Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки представляет собой получение нового ипотечного кредита, средства которого направляются на закрытие текущих финансовых обязательства заемщика. Банковская услуга становится актуальной, если новые условия кредитования заметно выгоднее предыдущих. Что позволяет заемщику заметно сэкономить. Рассмотрим более внимательно, что такое рефинансирование ипотеки, когда оно выгодно и как правильно подобрать оптимальные условия нового ипотечного кредита с помощью обычного онлайн-калькулятора.

Рефинансирование ипотеки – определение и возможность

Рефинансирование – распространенная банковская услуга, которая предусматривает взятие нового кредита (перекредитование) для того, чтобы рассчитаться по текущему. Она является актуальной практически для любых кредитных продуктов, включая ипотеку, где выгода от рефинансирования из-за крупных сумм и больших сроков кредитования становится особенно заметной.

Рефинансирование ипотеки (как и любого другого кредита) предусматривает несколько «поблажек» для заемщика. Чаще всего речь о снижении процентной ставки. Другими возможными способами рефинансирования выступают:

• уменьшение срока действия ипотеки;
• сокращение ежемесячной выплаты;
• снижение общей суммы переплаты по кредиту;
• получение дополнительных заемных средств (сверх тех, что требуются для закрытия текущего долга по ипотеке);
• объединение нескольких кредитов (включая ипотечный) в один, что упрощает и удешевляет их обслуживание;
• различные комбинации из перечисленных выше вариантов.

Ипотечные программы от застройщиков

Когда рефинансирование экономически выгодно?

По типовым правилам банковского обслуживания возможность рефинансирования обычно появляется у заемщика примерно через полгода после получения ипотеки.

Рефинансирование оказывается выгодным для клиента банка в следующих случаях:

• Если он платит кредит меньше половины срока по договору.
• Когда до окончательного погашения задолженности осталось не менее 5–6 лет.
• Если разница между текущей и новой процентными ставками составляет как минимум 1,5-2%.
• Если заемщик получил право стать участником льготных ипотечных государственных программ (например, семейной ипотеки).

Необходимо обязательно отметить, что в сегодняшних условиях рефинансирование применяется сравнительно нечасто. Обычно – по последнему пункту приведенного выше списка. Причина – резкий рост ключевой ставки Банка России, произошедший в течение последних трех лет. Он сделал оформленные ранее ипотечные кредиты намного более выгодными, чем текущие (кроме льготных). Поэтому рефинансирование стало сравнительно невыгодным.

Рефинансирование после снижения ключевой ставки

В 2025 году тренд на рост ключевой ставки сменился на прямо противоположный. И нет никаких предпосылок считать его чем-то временным. Напротив, в соответствии со среднесрочным прогнозом Банка России, ключевая ставка в ближайшие 2 года будет снижаться и к 2027 году достигнет уровня 7,5-8,5% годовых. Это должно привести к снижению процентной ставки по обычным программам рефинансирования до 12-13% годовых. Если прогноз сбудется, возрастет услуга рефинансирования снова станет очень востребованной. Особенно для заемщиков, которые оформили ипотеку на пике ключевой ставки в 2024 – первой половине 2025 года.

Выбор выгодного способа рефинансировать ипотеку

Чтобы рефинансировать ипотеку на максимально выгодных условиях, необходимо:

• сравнить условия в разных банках и выбрать лучшие;
• собрать документы и подать заявку в выбранный банк;
• дождаться решения об одобрении сделки;
• заключить договор с новым банком;
• снять обременение недвижимости по старой ипотеки и оформить залог по новой.

Пример рефинансирования

Для лучшего понимания выгодности рефинансирования стоит привести простой и одновременно очень наглядный пример.

Исходные данные:

• процентная ставка – 20%;
• остаток задолженности – 5 млн руб.;
• оставшийся срок действия договора – 20 лет;
• ежемесячный платеж – 83,5 тыс. руб.

При рефинансировании процентная ставка снижается на 2 пункта и составит 18% годовых. Рассчитаем с помощью ипотечного калькулятора экономию на уменьшении переплаты. Сумма регулярной выплаты снизится до 77,1 тыс. руб.

В результате рефинансирование ипотеки по ставке 18% вместо 20% приведет к уменьшению ежемесячного платежа сразу на 6,4 тыс. руб. Что даст на выходе сокращение суммы общей переплаты по ипотечному кредиту почти на 5 млн рублей.

Сколько стоит рефинансирование

При принятии решения о рефинансировании стоит учитывать неизбежно присутствующие дополнительные затраты (для наглядности картинки в приведенным выше примере они не рассматривались). В общем случае оформление ипотеки в новом банке потребует следующих расходов:

1. Справки из банков (старого и нового, при необходимости – других) – около 1-2 тыс. рублей за каждую.
2. Регистрация залога (госпошлина) – 1 тыс. рублей (для физлиц).
3. Оценка квартиры – 5-7 тыс. рублей.
4. Техническая документация на объект недвижимости – 5-10 тыс. рублей.
5. Выписки из ЕГРН (не менее трех) – 5,22 тыс. рублей.
6. Страховка залога – 30-50 тыс. рублей.
7. Нотариально заверенное согласие супруга (при необходимости) – 2,5 тыс. рублей.
8. Другие расходы (определяются правилами конкретного банка, например, повышенный процент до регистрации нового залога) – 10-20 тыс. рублей.

Общая сумма сопутствующих затрат находится в районе 80-100 тыс. рублей (что не является пределом, хотя часто удается обойтись меньшими цифрами). Это заметно меньше экономии из примера выше. Но важно помнить ключевое отличие между двумя суммами: дополнительные расходы нужно нести при оформлении рефинансирования. Экономия от которого наступит намного позднее.

Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке

С теоретической точки зрения рефинансирование предусматривает обращение в другой банк. Если изменяются условия сотрудничества с текущим, правильнее говорить о реструктуризации. На практике не имеет особого значения, как именно называется банковская услуга. Намного важнее для заемщика условия ее оказания.

Возможность рефинансирования ипотеки в том же банке определяется политикой кредитного учреждения. Если присутствует желание сохранить клиента, пусть и с меньшей прибылью от него, высока вероятность, что вполне реально договориться. То есть рефинансировать ипотеку на новых более выгодных условиях, причем в том же банке.

Рефинансирование ипотеки – в каком банке выгоднее

При выборе банка для рефинансирования важно проанализировать новые условия кредитования. Искать подходящий вариант удобно с помощью проверенных сервисов. Особенно популярными стали сегодня сайты финансовых маркетплейсов, включая Сравни. Ниже представлено несколько наиболее интересных предложений ведущих отечественных банков рефинансировать ипотеку, актуальных для декабря 2025 – начала 2026 года:

Что нужно учитывать

Есть несколько факторов, которые необходимо учитывать при рефинансировании ипотеки. К их числу относятся такие:

• Рефинансировать действующую ипотеку под программу «Семейная ипотека» или другие программы с господдержкой можно только при условии, что ваше жилье соответствует требованиям данной льготной программы.
• При рефинансировании можно учитывать полученный маткапитал.
• Потребуется оформлять новый договор страхования.
• При перекредитовании на более длительный срок общая переплата по кредиту может увеличиться, несмотря на снижение ежемесячного платежа.
• Будут дополнительные расходы.
• Может быть условие привлечения дополнительного созаемщика или поручителя.
• Обеспечение по ипотеке при рефинансировании также регистрируется в Росреестре. Снятие действующего обременения, передача в залог по новому договору и оформление нового обеспечения занимает некоторое время, в течение которого ставка по кредиту может быть выше, т. к. он будет считаться необеспеченным.

Документы для рефинансирования ипотеки

Перечень документов для рефинансирования ипотеки определяет банк. В стандартный список входят:

• Паспорт и СНИЛС заемщика, созаемщиков, поручителя.
• Документы по действующим рефинансируемым кредитам.
• Документы, подтверждающие ваше соответствие условиям льготной программы ипотеки, например, свидетельства о рождении детей.
• Документы по залогу.

Среди дополнительных документов копия трудовой книжки, документ, подтверждающий доход, справка об остатке задолженности (многие банки запрашивают самостоятельно).

Когда рефинансирование не имеет экономического смысла?

Не стоит проводить рефинансирование, когда до погашения кредита осталось менее 3-4 лет. К этому времени большая часть процентов уже будет выплачена и хорошо сэкономить на основной сумме не получится.

Также нет смысла в рефинансировании, если ставка будет снижена на 1 и менее процент.

Причины возможного отказа в рефинансировании

Банки далеко не всегда одобряют заявки на рефинансирование ипотеки. Основными и наиболее частыми причинами отказа становятся следующие:

• Плохая кредитная история, наличие действующей просрочки, штрафов будет означать, что заемщик не справляется с выплатами и в новом кредите точно откажут.
• Высокий совокупный долг по всем обязательствам. Если у заемщика кроме ипотеки еще есть множество других кредитов.
• При снижении доходов заемщика так, что на ипотеку стало уходить более 50% от его заработка. Оптимально, чтобы сумма ежемесячного платежа по всем кредитным обязательствам не превышала 30% доходов заемщика в месяц.
• Если после взятия кредита прошло еще менее 6 месяцев. По сути, кредит еще не начал выплачиваться.
• Если в залоговой недвижимости произведены несогласованные с банком переделки.
• Когда из-за колебаний цен на рынке недвижимости стоимость жилья снизилась по сравнению с первоначальной оценкой при оформлении ипотеки. Маловероятный сценарий для сегодняшней экономической обстановки.

FAQ

Когда можно рефинансировать ипотеку?

Рефинансировать ипотеку будет выгодно, если ставка по новому кредиту ниже на 1,5-2 п. и выплачено еще менее половины кредита по сроку.

Как работает рефинансирование ипотеки?

Процедура рефинансирования состоит в следующем:

• Заемщик сравнивает условия ипотечного кредитования в разных банках и выбирает лучшие условия.
• Он подает заявку в банк на перекредитование.
• Банк рассматривает заявку и принимает решение.
• При одобрении заемщик подписывает кредитный договор, и остается перевести сумму нового кредита на погашение существующей задолженности.
• Обременение с объекта залога по погашенному кредиту снимается и недвижимость оформляется в залог по новому ипотечному договору.

Как рефинансировать ипотеку?

Для рефинансирования ипотеки сначала найдите банк, предлагающий лучшие условия кредитования, чем по действующему договору и подавайте заявку.

Во сколько банков можно подавать заявку на рефинансирование ипотеки?

Подавать заявки на рефинансирование ипотеки можно одновременно в несколько банков. При получении одобрения от нескольких кредиторов, вы сможете выбрать наиболее выгодные условия.

В какие сроки осуществляется перевод денег в погашение ипотеки?

Перевод денег на погашение ипотеки осуществляется день в день, в противном случае по непогашенному кредиту будут начислены проценты на время денег «в пути». Обычно банки согласовывают между собой, когда перечислять деньги и дату поступления средств в погашение ипотеки.

Вывод

Рефинансирование ипотеки предполагает, что заемщик обращается в другой банк или финансовую организацию, чтобы получить новый кредит, с помощью которого закрывает свой текущий ипотечный кредит.

Рефинансирование ипотеки должно помочь снизить финансовую нагрузку на заемщика, а также дать возможность пересмотреть и улучшить условия погашения долга.

Сегодня финансовая ситуация в России делает рефинансирование ипотеки мало актуальным для заемщиков. Что объясняется ростом ключевой ставки Банка России. Перекредитование под ставки более 25% делает сомнительным выгодность сделки.

Выгодным остается перекредитование под льготные ипотечные программы, которые пока работают. Однако в этом случае заемщик и залоговая недвижимость должны будут соответствовать требованиям по выбранной программе.

Остальным заемщикам остается надеяться, что прогнозы Банка России сбудутся и в последующие 2-3 года ситуация нормализуется, ключевая ставка упадет низко, и банки начнут предлагать по рефинансированию ипотеки меньший процент и более привлекательные условия.