Как сдавать квартиру посуточно

Развитие внутреннего туризма повышает спрос на посуточный наем квартир, что позволяет собственникам жилья получать неплохой доход. Рассмотрим подробнее, с чего начать сдавать квартиру посуточно без проблем, с которыми сталкиваются многие новички в этом бизнесе.

Какую квартиру можно сдавать посуточно – законно ли это?

Законодательство не запрещает сдавать квартиру в многоквартирном доме внаем, при этом минимальный срок найма не регламентирован, а максимальный составляет 5 лет. Таким образом, вполне законно сдавать жилье даже на одни сутки и менее, но при условии, что:

• отсутствуют признаки гостиницы;
• с дохода платится налог;
• квартиранты не мешают соседям.

Сдавать квартиру имеет право:

• собственник жилплощади;
• владелец жилья, купленного в ипотеку;
• квартиросъемщик, проживающий в муниципальной квартире по соцнайму.

Собственнику квартиры необходимо заранее получить нотариально заверенные письменные разрешения других собственников жилья (если они есть).

Может потребоваться нотариально заверенное согласие супруга/супруги, если квартира куплена в браке и оформлена на одного из них.

Если квартира ипотечная, необходимо согласовать вопрос об аренде с банком – не все кредитные организации дают соответствующее разрешение. Предложения по ипотеке можно сравнить здесь. Это же правило действует в отношении жилья, находящегося в залоге.

Квартиросъемщик, живущий в квартире по договору соцнайма, должен получить разрешение от владельца жилья (муниципалитета), а также письменное согласие всех, кто прописан в квартире. С квартирантами заключается договор поднайма.

Какую квартиру выгоднее всего сдавать посуточно?

Выгодно ли сдавать квартиру на короткий срок, зависит от ее расположения и размеров. Проще всего находить квартирантов, если жилье находится:

• в центральной или исторической части города с достопримечательностями, музеями;
• в туристически привлекательных местах;
• в курортной зоне;
• рядом с крупным медицинским центром регионального или федерального уровня;
• недалеко от стадиона или ледовой арены, где проходят соревнования высокого уровня, концерты;
• по соседству с крупными деловыми центрами, куда приезжают командировочные.

На рынке посуточной аренды самыми востребованными являются студии и однокомнатные квартиры. В них селятся люди, приезжающие в одиночку, пары. Семьи с одним-двумя детьми, небольшие дружеские компании выбирают 2-3-хкомнатные квартиры, но такой вариант активно востребован только в курортных зонах.

Краткосрочная аренда приносит больший доход по сравнению с долгосрочной, даже если квартира простаивает половину месяца – требуется время на уборку, подготовку жилья, поиск новых квартирантов после выезда предыдущих.

Как сдавать квартиру посуточно – пошаговая инструкция

Без серьезной подготовки сдача квартиры посуточно не принесет желаемого дохода. Но в первую очередь следует оценить потенциал квартиры, ее привлекательность для целевой аудитории. Если есть основания рассчитывать на стабильный спрос, на подготовительном этапе следует собрать все необходимые бумаги (документ, подтверждающий право собственности на квартиру, согласие других собственников жилья и т.д.), а также решить вопрос с налогообложением.

Подготовка квартиры

Чтобы выдерживать конкуренцию на рынке посуточной аренды, квартира должна быть уютной и комфортной, с набором необходимой бытовой техники.

Инженерные системы и ремонт

Важно убедиться, что трубы систем отопления, водоснабжения, канализации не подтекают, радиаторы отопления, сантехника, стиральная и посудомоечная машины подключены правильно. Исправно газовое оборудование (если дом газифицирован), электропроводка с розетками, выключателями, светильниками.

Чтобы освежить внешний вид помещений, обычно стоит сделать косметический ремонт. Выигрышный вариант - светлые однотонные стены, светлая мебель, нейтральные оттенки. Квартира смотрится аккуратно, если у нее потолок и стены без пятен, целое, ровное напольное покрытие без потертостей, двери без повреждений, кафельная плитка в хорошем состоянии. Окна должны быть исправными.

Оборудование и техника

В базовый набор бытовой техники входит:

• холодильник (лучше с морозильной камерой);
• электрическая или газовая плита/варочная панель;
• СВЧ;
• электрический чайник;
• стиральная машина.

Желательно подключить интернет с быстрым Wi-Fi, установить телевизор со Smart TV.

Большим плюсом станет кондиционер (особенно в южных регионах), посудомоечная машина. Не помешает добавить фен, утюг в комплекте с гладильной доской.

Кухня

В кухне должен быть обеденный стол и стулья или табуретки (либо кухонный уголок), как минимум тумба с рабочей поверхностью, шкафчик или полки, но лучше полноценный гарнитур.

Чтобы гость имел возможность готовить себе еду, необходима утварь: две кастрюли (2 и 3 литра), две сковороды разных размеров, наборы посуды и столовых приборов на 4 персоны. Стоит добавить стаканы, один-два салатника, блюдо для сервировки. Также потребуются ножи и разделочные доски, половник, шумовка, лопатка, консервный нож и штопор, дуршлаг, прихватки и пара кухонных полотенец.

Список расходных материалов включает гипоаллергенное средство для мытья посуды, губки, бумажные полотенца, салфетки для уборки поверхностей, мусорные пакеты.

В качестве приятного бонуса для гостей можно добавить капсульную кофемашину и капсулы к ней, тостер, чай в пакетиках, соль и перец, сахар, подсолнечное масло, печенье или конфеты.

Жилая комната

Мебель должна быть чистой, аккуратной, исправной, не скрипеть. Базовый набор включает:

• Спальное место: раскладной диван или двуспальная кровать с ортопедическим матрасом и непромокаемым наматрасником.
• Место хранения одежды: шкаф (можно встроенный) или напольная вешалка.
• Прикроватная тумбочка, куда можно положить телефон или очки, либо журнальный столик у дивана.
• Бра, ночник на тумбочке или торшер для мягкого освещения.

Важно, чтобы было несколько розеток для удобства зарядки гаджетов. На окна нужны жалюзи или шторы. Создать домашний уют помогут покрывала, декоративные подушки, пледы. Можно поставить горшок с алоэ или другим растением, нетребовательным к ежедневному поливу. Интересные постеры на стенах или другой акцетнтный декор добавят облику квартиры выразительности, помогут сделать фотографии для объявления, цепляющие внимание.

Постельное белье лучше выбрать хлопковое, плотностью не менее 120 г/м² - такое прослужит дольше. Помимо застеленного комплекта должен быть запасной.

Санузел

Санузел потребуется укомплектовать стаканом либо подставкой для зубных щеток, дозатором для жидкого мыла, противоскользящим ковриком на пол, ершиком для унитаза. Также нужны будут полотенца для рук, банные полотенца (одно большое и одно маленькое для каждого гостя).

Расходники: жидкое мыло, туалетная бумага. Можно добавить шампунь, гель для душа в разовых упаковках, ватные палочки и диски, крем для рук.

Средства для уборки и стирки

В квартире должны быть веник с совком, швабра и ведро, микрофибровые салфетки, мусорные пакеты, средства для мытья пола и других поверхностей. Также нужен порошок или гель для стирки с нейтральным запахом.

Что еще предусмотреть?

Судя по отзывам гостей, снимающих квартиры посуточно, полезно предусмотреть:

• мини-аптечку с пластырями, жаропонижающим, обезболивающим, антисептиком.
• одноразовые тапочки;
• питьевую воду (1,5-2 литра);
• инструкцию по эксплуатации техники, пароль от Wi-Fi.

Правильно укомплектованная квартира будет получать много хороших отзывов, а повышение рейтинга упростит ее сдачу и тем самым увеличит доход.

Составляем объявление

Важно придумать броский заголовок с конкретикой – привязкой к локации, уникальным торговым предложением или яркой особенностью квартиры. К примеру:

• Стильная студия в высотном здании с видом на исторический центр города.
• Скидка от 8% при бронировании от 2 суток. Звоните!
• Уютная квартира с камином рядом с ВДНХ.

В описании квартиры следует обратить внимание на удобную кровать, наличие интернета, перечислить имеющуюся технику, подчеркнуть преимущества – например, наличие рабочего стола с хорошим компьютерным креслом, близость метро, остановок общественного транспорта. В конце рекомендуется добавить призыв к действию, к примеру “Вам остается только нажать на кнопку «Забронировать»”.

Договор краткосрочной аренды

Гражданский кодекс РФ требует заключать договор посуточной аренды (официально – краткосрочного найма) в письменном виде. Документ защищает права наймодателя и нанимателя, помогает решать конфликты.

В список обязательных пунктов договора входит:

• ФИО, паспортные данные наймодателя и нанимателя;
• документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
• адрес и характеристики жилья;
• стоимость (цена за сутки и общая сумма);
• срок действия договора, время заезда и выезда;
• сроки оплаты (предоплата и т.д.);
• максимальное количество квартирантов и посетителей (ограничения снизят риск, что жилье снимают для шумной вечеринки);
• опись имущества (мебель, техника);
• способы разрешения споров (принципы досудебного урегулирования конфликтов, в какой суд будет подан иск, если не получится достичь компромисса);
• условия возмещения убытков, если квартирант повредит технику, мебель, отделку;
• размер депозита (залога, который частично или полностью удерживается, если требуется компенсировать ущерб);
• правила поведения (с указанием местного закона о тишине).

Договор можно составить самостоятельно, взяв образец на сайте любого агентства недвижимости. Но надежнее обратиться к профильному юристу для подготовки шаблона – это гарантирует, что в документе будут учтены все правовые нюансы.

Поиск квартиранта и заключение договора

Объявление о сдаче квартиры необходимо опубликовать на профильных интернет-площадках («Циан», «Домклик», «Яндекс Недвижимость», «Суточно.ру» и т.д.), на «Авито», «Юле», в соцсетях. Далее остается принимать звонки и отсеивать неподходящих кандидатов. 

Заключают договор с выбранным нанимателем обычно при личной встрече. Тут же происходит оплата, передача ключей и вселение. Договор в двух экземплярах должны подписать обе стороны сделки.

«Циан» и «Госуслуги» предоставляют возможность подписать электронный документ онлайн. Автоматически происходит верификация наймодателя и нанимателя, что повышает надежность сделки. Если квартирант – гражданин другого государства, сразу отправляется заявление на временную регистрацию.

Также дистанционно можно заключить договор, если опубликовать его в формате оферты на сайте или в соцсети, добавив пункт «Вмомент оплаты наниматель полностью соглашается сусловиями настоящей Оферты, расположенной поссылке ____». Останется отправить в мессенджер нанимателя запрос на подтверждение бронирования методом оплаты. В сообщении должен быть такой текст: «Если выхотите забронировать квартиру науказанные даты, следует внести оплату (сумма). Вмомент внесения оплаты высоглашаетесь заключить договор найма жилого помещения наусловиях Оферты, расположенной поссылке _____». Оплата бронирования расценивается как принятие Оферты – квартирант заключает договор на условиях, прописанных в документе.

Передача ключей, заселение и выезд

В классическом варианте собственник квартиры или доверенное лицо, управляющее по договору, передает нанимателю ключи при подписании договора и заселении. Но сегодня можно заключить договор дистанционно и организовать бесконтактное заселение в квартиру.

После подтверждения бронирования и внесения предоплаты квартирант получает инструкцию по самозаселению. После заселения оплачивается остальная сумма и залог. Перед выездом собственник информирует, где оставить ключ.

Для хранения ключа можно использовать почтовый ящик с кодовым замком или специальный кейбокс, который крепится к стене у двери в квартиру. Либо на дверь устанавливается электронный «умный замок», который работает в автономном режиме и открывается картой, через bluetooth или приложение.

Чтобы квартирант мог попасть в подъезд с домофоном, в квартире потребуется установить специальное устройство «автовахтер», который откроет подъездную дверь при наборе кода на домофоне.

Собственник может лично контролировать выезд квартиранта, чтобы убедиться в сохранности имущества. Если предусмотрено самозаселение, то и выезд владелец обычно контролирует дистанционно, а залог возвращает после осмотра квартиры в заранее оговоренные сроки.

Возможные проблемы после арендаторов и пути их решения

Собственник жилья может столкнуться с тем, что квартиранты:

• не платят за съем квартиры;
• не хотят съезжать;
• нанесли ущерб имуществу;
• нарушают правила проживания и мешают соседям.

При посуточной аренде квартиры наниматель обычно вносит плату при заселении. Чтобы избежать проблемы, связанной с неоплатой, достаточно отразить в договоре этот момент, и не передавать ключи, пока деньги не поступят на счет. 

Когда квартирант отказывается съезжать по истечении срока аренды, выселить его можно только на основании судебного решения. Выселением нанимателя по решению суда занимаются судебные приставы. 

Если нанесен ущерб и депозита не хватает, чтобы его покрыть, а квартирант отказывается выплачивать компенсацию, наймодатель имеет право привлечь специалистов для оценки повреждений имущества. Ущерб фиксируется на фото и видео, составляется акт, смета на ремонт. На их основании собственник готовит претензию и предъявляет ее квартиранту вместе с копиями указанных документов. Бумаги вручают лично или отправляют по почте, но в любом случае требуется документальное подтверждение, что наниматель их получил. В случае несогласия квартиранта с претензией, собственник жилья имеет право подать иск в суд общей юрисдикции.

При поступлении жалоб от соседей следует разобраться, нарушали квартиранты порядок или нет. При наличии доказательств (протоколы полиции и т.д.) следует выдвинуть нанимателю претензию. Если нарушения повторятся, можно в одностороннем порядке разорвать договор, предварительно об этом уведомив. Сроки уведомления должны быть прописаны в договоре.

Каких гостей не стоит заселять

 Каждого потенциального квартиранта стоит проверить на благонадежность. Это можно сделать с помощью государственных сервисов:

• на Госуслугах – действителен ли паспорт (если просрочен, появится отметка «недействителен», если поддельный – «данные не найдены»);
• в открытой базе МВД – не находится ли в розыске;
• на портале ЕФРСБ – информация о банкротстве;
• на сайте ФСССП – о наличии долгов;
• в госсистеме «Правосудие» – не является ли участником судебных разбирательств.

Следует заранее найти местные площадки (группы в соцсетях, порталы), где наймодатели собирают сведения о недобросовестных квартирантах. Важно, чтобы потенциальный наниматель не фигурировал в черных списках.

Полезно ознакомиться со страничками потенциального гостя в соцсетях, чтобы составить представление о человеке. Во многих случаях этого оказывается достаточно, чтобы отказать – вандалы и агрессоры легко вычисляются.

Также важна личная беседа, в ходе которой можно составить впечатление о человеке.

В число проблемных квартирантов входят:

• наркоманы, проститутки (вычисляются по черным спискам, тегам в гетконтакте, намбастере, а также по предложению оплачивать квартиру ежедневно по суткам);
• «квартирные туристы» – лица, требующие устроить просмотр квартиры (на них приходится тратить время, а шансов, что они выберут вашу квартиру, очень мало);
• «обещающие» – без документов и денег, с легендой, вызывающей сочувствие и жалость, с обещаниями расплатиться потом;
• те, кто не хочет вносить страховой депозит – адекватный человек спокойно относится к залогу за сохранность имущества, отказ вносить депозит должен насторожить.

Как грамотно и безопасно отказать гостю

Корректный ответ состоит из благодарности за проявленный интерес к объявлению, извинения и четко сформулированной причины отказа. Можно добавить предложение поискать похожий вариант на другом сайте с объявлениями.

Отказ можно обосновать, к примеру:

• очередью на просмотр квартиры;
• причинами личного характера (заболевание, срочный отъезд, внезапный приезд друзей или родственников, которых надо куда-то поселить);
• проблемами с оформлением документов;
• коммунальной аварией (затопили соседи сверху);
• необходимостью срочно заняться ремонтом из-за того, что прошлые жильцы повредили технику или мебель. 

Также можно просто вежливо, но твердо сказать: «Извините, но вам я не буду сдавать квартиру».

Как обеспечить безопасность имущества и квартиры

Максимально обезопасить имущество и квартиру поможет комплексный подход:

1. Внимательный выбор квартирантов, проверка их благонадежности.
2. Подробно прописанная в договоре ответственность за сохранность отделки, мебели, техники, система штрафов.
3. Наличие акта приема-передачи с полным перечнем имущества, описанием состояния.
4. Фото и видеосъемка квартиры до въезда квартиранта (с фиксацией даты и времени).

 Перед тем как пускать квартирантов на свою жилплощадь, рекомендуется ее застраховать. В разделе «Страхование квартиры» можно сравнить условия, которые предлагают страховщики собственникам сдаваемого жилья. Если квартира застрахована, собственник получает выплаты по полису, а претензии постояльцу предъявляет уже страховая компания.

Налогообложение 

Если собственник сдает квартиру как физическое лицо, он должен платить налог с дохода, ежегодно оформляя декларацию 3-НДФЛ. Размер налога составляет 13%, если годовой фактический доход физлица не превышает 2,4 млн. рублей. Далее действует прогрессивная ставка – налог 15/18/20/22 процента на ту часть дохода, что превышает лимит в 2,4/5/20/50 млн. рублей.

Оформление самозанятости дает возможность платить НПД (налог на профессиональную деятельность) через личный кабинет в приложении «Мой налог». Если квартира сдается физическому лицу, налог составляет 4%, если юридическому или ИП – 6%. Приложение позволяет после получения оплаты сформировать электронный чек, чтобы отправить его квартиранту в качестве подтверждающего документа.

Следует учесть, что установлен потолок дохода от самозанятости – 2,4 миллиона рублей в год. Если доход выше, потребуется оформить ИП. В этом случае налог составит 6%, если использовать упрощенную систему налогообложения.

Как снизить налоговую нагрузку

Физические лица и ИП могут использовать стандартные налоговые вычеты, если они им полагаются. Налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму оплаты услуг ЖКХ по счетчикам в сдаваемой квартире, если эта сумма заложена в арендном платеже. С точки зрения закона это не доход, а компенсация расходов, которых не было бы в отстутствие квартирантов.

Сдача посуточно чужой квартиры – особенности бизнеса

Чужую квартиру сдают посуточно частные риэлторы и агентства недвижимости, если собственник заключил договор доверительного управления. Стоимость услуги составляет 5-20% дохода. Официальный представитель владельца жилья берет на себя все его функции, включая:

• размещение объявления;
• общение с потенциальными квартирантами;
• подписание договора и передачу ключей;
• контрольный осмотр квартиры, когда наниматели съезжают;
• подготовка жилья к следующим квартирантам;
• решение возможных конфликтов.

Есть и другой вариант. Можно снять квартиру на долгий срок и получить от собственника разрешение на сдачу жилья в субаренду. Выполняя те же функции, что и управляющий, человек получает доход, часть из которого тратит:

• на оплату съемной квартиры и коммунальные услуги;
• на уборку, стирку, покупку расходников для сменяющихся квартирантов;
• на продвижение своего рекламного объявления;
• на ремонт отделки, мебели, техники по мере необходимости, если депозит не покрывает расходы.

Чтобы субаренда приносила серьезный доход, потребуется сдавать по такой схеме несколько квартир.

Важно понимать, что для старта бизнеса потребуются вложения: месячная оплата съемного жилья плюс депозит, расходы на подготовку квартиры, включая покупку недостающей техники, мебели, утвари, постельного белья и т.д.

Если квартира, которую берут под субаренду, находится в локации с большим спросом на посуточный наем, то и при долгосрочной аренде плата за месяц будет солидная, что увеличивает стартовые расходы. А квартиру с невысокой арендной ставкой снимать для субаренды бессмысленно – она либо расположена неудачно, либо находится в плачевном состоянии.

Прежде чем снимать жилье, планируя его сдавать посуточно, необходимо все хорошо подсчитать и учесть налоги. Есть риск, что накладные расходы окажутся велики, а чистая прибыль слишком мала, чтобы имело смысл затевать такой бизнес.

Краткосрочная vs. долгосрочная аренда

Посуточная аренда может приносить вдвое больше денег, чем доход от сдачи квартиры на долгий срок. Но только если жилье удачно расположено – в локации, где высок спрос со стороны приезжающих. 

К достоинствам долгосрочной аренды относят минимум хлопот с квартирантами. Договор подписывается на год и более (или на 11 месяцев, если не хочется регистрировать в Росреестре обременение недвижимости). В течение этого времени контакты с нанимателями сводятся к минимуму, если не возникает каких-либо проблем.

При посуточной аренде придется постоянно искать новых гостей, чтобы квартира как можно меньше простаивала, заниматься уборкой и подготовкой жилья к заселению. Можно поручить эти функции сторонним исполнителям, но придется оплачивать услуги, и доход от сдачи жилья заметно уменьшится.

Выбор зависит от личных предпочтений. Но если жилье находится в спальном районе, вдали от мест притяжения приезжающих, проще и выгоднее сдать его на долгий срок.

Что говорит закон

Отдельного закона о посуточной аренде (краткосрочном найме) нет. Поэтому следует ориентироваться на Гражданский кодекс РФ:

• глава 35 о найме жилого помещения;
• глава 59 об ответственности за причиненный ущерб.

Статья 17 Жилищного кодекса РФ разрешает использовать квартиру для временного проживания, причем для законного размещения квартирантов ее не требуется переводить в нежилой фонд.

Статья 30 ЖК подтверждает право собственника сдавать квартиру по договору и обязует соблюдать правила пользования жильем, не нарушать права соседей.

Согласно статье 91 ЖК РФ собственник имеет право досрочно выселить жильцов, если они нарушают общественный порядок, мешают соседям.

Налоговый кодекс РФ обязует граждан, сдающих жилье посуточно, платить налог в соответствии с выбранной системой налогообложения – как физическое лицо, самозанятый или ИП.

Собственник квартиры должен соблюдать закон о миграционном учете иностранных граждан. Согласно ФЗ №109 о миграционном учете, именно владелец жилья выступает принимающей стороной и несет ответственность за регистрацию иностранца. В статьях 20-23 данного закона прописана процедура уведомления МВД и снятия иностранного гражданина с учета.

Кодекс об административных правонарушениях (КоАП РФ) предусматривает штрафы:

• за незаконную предпринимательскую деятельность (ст.14.1) – если собственник регулярно сдает квартиру и не платит налоги;
• за нарушение правил миграционного учета (ст. 18.9) – если владелец жилья заселяет иностранных граждан, но не оформляет им регистрацию в МВД;
• за несоблюдение требований пожарной безопасности (ст. 20.4) – если квартира не отвечает соответствующим нормам (заставлен тамбур на лестничной площадке, завален хламом балкон, не работают пожарные извещатели);
• за нецелевое использование жилого помещения (ст. 7.21) – если собственник использует квартиру как хостел, т.е., ведет гостиничный бизнес.

Планируя сдавать квартиру в краткосрочный наем, рекомендуется ознакомиться с местным законом о тишине и указать в договоре, в какие часы шуметь нельзя. За регулярное нарушение тишины квартирантами собственник также может получить штраф и даже попасть под суд.

Что еще почитать и посмотреть по теме

Если планируете открыть ИП, чтобы получать доходы от посуточной сдачи нескольких квартир, рекомендуем изучить статью «Как сдать недвижимость через ИП: пошаговая инструкция».

FAQ

Нужно ли платить туристический налог, если собственник сдает квартиру посуточно туристам?

Нет, квартира не входит в список классифицированных средств размещения туристов, поэтому данный налог платить не требуется.

В каких случаях договор найма считается недействительным?

Недействительным будет признан договор, в котором:

• не указан предмет соглашения (адрес квартиры и ее характеристики);
• не указан размер месячной оплаты или жилье отдано в пользование квартирантам за оплату ЖКУ – это уже договор безвозмездного пользования и к нему применяются иные условия;
• обязанности сторон нарушают требования законодательства;
• отсутствуют документы, подтверждающие согласие всех совладельцев квартиры на сдачу имущества внаем.

Вывод

Прежде чем сдать квартиру посуточно, необходимо определить рентабельность этого мероприятия и тщательно подготовиться. При грамотном подходе к делу и внимательном выборе гостей риск серьезного ущерба невелик, и квартира будет приносить стабильный доход.