Семейная ипотека накануне реформы: статистика, цифры и состояние рынка

Накопленный объём и контекст

Для сравнения, массовая льготная ипотека (без привязки к детям), действовавшая с 2020 по 2024 год, принесла 1,6 миллиона кредитов на 6,2 триллиона рублей. Дальневосточная и арктическая ипотека за время работы обеспечила кредитами свыше 220 тысяч граждан — на сумму более 1,1 триллиона. IT-ипотека за первое полугодие 2026 года добавила 6 тысяч кредитов на 41 миллиард рублей (рост на треть за год).

К сентябрю семейная ипотека остается крупнейшей действующей льготной программой, на которую приходится порядка 90% всех выдач по программам господдержки.

Помесячная динамика 2026 года

• Январь. По данным Банка России, кредитные организации выдали 84,7 тысячи ипотечных кредитов на 424,9 миллиарда рублей — рекордный январь за всю историю наблюдений. Около 82% пришлось на программы господдержки (347,9 млрд рублей). На рыночных условиях выдано 77 миллиардов. Причина всплеска — ожидание ужесточения условий семейной ипотеки с 1 февраля.

• Февраль. После вступления в силу первых ограничений (правило «одна ипотека на семью», обязательное включение супруга в созаёмщики) выдачи льготной ипотеки упали: 30 тысяч кредитов (–10% за год) на 175 миллиардов (–8% за год). Доля льготных программ сократилась до 43% по количеству и 61% по объёму.

• Январь–февраль суммарно. 156 тысяч ипотечных кредитов на 710 миллиардов рублей. Рост к тому же периоду 2025 года: +84% по количеству, +101% в деньгах. На льготные программы пришлось 90 тысяч кредитов на 526 миллиардов (+78% и +83%), на рыночные — 64 тысячи на 185 миллиардов (рост в 2,5 и 3,5 раза соответственно).

• Январь–апрель. По данным Объединённого кредитного бюро, за четыре месяца выдано 146,53 тысячи льготных ипотек на 859,45 миллиарда рублей — на 15% больше по количеству и на 18% в деньгах, чем годом ранее. Рост обеспечен преимущественно январским всплеском: уже в апреле выдачи составили 32,59 тысячи кредитов на 193,31 миллиарда — на 23% и 20% меньше, чем в апреле 2025-го.

• Май. Выдачи семейной ипотеки превысили 117 миллиардов рублей, доля программы в общем объёме — 50,8%.

• Июнь — пик года. По данным Frank RG, крупнейшие банки выдали 98,4 тысячи ипотечных кредитов (+34% к маю, +60% к июню 2025-го), всего на сумму около полутриллиона рублей (+48% и +57%). Доля семейной ипотеки выросла до 67% — на 11 процентных пунктов за месяц. По программе «Семейная ипотека» выдано 46 тысяч кредитов (+87% к маю, +25% к июню 2025-го) на 283,3 миллиарда (+89% и +31%).

По данным ДОМ.РФ, выдачи в июне стали максимальными с начала года; в пересчёте на рабочий день рост составил 1,7 раза к маю.

Банк России связал всплеск с ожиданием изменений: «Рост спроса был связан с ожиданиями, что с 1 июля условия по программе изменятся».

Регионы-лидеры по доле семейной ипотеки в июне: Хакасия (80,7%), Астраханская область (77,2%), Пензенская и Ростовская области (по 76,2%).

• Август. Объём выдач по всем льготным программам — 163,9 миллиарда (+12,6% к июлю). Семейная ипотека остается ключевым драйвером: 137,2 миллиарда (+17,4% к июлю), более 50% от общего объёма ипотечных выдач. Объем выдачи рыночной ипотеки в тот же период составил 104,8 миллиарда (–2,4% к июлю, но +99,6% год к году). Больше семейной ипотеки было только в январе (243,5 млрд) и июне (222,4 млрд).

Что покупают

Банк ДОМ.РФ за январь–август 2026 года выдал 9,8 тысячи кредитов по семейной ипотеке: 6,9 тысячи — на квартиры (70%), 2,9 тысячи — на индивидуальное жилищное строительство. Средняя площадь квартиры — 46 кв. м, средняя площадь частного дома — 115 кв. м.

Финансирование

17 сентября 2026 года правительство выделило дополнительно 157 миллиардов рублей на льготные ипотечные программы, из них около 66 миллиардов — на семейную ипотеку, около 6 миллиардов — на дальневосточную и арктическую.

Рыночная ипотека как контраст

Пока семейная работает под 6%, рыночные ставки остаются высокими. По данным ДОМ.РФ на 9 сентября 2026 года, средневзвешенная ставка на вторичное жильё — 18,67%, на новостройки — 18,73%. По данным ЕИСЖС на начало июля, ставки по рыночной ипотеке держались на уровне 18,7%.

В январе 2026 года средневзвешенная ставка по всем ипотечным кредитам сложилась на уровне 7,6% — из-за преобладания льготных программ. 

Прогноз и ожидания

ДОМ.РФ прогнозирует по итогам 2026 года 1–1,2 миллиона ипотечных кредитов на 4,6–5,0 триллионов рублей (при базовом сценарии ключевой ставки). Экосистема ЕРЗ даёт более консервативную оценку — 4,4 триллиона, что не позволит превысить показатель 2025 года (4,45 триллиона).

Аналитический центр ДОМ.РФ описал четыре сценария. В самом жёстком случае изменения программы снизят выдачи льготной ипотеки на 30–35%: в 2026 году — до 2,5 триллиона (против 3 триллионов при сохранении текущих условий), в 2027-м — до 41,5 млн кв. м запусков (против 49,5 млн), в 2028-м — до 42,9 млн (против 51,9 млн).

Суть ситуации

Каждый раз, когда власть объявляет о возможном изменении программы, выдачи взлетают: январский скачок (ожидание 1 февраля), июньский пик (ожидание 1 июля), рост в августе–сентябре (ожидание 1 октября). Между этими всплесками выдачи проседают — рынок ждёт.

Семейная ипотека де-факто заменила собой рыночную: при ставке 6% против 18,7% выбирать не приходится. Реформа, если состоится, переформатирует этот баланс — для семей с одним ребёнком ставка может вырасти в 1,7–2 раза, а льготный период ограничится 15 годами.

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!

Читать по теме

• Стоимость квартиры в 2026 году: почему в России почти остановился рост цен на новостройки
  
• Ипотечные каникулы: полный гид по оформлению в 2026 году
  
• Кредитная история: как она влияет на одобрение ипотеки в 2026 году