Ипотека на строительство с господдержкой

Строительство частного дома – один из самых привлекательных способов улучшение жилищных условий. Расходы на покупку земельного участка и возведение объекта могут финансироваться посредством оформления ипотеки. В том числе – в рамках реализации различных льготных ипотечных программ с государственной поддержкой. Рассмотрим более внимательно, как взять ипотеку на строительство дома с господдержкой в 2026 году, как рассчитать условия ипотечного кредита с помощью специального калькулятора, в чем преимущества и недостатки льготной ипотеки с господдержкой.

Ипотечные программы

В 2024-2025 годах работало сразу 5 льготных программ ипотеки на строительство дома с господдержкой:

• Семейная ипотека.
• Льготная ипотека на строительство загородного дома.
• Дальневосточная и Арктическая ипотека.
• IT-ипотека.
• Сельская ипотека.

Условия реализации каждой регулярно пересматриваются. В течение нескольких последних лет большая их часть была пересмотрена в сторону ужесточения. Что объясняется резким ростом ключевой ставки Банка России. В описании ниже приводятся правила реализации льготных ипотечных программ с господдержкой, актуальные для 2025 года. Оговорка имеет важное значение, так как сохраняется (несмотря на незначительность оставшегося времени) ненулевая вероятность внесения корректировок на 2026 год.

Семейная ипотека для строительства загородного дома

Семейная ипотека доступна семьям с детьми. Срок действия программы – до 31 декабря 2030. Кредит можно оформить на строительство жилого дома аккредитованным в банке подрядчиком с обязательным использованием эскроу-счета, на имеющемся или приобретаемом участке.

Семейную ипотеку смогут получить:

• Семьи, в которых есть хотя бы один ребенок младше шести лет с гражданством РФ, родившийся или усыновленный.
• Семьи, в составе которых есть ребенок с инвалидностью.
• Семьи с двумя и больше несовершеннолетними детьми.

Условия:

• Ипотеку для строительства дома можно оформить в любом регионе.
• Сумма выдачи – до 79,9% стоимости приобретаемой недвижимости, максимально 12 млн. рублей для Москвы, включая Московский регион Санкт-Петербурга и Ленинградской области, и до 6 млн. рублей в иных регионах.
• Максимальную сумму кредита можно увеличить, если застройщик предоставляет субсидии или в рамках комбинированной ипотеки, когда кредит на сумму выше базового лимита предоставляется по средней ставке между ставками по госпрограмме и базовой по программе кредитования.
• Срок – от 12 месяцев до 30 лет (с возможностью вернуть кредит досрочно).
• Минимальная ставка – 6%.
• Первоначальный взнос – от 20,1% (без ограничений по верхнему пределу).

Льготная ипотека на ИЖС

Программа льготной ипотеки действовала до 1 июля 2024 года во всех регионах РФ. Воспользоваться программой мог любой совершеннолетний гражданин России. Сейчас рассматривается вариант ее повторного запуска в 2026 году. Условия выдачи пока неизвестны, поэтому стоит привести те, которые были актуальны до второй половины 2024 года:

• Ставка – не более 8%.
• Максимальная сумма кредита – 6-12 млн руб. в зависимости от региона.
• Максимальный срок – 30 лет.
• Размер первоначального взноса – от 30%.

Важно отметить, что решение о возобновлении льготной ипотеки на ИЖС пока не принято. Причем его вероятность относительно невелика. Хотя не упомянуть о теоретической возможности запуска профильной ипотечной программы по теме статьи было бы неправильным.

Дальневосточная и Арктическая ипотека для строительства загородного дома

Программы запущены в 2019 и 2023 годах, соответственно. Условия реализации очень схожи. Более того, можно с уверенностью утверждать, что решение о запуске Арктической ипотеки стало следствием успешного осуществления Дальневосточной.

Воспользоваться льготной ипотекой с господдержкой могут отдельные категории заемщиков, в т. ч.:

• Супруги в возрасте до 35 лет включительно.
• Граждане младше 35 лет с несовершеннолетним ребенком.
• Участники программы «Дальневосточный или арктический гектар».
• Работники государственной или муниципальной медицинской/образовательной организации в ДФО или в Арктике со стажем работы от 5 лет.
• Участники СВО и члены семей тех, кто погиб на СВО.
• Вынужденные переселенцы с территорий СВО.
• Работники предприятий ОПК на Дальнем Востоке или в Арктике.

Условия:

• Ставка – до 2%.
• Максимальная сумма кредита – до 6-9 млн руб. в зависимости от приобретаемого или строящегося жилья.
• Максимальный срок – 20 лет.
• Размер первоначального взноса – от 20%.
• Построить дом можно как самостоятельно, так и с помощью подрядной организации.

Срок действия программы – до конца 2030 года.

IT-ипотека для строительства загородного дома

В рамках программы сотрудники IT-компаний могут построить частный дом с привлечением подрядчика.

Условия:

• Ставка – 6%.
• Максимальная сумма кредита – до 9 млн руб.
• Максимальный срок – 30 лет.
• Размер первоначального взноса – от 20%.

Кто может стать участником:

• Гражданин России (за исключением жителей Москвы и Санкт-Петербурга).
• Стаж работы – не менее 3 месяцев в IT-компании.
• Предельный возраст – 50 лет.
• Величина дохода – от 90 тыс. рублей для всех регионов, за исключением городов-миллионников, МО и Ленобласти (для которых действует повышенное требование в размере от 150 тыс. рублей).

К работодателю также выставляется ряд требований: наличие аккредитации, получение налоговых льгот, нахождение не в Москве и не в Санкт-Петербурге.

Срок действия программы до конца 2030 года. При этом высока вероятность скорого очередного изменения в правилах выдачи IT-ипотеки с господдержкой.

Сельская ипотека

Оформить сельскую ипотеку можно на приобретение или строительство жилья в сельской местности с населением до 30 тыс. человек.

Условия выдачи:

• Ставка – 0,1-3%.
• Максимальная сумма кредита – до 6 млн руб.
• Максимальный срок – 30 лет.
• Размер первоначального взноса – от 20%.

Построенный по программе дом должен быть обеспечен всеми коммуникациями. В течение 2 лет после оформления кредита нужно построить дом и оформить право собственности. В противном случае ставку могут увеличить.

Программа действует бессрочно, однако из-за того, что лимит на выдачу закончился летом 2024 года и пока не возобновился, банки временно приостановили принятие заявок на сельскую ипотеку.

Ипотечные программы от застройщиков

Где нельзя построить дом

Льготные ипотечные программы в целом не ограничивают место строительства дома. Однако необходимо, чтобы к нему было возможно провести электричество, отопление, воду и канализацию.

Если позволяет ваша платежеспособность, вы можете строить дом даже в таких регионах, как Москва, Санкт-Петербург и т. д. За исключением региональных программ (например, сельской или Дальневосточной ипотеки), правила которых ограничивают возможную географию постройки.

Какие требования к дому:

• Он не должен противоречить нормам Градостроительного кодекса РФ.
• Земельный участок может находиться в собственности или в аренде, т. к. на время строительства он будет являться обеспечением кредита для банка.
• Возведение дома возможно только на территории присутствия банка-кредитора.
• Стройка должна быть завершена в установленный по согласованию с банком период.

Субсидии и льготы

Отдельным категориям заемщиков может быть оказана дополнительная поддержка в виде льгот и субсидий:

• Материнский капитал – 690 266 руб. и 912 162 руб., соответственно, на первого и на второго ребенка в 2025 году. Средства могут быть направлены на первоначальный взнос или закрытие долга по ипотеке.
• Выплата в 450 тыс. руб. на погашение ипотеки – для семей с тремя и более детьми, у которых третий или последующий ребенок появился на свет с 01.01.2019 по 31.12.2030, имеют возможность получить 450 тысяч рублей от государства для погашения части ипотечной задолженности.
• Выплата в размере от 30% от затрат на строительство дома – для молодых семей (возраст супругов до 35 лет) без детей (и от 35 % с детьми), которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.
• Социальная выплата для улучшения условий жизни для лиц, проживающих в сельской местности и признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. Величина зависит от конкретного региона.

Для получения более подробной информации о доступных субсидиях и льготах в вашем регионе, обратитесь в государственный орган соцзащиты.

Как получить налоговый вычет

После окончания строительства дома и оформления его в собственность, можно оформить налоговый вычет и направить его на погашение ипотечного кредита, процентов, на обустройство дома или другие цели.

Получить выплату смогут те, кто официально работает и платит НДФЛ.

Налоговый вычет можно оформить только на собственные денежные средства, вложенные в ипотечную сделку. На полученные от государства субсидии и льготы оформление налогового вычета невозможно.

Максимальная сумма, с которой рассчитывается имущественный вычет, составляет 2 млн руб. От этой суммы отсчитывается от 13 до 22% (по действующей пятиступенчатой шкале налоговых ставок), что составляет от 260 тыс. до 440 тыс. рублей. При строительстве дома с помощью ипотеки заемщик также может претендовать на вычет за уплаченные проценты банку. В учет берутся все фактически уплаченные проценты, но есть ограничение – не более 3 млн руб. Налоговый вычет по процентам вычисляется аналогично имущественному вычету – это 13-22 % от суммы (выплаченных процентов), что составляет от 390 тыс. до 660 тыс. рублей в зависимости от ставки. На сайтах банков можно найти специальные онлайн-сервисы, которые помогают рассчитать эту сумму.

Пошаговая инструкция по оформлению ипотеки на строительство с господдержкой

Перед вами подробная инструкция о том, как взять ипотеку на строительство дома, выбрав оптимальные условия.

1. Определение потребностей и возможностей. Прежде чем браться за строительство дома, подумайте на каком земельном участке вы будете строить и какой дом вы хотите. Изучите условия программ с господдержкой, определитесь, к какой вы подходите. Это важно, чтобы определиться с суммой кредита. С помощью ипотечного калькулятора рассчитайте предварительно ежемесячный платеж по кредиту и сопоставьте его с суммой, которую вы сможете выделять каждый месяц на выплату ипотечного кредита.
2. Анализ предложений банков. Изучите разные ипотечные продукты. Для этого удобно использовать специальные платформы, например, Сравни. Здесь вы сможете сравнить процентные ставки, величину первоначального взноса, возможную сумму и срок кредитования в крупнейших российских банках и выбрать банк для оформления ипотечного кредита.
3. Сбор необходимых документов. Для подачи заявки на ипотеку необходимо подготовить пакет документов. Кроме документов на заемщика, созаемщика, потребуются сметная документация на дом, документы по земельному участку и т.д. Разные банки могут запрашивать дополнительные документы, уточните этот момент заранее.
4. Подача заявки в банк. После выбора кредитора и подготовки документов заявка на ипотеку подается в банк. Это можно сделать онлайн, в интернет-банке, в мобильном приложении или обратиться в офис банка. Одобрять заявку могут от 1 до 3 дней, если не возникнет дополнительных вопросов.
5. Выбор подрядчика и проекта. Стандартно банки предлагают выбрать аккредитованного подрядчика и проект, который будет соответствовать вашим потребностям.
6. Оценка объекта недвижимости. После того как банк одобрит вашу заявку, перед оформлением сделки необходимо провести оценку рыночной стоимости земельного участка, другой имеющейся у заемщика недвижимости, если она будет выступать обеспечением кредита.
7. Заключение договора и выдача кредита. В назначенный день происходит подписание ипотечного договора и сопутствующих договоров – залога земельного участка, страхования.
8. Строительство дома. После подписания договора подрядчик получит оплату стоимости услуг по договору подряда и приступит к строительству. Банк будет контролировать этапы строительства, соответствие постройки проектным документам, сроки выполнения работ.
9. Предоставление дома в залог банку. После завершения строительства в согласованный с банком срок дом должен быть оформлен в собственность и передан банку в обеспечение кредита.

Требуемые документы

Каждый банк самостоятельно определяет точный список необходимых документов. Тем не менее, в него обязательно входят:

• паспорта, ИНН и СНИЛС заемщика, созаемщиков, поручителя;
• документы, подтверждающие возможность участия в ипотечной программе с господдержкой, например, свидетельства о рождении детей или паспорта несовершеннолетних детей;
• документы, подтверждающие владение земельным участком;
• выписка из ЕГРН;
• предварительно подготовленный отчет об оценке стоимости земли;
• предварительный договор подряда;
• проект дома с чертежами;
• смета.

Преимущества и недостатки

Как и любое решение в области недвижимости, ипотека на строительство с господдержкой имеет свои преимущества и недостатки, которые важно взвесить перед принятием окончательного решения.

Плюсы:

• Программы предоставляют реальную возможность приобрести собственное жилье гражданам РФ.
• Госпрограммы предлагают процентные ставки намного ниже среднерыночных, это существенно снижает переплату по кредиту.
• Есть возможность получения дополнительных льгот, субсидий, налогового вычета.

Минусы:

• Могут быть ограничения по выбору подрядной организации, по типу недвижимости, ее местоположению, что может не соответствовать ожиданиям заемщика.
• Получить господдержку смогут не все. Необходимо соответствовать ряду критериев и условий, что может оказаться сложным для некоторых граждан.
• Нестабильность экономической ситуации вынуждает банки приостанавливать некоторые программы.

Что говорит закон?

Порядок предоставления ипотеки на строительство с господдержкой регламентируется большим объемом нормативно-правовых документов. Привести их все попросту невозможно. Поэтому стоит обратить внимание на наиболее актуальные и значимые, включая:

• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998.
• Федеральный закон «О мерах государственной поддержки…» № 157-ФЗ от 03.07.2019.
• Постановление Правительства РФ от 15 декабря 2023 г. № 2166.
• Постановление Правительства РФ от 7 сентября 2019 г. № 1170.
• Постановление Правительства РФ от 30 апреля 2022 г. № 805.
• Постановление Правительства РФ от 30 ноября 2019 г. № 1567.
• Постановление Правительства РФ от 7 декабря 2019 г. № 1609.
• Постановление Правительства РФ от 21 февраля 2005 г. № 89.

Что посмотреть и почитать по теме?

1. https://vkvideo.ru/video715565334_456239062.
2. https://vkvideo.ru/video-203085569_456239248.
3. https://vkvideo.ru/video-55611432_456243638.

Другие ипотечные программы

Кроме льготных ипотечных программ на строительство вы можете воспользоваться другими схожими предложениями банков. По ним отсутствуют ряд требований к заемщику и получить кредит может любой человек, имеющий достаточную платежеспособность и хорошую кредитную историю.

В качестве типовых условий выдачи (по состоянию на конец 2025 года с высокой вероятностью изменения в лучшую сторону в 2026-м) можно привести такие:

• Сумма – до 20-30 млн руб.
• Срок до 25-30 лет.
• Ставка – от 22-25 %.
• Первоначальный взнос – от 40 %.
• Возраст заемщика – 21-70 лет (на момент погашения).

Что будет дальше – обзор ипотечного рынка в 2026

С высокой долей вероятности отечественный ипотечный рынок в 2026 году будет активизироваться. Чему должны способствовать сразу два важных фактора. Первый – изменение тренда с роста на снижение Банком России ключевой ставки, которое произошло в 2025 году. Второй – выборы в Государственную думу РФ, намеченные на осень 2026-го.

Одновременное воздействие столь серьезных факторов наверняка приведет к стабилизации рынка ипотеки страны. С последующим ростом активности как со стороны кредиторов, так и потенциальных заемщиков. Не стоит сомневаться, что значительная часть средств будет направлена на строительство частных домов. В том числе – по льготным ипотечным программам с государственной поддержкой.

FAQ

Сколько раз можно воспользоваться льготной ипотекой на строительство?

В 2026 году воспользоваться любой льготной ипотечной программой можно только один раз в жизни. Ограничения касаются всех участников сделки – заемщика, созаемщиков, поручителей. Единственным (по крайней мере, пока) исключением выступает только программа семейной ипотеки, по которой есть возможность получить кредит повторно – можно взять новую семейную ипотеку, если в семье появился еще один ребенок, а предыдущий кредит уже погашен.

Как взять ипотеку на строительство дома?

Чтобы взять ипотеку на строительство дома, нужно выбрать банк, предлагающий такие программы, собрать документы и подать заявку.

Какие банки выдают ипотеку на строительство с господдержкой?

Программы есть во многих банках. Например, можно взять кредит по программе «Семейная ипотека» в Альфа-Банке, ПСБ, ВТБ, ДОМ.РФ, Совкомбанке и ряде других. По программе «Для IT-специалистов» – в ВТБ и т.д.

Какая ставка актуальная сегодня по ипотечному кредиту на строительство?

По программам с господдержкой процентная ставка на ипотеку на строительство до 6-8% годовых. По коммерческим программам – от 18% до 30%.

Вывод

1. Ипотека с господдержкой на строительство дома дает шанс построить собственный дом отдельным категориям граждан России с минимальной переплатой.
2. Работают несколько льготных программ: Семейная ипотека, Ипотека для IT-специалистов, Дальневосточная ипотека, Сельская ипотека.
3. На сегодняшний день действие отдельных программ приостановлено, поэтому уточнять возможность получения кредита нужно в банках.
4. Для получения ипотеки на строительство важно выбрать банк с предложением лучших условий кредитования.
5. Если вы думаете построить индивидуальный дом и подходите под льготные программы, действовать лучше быстро, пока еще есть возможность оформлять кредит выгодно, под маленькую ставку. Что будет с программами на следующий год – остается под вопросом.