Как сдать квартиру в аренду

Сдавая жилье в долгосрочную аренду можно получать стабильный пассивный доход. Если у вас есть дополнительная жилплощадь, и вы задумались, как сдавать квартиру официально и платить налоги, мы поможем разобраться, как организовать этот процесс своими силами.

Составляем план сдачи квартиры в аренду

Чтобы правильно самостоятельно сдать квартиру, надо начать с составления бизнес-плана.

1. Изучение рынка недвижимости, выбор стратегии: долгосрочная аренда или краткосрочная. Обратите внимание, пользуются ли спросом в данном районе аналогичные квартиры, по какой цене они сдаются.
2. Оценка потенциальных рисков (мошенники, нерадивые квартиранты), и способов избежать проблем.
3. Расчет затрат на ремонт, недостающую мебель и технику, на страхование квартиры. Заложите в план все возможные расходы.
4. Выбор целевой аудитории. Для этого оцените жилье с точки зрения потенциального нанимателя – одинокого молодого специалиста или студента, семейной пары, семьи с детьми. Учитывайте площадь и количество комнат квартиры, плюсы и минусы месторасположения, развитость инфраструктуры района и другие факторы.
5. Выбор интерьера. Посмотрите на квартиру глазами потенциальной аудитории, подумайте над тем, как сделать жилье привлекательным.
6. Выбор налогового статуса. Сдавать квартиру можно как физлицо, ИП или самозанятый. От этого зависит налоговая ставка и порядок выплат.

Подготовка квартиры к сдаче в аренду

Чтобы квартира выглядела свежо и привлекательно:

• уберите личные вещи – квартирант должен представить, как будет обживать пространство на свой вкус;
• избавьтесь от хлама, лишней мебели, загромождающей помещения, чтобы комнаты смотрелись просторнее;
• проведите генеральную уборку;
• оцените состояние отделки стен, потолка, пола – может потребоваться косметический ремонт;
• проверьте исправность инженерных систем (водоснабжение и канализация, отопление, электропроводка), розеток и выключателей, светильников, сантехники, радиаторов отопления.

Мебель

Покупка подходящей мебели требует затрат, но они окупятся, так как квартиры с презентабельным интерьером сдаются по более высоким ценам.

Классический набор мебели:

• в спальне двуспальная кровать (обязательно с хорошим матрасом с непромокаемым наматрасником), платяной шкаф, тумбочки, лампы или бра для мягкого освещения;
• в гостиной диван, стеллаж, журнальный столик;
• во второй спальне (если квартира трехкомнатная) еще одно спальное место (раскладной диван или небольшая кровать), письменный или компьютерный стол со стулом, небольшой шкаф;
• в кухне гарнитур (или тумбы + полки), обеденный стол, 4 табуретки или стула (возможен мягкий уголок).

В однокомнатной квартире спальным местом обычно служит раскладной диван, хотя можно поставить двуспальную кровать шириной около 120 см. Также нужен шкаф для одежды, компактный стеллаж.

Особое внимание стоит уделить санузлу – все должно быть исправным и сверкать. Пустая кладовка, балкон или лоджия добавят квартире плюсов.

Техника

Минимальный набор техники для квартиры под сдачу включает:

• плиту (газовая или электрическая, с духовкой или варочная панель);
• холодильник;
• микроволновую печь;
• электрический чайник;
• стиральную машину;
• роутер с подключенным интернетом.

На юге страны в основной список также входит кондиционер, в остальных регионах это опция. Желательно добавить телевизор и посудомоечную машину.

Утварь, текстиль, инвентарь

На кухне нужна посуда для готовки и сервировки, базовый набор утвари. Желательно предусмотреть инвентарь для уборки – щетку или веник с совком, швабру с ведром.

Наличие одеял и подушек, постельного белья, штор и другого текстиля стоит обсудить с потенциальным нанимателем – снимая квартиру на долгий срок, многие предпочитают использовать свое.

Необходимые документы

Чтобы сдать квартиру в аренду на законных основаниях, собственник жилья должен подготовить следующие документы:

• паспорт (не просроченный);
• выписку из ЕГРН (давностью не более месяца) для подтверждения права собственности;
• свежие квитанции об оплате коммунальных услуг

Если квартира находится в долевой собственности, потребуется нотариально заверенное согласие всех собственников на сдачу жилья, обычно оформляется как один документ.

Наниматель также может спросить правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственную на квартиру и т.д.

Составляем объявление

Объявление о сдаче квартиры должно привлекать внимание целевой аудитории, информировать ее о достоинствах именно этого варианта. Ваша задача – составить текст с емким описанием квартиры, позитивной эмоциональной окраской и «цепляющим» заголовком.

Как правильно составить

Обязательная информация: тип дома, этаж, количество комнат, общая и жилая площадь, площадь каждой комнаты и кухни, тип и площадь санузла, наличие балкона или лоджии.

При описании местоположения жилья выделите его преимущества. К примеру, близость остановки ОТ, метро, парка, магазинов. Для одиночек и пар достоинством станет наличие уютных кофеен, для семей с детьми – шаговая доступность детсада, школы, поликлиники.

Описывая квартиру, можно обратить внимание на просторную кладовку, красивый вид из окна, остекленную лоджию с лаунж-зоной, удобную планировку, хорошую шумоизоляцию стен. Обязательно упомяните мебель, перечислите технику.

В объявлении следует написать, какую категорию квартирантов ищете, а также свои условия, например, запрет на субаренду, проведение вечеринок, курение в квартире, разрешение на домашних животных, но с ограничением (к примеру, не больше двух).

Необходимо указать, на какой срок планируете сдать квартиру, и по какой цене, размер депозита, возможность продления договора и условия его расторжения.

Важно придумать информативный броский заголовок, использовать в тексте эпитеты, но в меру. Излишний напор воспринимается как агрессия, поэтому не рекомендуется злоупотреблять восклицательными знаками, использовать слова «срочно», «внимание» и т.д.

Полезные советы:

• блоки и списки упрощают восприятие текста;
• ключевые фразы «аренда квартиры», «сдам квартиру» и т.д. помогают объявлению попасть на верхние позиции выдачи поисковых систем.

В объявлении обязательно должны быть хорошие фотографии, которые дают целостное представление о квартире.

Примеры хороших объявлений

Пример 1. «Комфортная студия на долгий срок, пять минут пешком до метро «Тимирязевская».

Студия площадью 32 кв. м. готова к заселению:

• Кухонная зона с гарнитуром, электроплитой, СВЧ и холодильником, есть электрочайник и гейзерная кофеварка. От основного помещения отделена барной стойкой с высокими стульями.
• В зоне гостиной удобный диван с журнальным столиком, телевизор на стене, в углу небольшой компьютерный стол с креслом. Есть роутер, интернет подключен.
• Уютная зона для сна отделена перегородкой, там расположились платяной шкаф, двуспальная кровать, прикроватный столик.
• Санузел совмещенный, там установлена стиральная машина, накопительный водонагреватель на случай отключения горячей воды, душевая кабина. Вся сантехника новая.

Окна на юг, красивый вид из окна и много солнца. На окнах римские шторы для регулировки освещенности. В шаговой доступности магазины, кофейни, бар с крафтовыми напитками. Недалеко парк, где можно бегать по утрам.

Квартира сдается одному квартиранту или паре. Наличие домашнего питомца обсуждаемо. Шумные вечеринки и курение в квартире под запретом.

Стоимость аренды 90 тыс. рублей в месяц, депозит – 90 тыс. рублей. Квартирант оплачивает счетчики и интернет.

Звоните или пишите в Telegram, номер телефона +7913…, Дмитрий.»

Пример 2. «Трехкомнатная квартира в зеленом микрорайоне с развитой инфраструктурой.

Квартира площадью 78 кв. м. на третьем этаже кирпичного дома сдается на долгий срок. Очень теплая, уютная, с толстыми стенами и перекрытиями – соседей не слышно. Идеально для семьи с детьми – во дворе хорошая площадка, поблизости детский сад с бассейном, школа, спорткомплекс с секциями, музыкалка. Рядом магазины, остановка ОТ.

Свежий ремонт, базовый набор мебели минимальный. В спальне платяной шкаф, двуспальная кровать, прикроватные тумбочки. В гостиной большой диван, модуль (тумба и два узких стеллажа) с настенным телевизором, журнальный столик. Во второй спальне двухместный раскладной диванчик, письменный стол со стулом, шкаф-пенал. На кухне гарнитур, круглый обеденный стол и 4 стула. Во всю длину коридора вместительный шкаф-купе. При необходимости готовы добавить детскую кровать-трансформер, еще один шкаф-пенал, торшер, два кресла. Возможен и обратный вариант – вывоз ненужной мебели, если въезжаете со своей.

Кухня укомплектована варочной панелью и духовкой, холодильником, микроволновкой, посудомоечной машиной, электрическим чайником. Есть посуда для готовки и сервировки, утварь, инвентарь для уборки – все готово к заселению сразу после подписания договора. Санузел раздельный, большая ванна, стиральная машина.

Ищем ответственных квартирантов на долгий срок, предпочтительно семью с 1-2 детьми. Стоимость аренды 130 тыс. рублей в месяц, в нее входит оплата ЖКУ. Размер залога 130 тыс. руб. Звоните по номеру +7923… с 10:00 до 20:00.»

Примеры плохих объявлений

Пример 1. «Двухкомнатная квартира с авторским ремонтом в центре! Все вопросы по телефону…»

Пример 2. «Срочно!!! Сдам «однушку» недорого!!! Тел. 123456789.»

Пример 3. «Сдается 1-к квартира, 7/12 эт., 28 кв. м. Ул. Тайгинская, д. 25. Цена 45 тыс. руб. в месяц.»

Какие фотографии сделать

Основные принципы фотосъемки для объявления:

• никаких личных вещей, утвари в кадре;
• чистота и порядок, чтобы при увеличении фото не обнаружились пятна на потолке или паутина;
• яркое дневное освещение, но не съемка против солнца;
• в кадр должны попадать два угла комнаты;
• нужны фото, по которым можно понять взаимное расположение помещений;
• обязательно фото всех комнат, кухни, санузла, прихожей, кладовки, балкона;
• желательно фотографию подъезда изнутри, снимок дома снаружи, двора и прилегающих территорий, виды из окон, если они привлекательны.

Важно! Не пользуйтесь фильтрами, программами для улучшения изображений. Значительный контраст между фотографиями и квартирой при осмотре отпугнет потенциального нанимателя.

Чтобы создать атмосферу уюта, добавьте в кадр пушистый плед на кресле, вазу с фруктами на столе, букет цветов или иной аксессуар, вызывающий положительные эмоции.

Размещаем объявление и другую рекламу

Быстрее найти подходящего квартиранта поможет публикация объявления сразу на нескольких ресурсах. Это популярные профильные площадки, в том числе «Циан», «Домклик», «Яндекс. Аренда», «СдамГород», интернет-сервисы «Авито», «Юла», «БезПосредников.ру», «Доски.ру». Также можно самостоятельно разместить объявление в соцсетях либо обратиться в Digital-агентство, чтобы запустить контекстную рекламу, таргетированную рекламу, отметить объект на онлайн-картах.

Показы квартиры

Отвечая откликнувшимся на объявление, желательно сразу уточнять ключевые моменты, к примеру: готовы ли наниматели подтвердить свой доход, кто будет проживать в квартире, согласны ли они на визиты с проверкой состояния жилья раз в два месяца по предварительному согласованию. Это поможет отсеять заведомо неподходящие кандидатуры.

Перед просмотром квартиры наведите в ней порядок, подготовьте бахилы для визитеров. Также нужны будут правоустанавливающие документы на жилье, паспорт, проект договора. Подготовьте листы бумагу и ручку, чтобы письменно фиксировать возможные дополнения к договору, написать расписку, если будущие квартиранты внесут задаток.

Рекомендуется:

• вести себя вежливо и доброжелательно;
• заранее определить порядок показа помещений, составить список достоинств квартиры – очевидных и неочевидных;
• показать из окна расположение значимых объектов инфраструктуры (остановка, магазины, школа и т.д.);
• постараться в процессе рассказа о квартире разговорить потенциального нанимателя на тему его работы, спросить, по каким причинам ему пришлось менять жилье – это поможет составить впечатление о человеке.

На заключительном этапе обсудите пункты договора, внесите поправки, определите порядок действий при задержке оплаты, нанесении ущерба имуществу, досрочном расторжении соглашения.

Red-флаги арендаторов

Чтобы сдача квартиры в аренду не обернулась серьезными неприятностями, внимательно подходите к выбору квартирантов.

Что должно насторожить?

1. Подозрительное поведение. Кандидат уклоняется от рассказа о себе или путается в словах, ведет себя агрессивно, лжет. Стоит проверить его соцсети, чтобы составить представление о человеке. Можно попросить контакты его предыдущего наймодателя, чтобы проверить, не было ли проблем с квартирантом.
2. Проблемы с документами. «Потерянный» паспорт, явно поддельные документы – сигнал опасности. Проверьте паспорт кандидата в сервисе МВД, государственной системе«Правосудие», чтобы убедиться, что документ действителен, что его владелец не находится в розыске, не был под следствием. Также следует проверить миграционную карту квартиранта-иностранца.
3. Финансовые споры. Если кандидат торгуется, отказывается платить залог, велик шанс, что он окажется неплатежеспособным. На сайте Федеральной службы судебных приставов можно проверить кандидата на наличие долгов и банкротств.
4. Нежелание подтвердить свой доход. Может говорить о неплатежеспособности или отсутствии легальной работы.
5. Попытки внести существенные правки в договор. Можно приходить к определенным компромиссам при обсуждении условий аренды, но если кандидат хочет убрать принципиальные для вас моменты, лучше ему отказать.
6. Резко негативное отношение к визитам для проверки. Может говорить о том, что ему есть что скрывать, к примеру, нелегальную субаренду или изготовление запрещенных веществ.

Как грамотно отказать арендатору

Если потенциальный наниматель не вызывает доверия, то отказать ему можно следующим образом:

• Вежливо и прямо сказать: «Извините, но квартиру вам я сдавать не буду».
• Сообщить, что до него люди уже смотрели квартиру, и вы ждете от них окончательного решения. Если получите отказ – то он на очереди первый. А потом перезвонить и сообщить, что квартира сдана тем людям.
• Сказать, что вам нужно подумать и посоветоваться с юристом или риэлтором. Потом перезвонить и отказать в аренде, сославшись на авторитет специалиста.
• Уведомить о приезде родственников, которых больше негде поселить, кроме этой квартиры.

Важно не бронировать квартиру до личного общения с кандидатом, не принимать аванс.

Недостатки квартиры – что можно исправить и как

Не всегда есть возможность вложить серьезные средства в ремонт и новую мебель для квартиры под сдачу, но привести помещения в более приличный вид можно сравнительно бюджетно, если:

• коричневую полированную мебель советской эпохи окрасить или оклеить пленкой, выбрав нейтральный цвет;
• надеть чехлы на потертую обивку дивана, кресел.

Впечатление от помещения сильно зависит от внешнего вида пола – когда он поврежден, потерт, комната выглядит непривлекательно. Если нет возможности, времени отремонтировать или заменить напольное покрытие, может выручить ковролин, ковер с коротким ворсом.

Важно, чтобы окна, пластиковые или деревянные, были исправны и не продувались. Обязательно надо заменить розетки и выключатели, если они непрезентабельно выглядят, плохо держатся в гнезде, не работают.

Если за окном неприглядный пейзаж – промзона, гаражи и т.д., лучше всего повесить на окна горизонтальные жалюзи. В комнате будет светло, при этом депрессивный вид не станет действовать на нервы.

К серьезным проблемам относится наличие насекомых в квартире – тараканов, клопов, муравьев. Наниматели могут подать в суд за предоставление жилья в ненадлежащем виде. Поэтому важно на несколько раз обработать квартиру спецсредствами. Лучше всего обратиться к профессионалам.

Если в квартире не хватает какой-то техники, есть серьезные дефекты отделки, которые быстро не устранить, а квартиру надо сдать срочно, остается снизить арендную ставку, договориться с квартирантами о будущем ремонте или покупке техники в счет платы за съем квартиры, с условием, что техника останется после выезда жильцов.

Заключение договора и акта приема-передачи

Грамотно составленный договор позволяет свести к минимуму риски, связанные с недобросовестностью нанимателя, не ущемляя при этом его прав. Рекомендуется подкорректировать под свои требования готовый образец. 

Скачать образец договора

К договору необходимо приложить акт приема-передачи, который фиксирует состояние квартиры на момент передачи ключей, а также список имущества с описанием состояния бытовой техники, мебели, текущие показания счетчиков. Это в дальнейшем поможет избежать возможных разногласий по поводу компенсации ущерба.

Все бланки должны быть подготовлены в трех экземплярах (один комплект запасной). Для заключения договора также потребуются:

• паспорта наймодателя и нанимателя;
• паспорта/свидетельства о рождении лиц, которые будут проживать в квартире с нанимателем;
• при наличии других собственников жилья – их нотариальное согласие на сдачу квартиры;
• документ, подтверждающий право собственности на квартиру.

В бланк договора вносят паспортные данные собственника квартиры и совершеннолетних квартирантов, ФИО несовершеннолетних жильцов. Также указываются сведения о квартире, срок действия договора, стоимость аренды и размер депозита.

По два экземпляра всех бумаг подписывают обе стороны после того как наниматель осмотрит квартиру, сверится со списком имущества и еще раз внимательно перечитает договор.

После того как наниматель передаст (или перечислит) ежемесячную арендную ставку и депозит, собственник отдает ему ключи от квартиры.

Оплата

Принимать оплату можно наличными (и обязательно брать расписки) или безналичным путем – на карту либо расчетный счет. В договоре указывается сумма, способ и сроки оплаты, а также оговаривается штраф за просрочку.

В договоре следует прописать порядок оплаты ЖКУ, услуг провайдера, возможность сменить провайдера. Также оговаривается размер и порядок возврата залога (депозита).

Нужно ли регистрировать договор в Росреестре

Согласно законодательству, договор о найме можно заключить на срок до 5 лет. Если квартира сдается на год и более, документ необходимо зарегистрировать в Росреестре – в ЕГРН появится отметка об обременении недвижимости.

Краткосрочный (до года) и бессрочный договор регистрировать не нужно. Но если в договоре срок не указан вообще, юридически он считается заключенным на 5 лет и подлежит регистрации в Росреестре.

Если долгосрочный договор расторгнут раньше срока, соглашение о его расторжении следует отправить в Росреестр на регистрацию.

Нужно ли регистрировать жильцов в квартире

Наймодатель должен оформить жильцам временную регистрацию, если квартиру снимают граждане РФ из другого региона и срок аренды превышает 90 дней.

Также собственник жилья несет ответственность за квартирантов-иностранцев:

• если у нанимателя есть вид на жительство или разрешение на временное пребывание, оформляется временная регистрация;
• при отсутствии ВНЖ или РВП, следует поставить квартиранта на миграционный учет, подав заявление через Госуслуги, МФЦ или посетив ближайшее отделение МВД.

После окончания срока аренды надо подать заявление на снятие иностранца с учета.

Досрочное расторжение договора

Планируя сдать квартиру на длительный срок по договору, стоит заранее продумать условия, при которых соглашение может быть расторгнуто досрочно. По закону наниматель должен уведомить наймодателя за три месяца. Если в договоре указать иной срок, суд может признать это нарушением. Для владельца жилья срока уведомления нет. Бланк соглашения о расторжении договора найма можно скачать здесь.

Налоги

Чтобы легально получать доход от своей недвижимости, необходимо платить налоги. Делать это можно в статусе физического лица, индивидуального предпринимателя или самозанятого. 

Физическое лицо обязано ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог 13%, если доход не выше 2,4 млн. рублей. В 2025 году налог сделали прогрессивным – 15%, 18%, 20% и 22%, но повышенная ставка применяется только к той части дохода, что превысила лимит в 2,4/5/20/50 млн. рублей соответственно.

Если зарегистрировать ИП, то можно выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН) по системе «Доходы» с налогом в 6% или «Доходы минус расходы» со ставкой 15%. Декларацию подают раз в год. Индивидуальному предпринимателю также доступна патентная система налогообложения (ПСН).

Удобнее и выгоднее всего платить налоги с дохода от квартиры, если оформить самозанятость, используя приложение «Мой налог». Самозанятый платит НПД (налог на профессиональную деятельность) в размере 4%, если сдает жилье физическому лицу, и 6%, если в качестве нанимателя выступает юридическое лицо или ИП. Получив ежемесячную оплату, наймодатель должен сформировать в личном кабинете чек и переслать его квартиранту в качестве подтверждающего документа. Верхняя планка годового дохода, при котором можно платить НПД, составляет 2,4 миллиона рублей. Если доходы выше, следует зарегистрировать ИП.

Проблемы с арендатором и пути их решения

Всегда есть риск столкнуться с проблемными квартирантами, которые:

• шумят и мешают соседям;
• портят общедомовое имущество;
• копят долги по ЖКУ;
• задерживают оплату, сбегают, не заплатив;
• наносят ущерб имуществу и отказываются его компенсировать.

Если наниматель нарушает общественный порядок, не дает соседям спокойно отдыхать, его можно выселить, досрочно разорвав соглашение. Но такой пункт должен быть заранее прописан в договоре.

Чтобы долги по счетчикам не копились, проще всего сразу включить в арендную ставку примерную сумму ежемесячной оплаты потребленного. В этом случае собственник все коммунальные счета оплачивает сам и держит ситуацию под контролем.

Депозит (залог) полностью или частично покрывает задолженность или нанесенный ущерб. Когда наниматель не платит за квартиру более двух месяцев, либо отказывается компенсировать значительный ущерб имуществу, необходимо предъявить ему претензию в письменном виде. Если квартирант не выполнит требования в указанные сроки, можно подавать иск в суд.

FAQ

Может ли наймодатель повышать плату за квартиру после подписания договора?

У собственника жилья есть право повышать плату за найм, но делать это можно не чаще одного раза в год и только после предупреждения. Наймодатель и наниматель должны заключить допсоглашение, где фиксируется новая сумма оплаты.

Можно ли в пакет документов включить свидетельство о праве собственности вместо выписки из ЕГРН?

 Нежелательно, поскольку свидетельства о праве собственности выдавались до 15 июля 2016 года, и данные могли устареть. Свежая выписка из ЕГРН позволяет нанимателю убедиться, что наймодатель действительно является собственником жилья.

Вывод

Вы сможете не только сказать себе «хочу сдать квартиру без посредников», но и успешно воплотить в жизнь задуманное, если будете действовать по плану, внимательно отнесетесь к составлению договора и выбору квартирантов.