не всегда. По уже перечисленной выше причине - выгодности сделки для всех заинтересованных сторон. Которую дополняло отсутствие жесткого контроля над условиями реализации программы семейной ипотеки.

Специфика переуступки от физического лица

Практически всегда в сделке переуступки ипотечной квартиры принимали участие два физических лица. Такая схема расширяла возможности для «донорства» в рамках семейной ипотеки. Поэтому было принято решение перекрыть ее в числе первых. Рекомендации об этом появились еще в 2024 году. Что резко сократило использование «донорских» схем с привлечением созаемщиков-льготников.

Полный запрет на подобные способы покупки ипотечного жилья вводится с 1 февраля 2026 года. Причем после указанной даты статус лица, осуществляющего переуступку, уже не будет иметь значения. Так как запрет коснется и физлиц, и организации. По крайней мере, по мнению законодателей. Предсказать, как сложится ситуация на практике, достаточно сложно. Вполне вероятно, будут найдены другие «обходные» пути, позволяющие купить ипотечное жилье на льготных условиях.

Ограничения при переуступке семейной ипотеки

Сомнения в эффективности вводимых ограничений связаны с тем, что они не являются первыми. Правила семейной ипотеки изначально разрешали переуступку только при условии соответствия льготным условиям обоих собственников жилья: и прежнего, и нового. Как было указано ранее, требование попросту не выполнялось на практике. Банки не контролировали его соблюдение из-за желания заработать на новом клиенте. Ведь они ничего не теряли, так как получали полноценную рыночную процентную ставку (льгота целиком субсидируется из бюджета).

Преимущества переуступки по семейной ипотеке

Для лучшего понимания темы стоит перечислить плюсы переуступки по семейной ипотеке для участников схемы, которые обусловили ее широкое применение на практике:

1. Льготные условия приобретения жилья, которые кратно выгоднее обычных.
2. Купля-продажа объекта до завершения строительства, что открывало дополнительные возможности для заработка на своевременных инвестициях.
3. Привлекательность сделки для всех заинтересованных сторон (включая банк, застройщика, прежнего и нового владельца).

Недостатки и риски переуступки семейной ипотеки

Не стоит забывать, что даже до полного запрета переуступки сделка сопровождалась для конечного владельца достаточно существенными рисками и минусами. Ключевыми из них выступали:

1. Сложности с получением согласия от всех участников (прежде всего – банка и застройщика).
2. Ненулевая вероятность отмены льготных условий кредитования (если конечный покупатель не отвечает требованиям программы, а банк обратит на это внимание).
3. Юридические риски (например, недобросовестность продавца, который может оспорить сделку позднее).

Полный запрет на переуступку семейной ипотеки с февраля 2026 года

С февраля 2026 года правила семейной ипотеки заметно меняются. Одним из ключевых новшеств становится практически полный запрет «донорских» схем, включая переуступку прав собственности на льготную ипотечную квартиру. Теперь привлекать созаемщиков можно только при недостатке собственного финансирования. Без какой-либо переуступки и с обязательным выполнением всех установленных требований конечным владельцем жилья.

Что посмотреть по теме?

Актуальность льготных ипотечных программ для значительной части россиян не вызывает сомнений. Найти материалы по теме предельно просто: достаточно воспользоваться любой поисковой системой в интернете. Интересным источником полезной информации, тем более – изложенной в доступной форме, выступают ролики с популярных в России видеохостингов. Несколько ссылок на подобные ресурсы представлены ниже:

1. https://vkvideo.ru/video-215725938_456239114.
2. https://vkvideo.ru/video-57094174_456240669.
3. https://vkvideo.ru/video-226987889_456240343.
4. https://vkvideo.ru/video-223021580_456239177.
5. https://vkvideo.ru/video-49940031_456239866.

Заключение

Переуступка по семейной ипотеке фактически не приветствуется (а в некоторых банках – невозможна) уже с 2024 года. На практике подобные сделки еще проводились, хотя и в очень ограниченном объеме, для реализации так называемых «донорских» схем. С февраля 2026 года переуступка по семейной ипотеке станет полностью невозможна. Главной причиной ужесточения правил выступает желание законодателей добиться полностью целевого финансирования из бюджета. Без возможности купить жилье на льготных условиях лицами, не подпадающими под правила программы семейной ипотеки.