Сколько раз можно воспользоваться семейной ипотекой

В России действует несколько видов льготных ипотечных программ по привлекательным ставкам 2 или 6%. У заемщиков неизбежно возникает вопрос, можно ли оформить семейную, сельскую или арктическую ипотеку дважды, или однократно, но на каждого члена семьи отдельно. С 23 декабря 2023 года начало действовать новое законодательное правило: «одному заемщику – одна льгота». Но есть ряд нюансов.

О ситуации на ипотечном рынке в 2026 и дальнейших перспективах

Льготные программы по ипотеке продолжают успешно действовать в 2026 году. Действие многих из них продлено до 2030 года. Военная ипотека действует бессрочно, ограничена только сроком службы участника.

Самые важные изменения на рынке ипотеки, ожидаемые на 2026 год:

1. Общее снижение ставок. Эксперты ожидают «оттепель».
2. Ужесточение требований льготных программ. С 1 февраля 2026 года начинает действовать правило: «одна семья – одна ипотека».
3. По IT-ипотеке к концу весны 2026 года ожидается актуализация списка аккредитованных компаний, работники которых имеют право на получение льготы.
4. На обсуждении законодателей разработка адресных ипотечных программ для врачей, ученых, учителей и других работников бюджетной сферы, особенно в регионах с дефицитом кадров.

До нововведения супруги могли оформить две ипотеки по льготной ставке: одна на мужа, другая на жену. Теперь супруги обязаны выступить созаемщиками. Если один из них уже получал льготную ипотеку после 23 декабря 2023 года, вся семья теряет право на повторную ипотеку по сниженной ставке.

Также до нововведений работала схема «донорской ипотеки», когда человек, имеющий право на льготу, мог выступить созаемщиком для кандидата без такого права.

Несмотря на отсутствие прямого законодательного запрета на донорскую ипотеку, ее оформление с 1 февраля 2026 года становится невозможным.

В 2025 году средняя ключевая ставка по ипотеке составляла 20-21%. Прогнозируемый рост цен – 3-5% за год. На вторичном рынке возможен рост 5-8%.

Ожидаемые изменения в ставках в 2026 году:

1. Средняя ключевая ставка 12-14%. К концу 2026 года возможно падение до 11%.
2. Ставки по льготным программам – 14-18%.
3. По семейной ипотеке планируется введение прогрессивных ставок – от 4 до 12%.

В конце 2025 года начале 2026 года ставки по льготной ипотеке составляли 2-6% в зависимости от программы.

Узнать свою ставку и возможную сумму займа можно при помощи ипотечного калькулятора.

Ипотечные программы от застройщиков

Сколько раз можно оформить льготную ипотеку

Общее новое правило по семейным программам: одна льготная ипотека на 1 семью. Ключевые положения:

• 1. Супруги представляют собой единый субъект, даже после развода.
  2. Если льготная ипотека была получена одним из супругов после 23 декабря 2023 года, семья не сможет оформить новую льготу.
  3. Право на участие в льготных программах касается суммарно всех программ: семейная, арктическая, дальневосточная, IT-ипотека. Заемщик может участвовать только в одной из них.
  4. Право на использование льготной ипотеке сгорает не только для заемщиков, но и для созаемщиков и поручителей.
  5. Ответственность по ипотеке теперь является солидарной. Если супруг не оплачивает кредит, банк имеет право истребовать сумму с другого супруга. Это касается и разведенных супругов.

У однократного оформления льготы есть свои преимущества: банк учитывает доходы супругов суммарно, что повышает сумму возможного займа.

Исключения и особенности

Взять повторно семейную ипотеку можно только при следующих условиях:

1. Прошлая ипотека полностью погашена. Два активных кредита не допускаются ни при каких условиях.
2. После первой ипотеки в семье родился второй или последующий ребенок.
3. Площадь новой квартиры больше, чем предыдущей. Увеличение может быть любым, даже на 10 кв. см., важен лишь факт расширения площади.

Если прошлая ипотека была взята до 23 декабря 2023 года, то ее просто не нужно. Повторную ипотеку можно брать как первую, не соблюдая вышеперечисленные условия.

Данные исключения касаются только семейной ипотеки, и не относятся к дальневосточной, арктической, сельской и IT-ипотеке. То есть, если семья уже оформляла сельскую ипотеку, даже при условии ее полного погашения, расширения площади, рождения новых детей, взять семейную она уже не сможет.

Есть еще одно исключение: существует совмещение военной и семейной ипотеки. Но это не следует понимать как совмещение двух разных кредитов. Заемщик берет военный кредит, но по льготной семейной ставке в 5,5-6%. В банках такая программа называется «военная семейная ипотека». Ее могут оформить участники НИС, у которых есть маленькие дети. В этой программе тоже можно участвовать однократно. Если военнослужащий уже участвовал в любой льготной программе после 23 декабря 2023 года, оформить военную семейную ипотеку он уже не сможет, для него будут доступны стандартные рыночные ставки на военную ипотеку (19-20% в конце 2025 года).

Какую квартиру можно приобрести по семейной ипотеке

Семейную ипотеку можно брать на следующие цели:

1. Новые квартиры по договорам ДДУ.
2. Готовое жилье от застройщика по договору купли-продажи.
3. Индивидуальное жилищное строительство по договору подряда.

Не допускается брать кредит на самостоятельное строительство.

Жилье на вторичном рынке по льготным программам недоступно, но есть ряд исключений:

1. Сельские поселения на территории ДФО (населенный пункт должен иметь статус сельского поселения).
2. Жилье у региональных операторов или фондов, которые продают жилье в рамках государственных программ.
3. Населенные пункты с низким уровнем нового строительства. Например, это почти все города в Алтайском крае.
4. Моногорода, то есть, города с экономикой, находящейся в зависимости от местных предприятий одной отрасли (Магнитогорск, Северодвинск).

Также можно приобрести на вторичном рынке готовый жилой дом на сельской территории в рамках сельской ипотеки.

Участники СВО и члены их семей могут получить ипотеку на вторичное жилье под 2%, но география также ограничена. В рамках семейной ипотеки они смогут оформить покупку жилья на вторичном рынке только в регионах, где нет строительства нового жилья.

Дом или квартира во вторичном жилье должны быть пригодными для проживания, иметь все коммуникации, износ здания не больше 50%.

Регионы действия программ

Действие почти всех льготных программ ограничено географически.

Семейная ипотека

Не имеет ограничений, действует по всей России, однако при выборе и оформлении кредита географию придется учитывать. Она повлияет на лимит (до 12 млн. руб. в городах федерального значения и прилегающих к ним областях, до 6 млн. руб. для остальных регионов). А также семейная ипотека в ряде регионов доступна семьям, где есть 2 детей старше 6 лет. Это малые города и регионы с низкими темпами строительства.

Дальневосточная ипотека

Все территории Дальневосточного федерального округа, 11 субъектов, без исключений.

Арктическая ипотека

Включает сухопутные части Арктической зоны РФ:

• Полностью – Чукотский, Ненецкий, Ямало-Ненецкий АО и Мурманская область.
• Частично – Архангельская область, Коми, Карелия, Якутия, Красноярский край, ХМАО-Югра.

Точные списки городов и муниципалитетов, участвующих в программе, можно узнать в банках, предоставляющих арктическую ипотеку.

Сельская ипотека

Программа сельской ипотеки действует почти по всей России, кроме:

1. Москвы.
2. Московской области.
3. Санкт-Петербурга.
4. Административных центров регионов.
5. Городских округов.

Численность населения пункта, в котором приобретается недвижимость, должна быть меньше 30 тыс. человек.

В Ленинградской области сельская ипотека действует, но ограничена списком допустимых районов.

Проверить, участвует ли ваш населенный пункт в сельской ипотеке, можно тут.

Сельская ипотека для приграничных территорий

Программа с экстремально низкой ставкой 0,1% действует на приграничных территориях страны. Список таких территорий можно посмотреть в Постановлении правительства №2877-р. Регионы имеют право определять свои списки в рамках постановления.

Военная ипотека

Действует по всей территории РФ, но в зависимости от регионов может меняться лимит займа и ставка. Ставки 2% действуют для новых регионов, приграничных территорий (Белгородская, Курская области). В остальных регионах действует ставка 19-20,6%.

IT-ипотека

Программа не действует в Москве и Санкт-Петербурге. Работодатель должен быть зарегистрирован в любом другом субъекте (87 субъектов), включая ЛО и МО. Место покупки жилья не обязательно должно совпадать с регионом регистрации работодателя, но купить жилье в Москве и Санкт-Петербурге также нельзя.

Условия семейной ипотеки в 2026 – требования и процентные ставки

Основные условия:

1. Ставка – 6%.
2. Первоначальный взнос – от 20,1%.
3. Максимальная сумма – до 6 млн. руб. (до 12 млн. в Москве, Санкт-Петербурге, ЛО и МО).

Требования к заемщикам:

1. Семьи с детьми до 6 лет (включительно, пока не исполнится 7 лет).
2. Семьи с ребенком-инвалидом в возрасте до 18 лет.

А также ипотеку могут получить семьи с двумя и более детьми до 18 лет, если он отвечают следующим условиям:

1. Проживают в городах с населением до 50 тыс. человек (исключая малые города ЛО и МО).
2. Проживают в регионах, темпы строительства в которых признаны недостаточными. Это 35 регионов России. Список регионов – здесь.

После 1 февраля 2026 году в силу могут вступить обновленные дифференцированные ставки: 4% для семей с 3 и более детьми, 12% для семей с детьми старше 6 лет, проживающих в городах федерального значения. На начало 2026 года новые ставки находятся на стадии финального межведомственного согласования.

Советы по выбору банка

Несколько полезных рекомендаций:

1. Проверка льготного лимита у банка. Банки выдают льготные кредиты по мере поступления средств от государства. Банк может приостановить действие программы и возобновить выдачу льготных кредитов позднее. Либо может существенно повысить первоначальный взнос – до 30-50%. Лучше подавать заявки сразу в несколько банков.
2. Оценка итоговой ставки. Большинство банков добавят 1% к ставке, если отказаться от страхования жизни. Сравнивайте не начальные ставки, а индивидуальные.
3. Проверка возможности и удобства досрочного погашения. Часть банков требуют подачи заявления за 30 лет, также возможны ограничения по сумме. При этом у других можно погашать заранее в несколько кликов.

Также следует уделить внимание оценке комбинированных программ – если планируется брать жилье дороже установленных государством лимитов.

Как удобно и выгодно взять ипотеку через Сравни – пошаговая инструкция

Сравни – агрегатор, который собирает и систематизирует всю необходимую информацию. Как с ним работать:

1. Зайти на вкладку Ипотека.
2. Выбрать город, кликнув на «Изменить город».
3. Указать цель ипотеки, желаемую стоимость жилья, первоначальный взнос и срок.
4. Система отфильтрует предложения, которые подходят под указанные критерии.
5. Сравните условия.
6. Нажмите на кнопку «Отправить заявку».
7. Войдите в сервис и заполните анкету.
8. С помощью сервиса можно в одно нажатие отправить заявку сразу в несколько банков.
9. Банки рассмотрят заявки и пришлют ответы через несколько минут или 5-7 дней (в зависимости от банка).

Останется оценить предложенные индивидуальные условия от банков и выбрать оптимальный вариант.

Что говорит закон

Основные положения нормативных актов:

1. Семейная ипотека действует до 31 декабря 2030 года.
2. Базовая ставка – 6%.
3. В семье должен быть ребенок.
4. В одни руки (одну семью) – одна льгота.
5. Жилье приобретается только на первичном рынке, для вторичного жилья есть немногочисленные исключения.
6. Можно использовать материнский капитал для погашения первоначального взноса и процентов.
7. Первоначальный взнос от 20%, но банки имеют право устанавливать более высокий порог.

Подробнее: в постановлении Правительства №1468 от 24 сентября 2025 года.

Что еще почитать и посмотреть по теме

Чтобы иметь всю полноту информации, пользуйтесь разными источниками:

1. Публикации на сайтах банков, предоставляющих семейную ипотеку.
2. Публикации о последних изменениях на сайте Минфина.
3. Статистика на сайте Банка России.
4. Сайт Госуслуги, по запросам «льготная ипотека», «семейная ипотека».
5. Банковские сервисы Домклик, Метр квадратный, Свое село.

Изучить подробно все льготные программы и задать вопросы можно на сервисе Спроси.дом.рф.

FAQ

Если супруг оформил льготную ипотеку до 23 декабря 2023 года, может ли наша семья взять семейную ипотеку еще раз?

Да, может. Участие в льготных программах до 23 декабря 2023 года не идет в счет. Это касается даже непогашенных кредитов. Новые правила «одной семье – одна ипотека» действует только с этой даты.

Можно ли рефинансировать обычный ипотечный кредит в семейную ипотеку?

Нельзя рефинансировать кредиты по сельской, дальневосточной, арктической и IT-ипотеке.

Семейная ипотека – это единственная льготная программа, которая допускает рефинансирование. Главное, чтобы заемщик соответствовал требованиям программы: имел детей, а жилье было новым, купленным по договору ДДУ или купли-продажи. Рефинансировать кредит, если жилье было куплено у физ. лица на вторичном рынке, не получится.

Вывод

В 2026 году ожидается снижение финансовой напряженности на ипотечном рынке, и в то же время требования льготных программ становятся более жесткими. Следите за федеральными новостями, региональными надбавками и субсидиями, пользуйтесь сервисом Сравни и делайте лучший выбор.