Согласие супруга на продажу недвижимости

Предоставление в Росреестр нотариально заверенного согласия супруга/супруги продавца выступает одним из условий безопасного совершения сделки. Документ не является обязательным для государственной регистрации прав собственности на недвижимости. Хотя оформляется очень часто. Рассмотрим более внимательно, когда требуется согласие супруга, когда его предоставлять не нужно и каковы правила составления документа.

Необходимость оформления согласия супруга на продажу недвижимого имущества

Согласие требуется, если имущество нажито супругами, находящимися в официальном браке, совместно, то есть по умолчанию является общим (исключением может стать ситуация с оформлением брачного договора). То есть были совершены любые из следующих действий:

1. Приобретение квартиры в браке.
2. Совместная приватизация недвижимости.
3. Выполнение общими силами супругов капитального ремонта или реконструкции объекта недвижимого имущества.

Регистрация сделки не требует согласия супруга. По вполне понятной причине: изначально считается, что они действуют совместно. Поэтому инициатором оформления документа практически всегда становится покупатель или банк, выдавший ипотеку. Наличие согласия исключает риск оспаривания сделки вторым супругом.

Что такое общая собственность

Под общей понимается собственность супругов, нажитая в течение брака. Право на распоряжение активами в равной степени принадлежит и мужу, и жене. Причем независимо от того, на кого именно они оформлены.

Законодательством предусмотрено несколько случаев, когда согласие не требуется. Более подробно они рассмотрены ниже.

Зачем нужно согласие супруга

Необходимость оформления согласия супруга объясняется предельно просто. Наличие документа устраняет риск оспаривания сделки вторым супругом. Причем сказанное распространяется как на продажу, так и на покупку недвижимости. Так как в первом случае речь идет о распоряжении недвижимым имуществом, а во втором – финансовыми ресурсами семьи.

Когда согласие супруга не требуется

Можно быть полностью спокойным и не требовать согласия в следующих случаях:

• Объект приобретен до брака и не производилась его капитальный ремонт/реконструкция.
• Если документом-основанием передачи собственности выступает договор дарения или она досталась одному из супругов по наследству.
• Если супруг официально отказался от приватизации.
• Если в брачном договоре указано, что данная собственность не подлежит делению при разводе.

Согласие при приобретении в ипотеку

При ипотеке супруги в обязательном порядке оформляют согласие как на продажу, так и на приобретение имущества. Причем важно отметить, что ответственность за выполнения взятых на себя финансовых обязательств в равной степени несут оба супруга. Даже в случае, если они развелись до полного закрытия долга перед банком.

Порядок оформления согласия

Согласие супруга на сделку с недвижимостью оформляется у нотариуса. Документ не относится к бланкам строгой отчетности. Главным требованием к нему выступает присутствие в содержании следующих реквизитов и данных:

• Ф.И.О. супруга, дающего согласие на сделку;
• Вид сделки: продажа, купля, обмен, дарение.
• Адрес объекта недвижимости.
• Подтверждение факта согласия.
• Срок действия документа.
• Подпись и дата.

Образец заполненного документа можно с легкостью найти в интернете. Но заниматься этим не имеет особого смысла, так как обращение к нотариусу гарантирует правильность оформления согласия.

Необходимые документы

Для оформления согласия потребуется обратиться в нотариальную контору, т.к. сделки по передаче недвижимого имущества должны быть заверены нотариально.

Специалисту предоставляется следующий комплект документов:

• Паспорт соглашающегося.
• Брачный договор (если оформлялся).
• Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
• Свидетельство о браке или о разводе, если супруги разведены.

Все документы должны быть представлены нотариусу в оригинале. Если оформляется согласие супруга при покупке квартиры в ипотеку, дополнительно предоставляется кредитный договор и договор залога имущества.

Пошаговая инструкция по оформлению согласия

Чтобы оформить нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, необходимо произвести следующие действия:

• Обратиться в нотариальную контору.
• Оплатить госпошлину.
• Дождаться подготовки документа сотрудниками нотариальной конторы.
• Проверить правильность информации, указанной в документе.
• Подписать его.
• Передать согласие супругу для дальнейшего использования в сделке.

Стоимость оформления

Чтобы оформить согласие, необходимо заплатить госпошлину. Заплатить потребуется только госпошлину. Ее размер формируется из двух составляющих: обязательные 200 рублей плюс доплата за сопутствующие услуги, которая доходит до 1,5-2,0 тысяч рублей (в зависимости от расценок конкретного нотариуса).

Как отозвать согласие

Действующие сегодня правила позволяют отозвать согласие супруга до завершения государственной регистрации сделки. Для этого необходимо повторно обратиться к тому же нотариусу с оформлением соответствующего заявления. Затем полученный у специалиста документ требуется предоставить в Росреестр.

Если отозвать согласие до завершения регистрации не удалось, остается единственный способ признать сделку недействительной. Он предусматривает обращение с иском в суд.

Как обманывают покупателей

Стандартная схема действий недобросовестных продавцов недвижимости не отличается оригинальностью. Обычно вторая сторона сделки просто не ставится в известность о наличие второго супруга. Который с течением времени узнает о ее совершении, после чего оспаривает законность совершения операции. Суд идет навстречу его требованиям, в результате сделка расторгается, после чего покупатель остается без жилья. При этом вернуть деньги удается далеко не всегда, причем очень часто сделать это становится очень непростой задачей.

Возможные проблемы и нюансы

Проблем с оформлением согласия обычно не возникают, если представлены все необходимые документы.

Нотариус может отказать в обслуживании клиента, находящегося в алкогольном, наркотическом опьянении или он сомневается в дееспособности соглашающегося. В этом случае он вправе запросить соответствующий документ из медучреждения.

Примеры из жизни и разбор конкретных случаев

Для лучшего понимания вопроса имеет смысл рассмотреть два случая из реальной практики.

• Супруги оформили развод, но имущество не разделили. Супруга осталась проживать в совместной квартире и решила ее продать. При оформлении сделки согласие бывшего супруга никто не спросил. Через несколько месяцев супруг узнал о том, что квартира продана без его согласия и подал в суд на отмену сделки. Суд принял решение о расторжении договора и передачи недвижимости бывшим владельцам. Решение было отменено после выплаты супругой бывшему мужу компенсации за квартиру.
• Супруги зарегистрировали брак в 2019 году. В 2020 году у супруги умирает родственник и оставляет ей в наследство квартиру. Она принимает решение ее продать. Здесь согласие супруга оформлять не потребуется.

Что говорит закон?

Базовым Федеральным законом, регламентирующим порядок распоряжения общим имуществом супругов, выступает Семейный кодекс РФ. Точнее – статья 35 СК РФ, которая предусматривает необходимость оформления нотариально заверенного согласия второго супруга в том случае, если речь идет о сделках с недвижимостью, подлежащей обязательной государственной регистрации прав собственности.

Что еще посмотреть и почитать по теме?

Распоряжение общим имуществом супругов – очень актуальная тема, что объясняется большим количество разводов и, как следствие, достаточно частым возникновением связанных с разделом имущества конфликтов. В том числе – напрямую касающихся продажи или покупки жилья, как за собственные средства, так и в ипотеку. Ниже даны ссылки на несколько видеороликов, представляющих несомненный интерес для изучения.

FAQ

Как проверить, что квартира куплена с оформлением согласия супруга?

Посмотрите актуальную выписку из ЕГРН на квартиру. Если документа нет, в нее будет внесена запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки.

В какой срок можно оспорить сделку?

В течение 1 года с момента, когда сделка была совершена или супруг узнал о ней.

Сколько действует согласие супруга?

Точный срок действия согласия супруга на продажу недвижимости не регламентируется. Обычно его составляют к договору купли-продажи.

Что будет, если не заручиться нотариально удостоверенным разрешением второго супруга?

Если документ не оформлен, у супруга появляется законная возможность признать сделку недействительной посредством обращения в суд. Главное – успеть сделать это в течение года с момента ее совершения или получения информации о ней.

Вывод

1. При покупке недвижимости на вторичном рынке обязательно проверяйте, есть ли согласие супруга продавца на сделку.
2. Если квартира не находится в совместной собственности, согласие оформлять не нужно.
3. Для регистрации сделки в Росреестре согласие не требуется.
4. При ипотеке оформляется согласие супруга на покупку недвижимости.
5. Если продать квартиру в совместной собственности, без получения согласия от второй половины, она имеет право подать в суд и расторгнуть сделку.
6. Согласие оформляется нотариально.