Ипотека в России выросла в полтора раза: что происходит с рынком жилья и когда покупать выгоднее

Рынок ипотеки вышел в рост

С января по июнь 2026 года россияне оформили 497 000 жилищных кредитов более чем на 2,22 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2025-го число займов выросло на 46%, а сумма — на 48%.

Такой результат говорит не только о восстановлении спроса, но и о том, что покупатели начали активнее выходить на сделки, несмотря на высокую стоимость заемных денег.

При этом рост нельзя считать однородным. Основной объем по-прежнему обеспечивает льготная ипотека, но всё заметнее становится возвращение рыночного сегмента, который еще год назад выглядел гораздо слабее.

Рыночная ипотека вернулась в игру

Главные тренд полугодия — резкий рост рыночной ипотеки. Так, по итогам шести месяцев более половины всех выданных в стране жилищных кредитов были оформлены без господдержки.

Такая динамика говорит о том, что весомая часть покупателей перестала полностью зависеть от господдержки и начала возвращаться к стандартным ипотечным продуктам. Для банков это важный сигнал: рынок становится более сбалансированным, а клиентская база — шире.

Владимир Чернов

аналитик Freedom Global

«В первой половине 2026 года мы наблюдали оживление рыночной ипотеки. За один только июнь по обычным программам банки выдали 60 000 жилищных кредитов на 199 млрд рублей. На спрос повлияло снижение ставок по сравнению с началом года, ожидания дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики (ДКП) Банком России и сезонное увеличение числа сделок».

Если еще год назад средний уровень рыночных ставок по ипотеке в России превышал 24%, то по мере смягчения ДКП уже к началу 2026-го показатель опустился до 21,2%, а к настоящему моменту достиг 18,7%. Причем, по мнению Владимира Чернова, до конца текущего года значение может упасть до 17–18%, если Центральный банк РФ продолжит снижать ключевую ставку.

Льготные программы всё еще держат рынок

Несмотря на стремительное восстановление рыночного сегмента, льготная ипотека всё еще остается значимым драйвером выдач. За первое полугодие общая сумма таких кредитов превысила 1,37 трлн рублей, а рост составил 13,8% год к году.

Это значит, что государственные программы по-прежнему играют ключевую роль в поддержке спроса на жилье. Без них рынок выглядел бы значительно слабее, а темпы восстановления были бы куда скромнее.

Владимир Цегоев

шеф-редактор журнала Сравни

«Выдача жилищных кредитов с господдержкой заметно ускорилась в июне, причем в основном из-за семейной ипотеки под 6%. За месяц по этой программе россияне оформили 42 000 займов — в полтора раза больше, чем в мае. Причиной такого ажиотажа стала растиражированная в СМИ новость о возможном изменении параметров инициативы с 1 июля, а именно введение дифференцированной льготной ставки от 4 до 12% в зависимости от числа детей в семье. На этом фоне многие поспешили взять ипотеку заранее, на действующих условиях.

Однако в Министерстве финансов уже сообщили о том, что обновление семейной ипотеки всё еще обсуждается и финальное решение может быть принято не раньше 1 октября 2026 года. Таким образом, уже в июле объем выдач может несколько уменьшиться, поскольку часть спроса была реализована в прошлом месяце».

Вторичка и загородные дома растут быстрее всего

Особенно заметно в первой половине 2026 года ускорился сегмент готового жилья и ИЖС. Сумма выданных кредитов на покупку вторичных квартир, загородных домов и строительство новых выросла на 104% в годовом выражении и превысила 1,19 трлн рублей. Число таких займов увеличилось на 80% — до 317 000.

Что важно знать заемщику

Рост выдач не означает, что ипотека стала доступнее для всех. Даже при оживлении рынка условия по кредитам остаются чувствительными к уровню ставок, первоначальному взносу, долговой нагрузке и типу жилья.

Если заемщик планирует покупку сейчас, важно учитывать несколько вещей:

• Сравнивайте не только ставку, но и полную стоимость кредита.
• Проверьте, подходит ли объект под льготную программу.
• Оцените, насколько комфортен ежемесячный платеж при запасе на непредвиденные расходы.
• Не ориентируйтесь только на одобрение банка — важно, чтобы платеж не перегружал семейный бюджет.
• Если выбираете между новостройкой и вторичкой, учитывайте не только цену, но и сроки въезда, риски и дополнительные расходы.

Для многих покупателей сейчас главная задача — не «успеть взять ипотеку», а выбрать кредит, который останется посильным в течение всего срока займа.

Что это значит для рынка жилья

Текущая динамика показывает, что ипотечный рынок адаптируется к новым условиям. Спрос уже не сосредоточен только в новостройках: покупатели активнее смотрят на вторичное жилье, загородные дома и ИЖС.

Для застройщиков это означает более жесткую конкуренцию за покупателя, а для банков — рост интереса к разным типам ипотечных продуктов. В целом рынок всё еще сильно зависит от господдержки, поэтому его дальнейшая динамика будет во многом определяться параметрами льготных программ и общей стоимостью денег.

Важное кратко

• В первой половине 2026 года россияне оформили 497 000 ипотечных кредитов на 2,22 трлн рублей — почти в полтора раза больше, чем за аналогичный период 2025-го. При этом на долю рыночной ипотеки без господдержки пришлось более половины всех выдач.
• Спрос заметно сместился в сторону вторичных квартир, загородных домов и ИЖС. Покупатели всё чаще выбирают готовое жилье вместо новостроек — из-за более быстрых сделок и интереса к загородному формату.
• За год рыночные ставки снизились с 24 до 18,7%, но всё еще остаются высокими, а льготные программы по-прежнему держат весомую часть спроса. При выборе кредита важно ориентироваться не на одобрение банка, а на то, останется ли платеж комфортным на весь срок займа.

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!

Читать по теме

• Ставки по ипотеке снова растут: с чем это связано и как долго может продлиться
• Как снять обременение с квартиры после выплаты ипотеки: пошаговая инструкция, документы и сроки
• Четыре банка изменили условия по ипотеке: где снизились ставки