Эскроу-счет используется при покупке жилья, и в схеме всегда участвуют три стороны:
- покупатель (депонент) — вносит деньги на счет;
- продавец или застройщик (бенефициар) — получит их, только если выполнит условия договора;
- банк (эскроу-агент) — хранит средства и проверяет, наступили ли основания для перевода.
Ключевое условие: распоряжаться деньгами не может ни покупатель, ни продавец. Первый не заберет их просто по желанию, второй не получит их раньше срока. Именно это и делает эскроу инструментом защиты сделки, а не просто «счетом, куда положили деньги».
Проценты на деньги, лежащие на эскроу, не начисляются, а отдельное вознаграждение банку за ведение счета не выплачивается. Это прямо предусмотрено частью 5 статьи 15.5 закона №214-ФЗ, то есть «заработать» на эскроу, как на вкладе, не получится.
Схема укладывается в пять шагов.
- Открытие счета. После одобрения ипотеки банк помогает открыть эскроу. Счет оформляется на имя покупателя, но управлять средствами может только банк.
- Внесение денег. Покупатель переводит на счет средства банка по кредиту и собственные деньги — например, первоначальный взнос.
- Блокировка. Деньги остаются на счете до выполнения сторонами всех условий договора.
- Раскрытие. Застройщик завершает стройку, вводит дом в эксплуатацию, регистрирует право собственности — и банк перечисляет средства продавцу.
- Возврат при срыве. Если условия не выполнены, деньги возвращаются покупателю.
После раскрытия счета застройщик получает средства в течение 10 рабочих дней с момента, когда представит банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию и подтверждение регистрации права собственности хотя бы на один объект.
Укажите параметры недвижимости, и мы подберем полис, который защитит имущество от повреждений, затопления и других рисков
Возможны три сценария:
- продавец предоставил документы, подтверждающие исполнение сделки, — банк переводит всю сумму продавцу;
- продавец обязательства не выполнил или истек срок, прописанный в договоре, — банк возвращает всю сумму покупателю;
- один из участников сделки в одностороннем порядке отказался от соглашения — банк также возвращает деньги покупателю.
Отдельный нюанс: при частичном исполнении обязательств с последующим расторжением договора банк всё равно вернет покупателю всю сумму. Продавец в такой ситуации может добиваться частичной оплаты только через суд.
Новостройки. С 1 июля 2019 года застройщики обязаны привлекать деньги дольщиков только через эскроу-счета. Средства поступают застройщику после сдачи объекта.
Вторичный рынок. Если квартира покупается в ипотеку, эскроу можно использовать для безопасного перевода денег продавцу, особенно когда на объекте есть обременения.
Рефинансирование. При переходе в другой банк средства для погашения старого кредита иногда держат на эскроу до регистрации новых условий обременения.
Строительный подряд. С 2024 года эскроу применяется и при строительстве частного дома по договору подряда — деньги подрядчику перечисляют после сдачи объекта.
Укажите параметры недвижимости, и мы подберем полис, который защитит имущество от повреждений, затопления и других рисков
У эскроу-счетов есть несколько альтернатив.
Аккредитив. Универсальный способ для вторичного жилья. Банк перечисляет деньги с аккредитива продавцу только после подтверждения условий сделки и перехода прав собственности. Отличие от эскроу-счета в том, что аккредитив используется при сделках с готовым жильем.
Депозит нотариуса. Такой вариант очень надежен для сделок, где возможно нотариальное оформление. В таком случае нотариус лично контролирует условия и перевод, а сумма на депозите защищена от банкротства банка.
Банковская ячейка. Это способ оплаты наличными: покупатель может положить деньги в арендованную ячейку, и продавец получит их после перехода прав собственности.
Сравнение эскроу-счетов с другими способами оплаты жилья
Средства на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). Сейчас возмещение выплачивается в размере 100% суммы на счете, но не более 10 млн рублей.
Лимит считается отдельно от обычных вкладов и отдельно по каждому виду эскроу-счетов в одном банке, то есть он не «съедает» стандартную страховку по депозитам.
При этом с 1 января 2027 году лимит страхования может вырасти в три раза. Законопроект об этом был утвержден Госдумой в первом чтении в начале октября 2026-го.
Пока закон окончательно не принят, ориентироваться на 30 млн как на действующую гарантию нельзя. Как минимум до конца 2026 года лимит будет оставаться прежним — 10 млн рублей.
Предположим, квартира стоит 15 млн рублей: 3 млн рублей — первоначальный взнос, 12 млн рублей — ипотека.
После заключения сделки вся сумма попадает на эскроу-счет, то есть на нём лежит 15 млн рублей.
- При действующем лимите страховка покроет 10 млн рублей. Остальные 5 млн рублей окажутся в зоне риска в случае банкротства кредитной организации.
- При лимите 30 млн рублей (если закон примут) сумма будет защищена целиком.
Чем дороже квартира, тем важнее проверять не только застройщика, но и надежность банка-эскроу-агента.
Шаг 1. Определите банк. При ипотеке счет открывают в банке‑кредиторе. При покупке новостройки банк‑эскроу‑агент выбирает застройщик из перечня уполномоченных банков — покупатель не вправе его менять.
Шаг 2. Подготовьте документы. Паспорт, ДДУ (или договор купли‑продажи), одобрение ипотеки (при наличии).
Шаг 3. Заключите договор счета эскроу. Его подписывают банк, покупатель и продавец. В ДДУ фиксируют способ расчетов и наименование эскроу‑агента.
Шаг 4. Зарегистрируйте ДДУ в Росреестре. Это обязательное условие до зачисления средств.
Шаг 5. Внесите средства. Перечислите собственные и кредитные деньги на счет.
При сделках по ДДУ комиссии за открытие и обслуживание эскроу‑счета не взимаются. Для иных целей (не ДДУ) комиссия возможна — уточняйте в банке.
На деньги на эскроу-счете банк не начисляет проценты. Пока идет стройка (а это годы), инфляция постепенно снижает их реальную покупательную способность.
Если за время строительства цены на жилье вырастут, при возврате средств той же суммы может не хватить, чтобы купить аналогичную квартиру.
При покупке новостройки по ДДУ открытие и обслуживание счета для покупателя бесплатны — расходы берет на себя застройщик. При этом в сделках на вторичном рынке банк обычно взимает комиссию, и ее оплачивает клиент.
При сделках с эскроу-счетами банк проводит дополнительный контроль: проверяет документы, сверяет выполнение условий договора. Из-за этого процесс может занять больше времени, чем при прямом расчете между сторонами.
Компания получает деньги только после сдачи объекта. Чтобы финансировать стройку, застройщику часто приходится брать проектный кредит в банке.
Обслуживание такого займа увеличивает себестоимость, и эти расходы девелопер нередко закладывает в цену квадратного метра. Для небольших компаний это может создавать сложности с получением финансирования.
Механизм гарантирует возврат денег при определенных событиях (банкротство застройщика, срыв сроков, расторжение договора), но не компенсирует другие проблемы. Например, он не защитит:
- от строительных недостатков (недоделки, брак), если дом в итоге сдан;
- ситуации, когда застройщик подделывает документы (например, акты выполненных работ), чтобы раньше времени получить деньги со счета.
В таких случаях страховка уже не сработает, так как средства ушли бенефициару.
Можно ли купить квартиру у застройщика без эскроу?
Нет. С 1 июля 2019 года расчеты по договорам долевого участия идут только через эскроу-счета. Небольшой переходный период, когда застройщики могли работать по старым правилам, завершился.
В каком банке открывать эскроу при покупке новостройки?
В уполномоченном банке, которого выбрал застройщик. Его реквизиты указываются в ДДУ. При этом ипотеку можно оформить в другом банке — закон этого не запрещает.
Входят ли в эскроу первоначальный взнос и материнский капитал?
Да, на счет попадают и кредитные средства, и собственные, включая первоначальный взнос. Материнский капитал также можно направить на оплату жилья через эскроу-счет.
Начисляются ли проценты на деньги на эскроу?
Нет. По закону №214-ФЗ проценты на сумму не начисляются, и вознаграждение банку-эскроу-агенту не выплачивается.
Что будет, если банк-эскроу-агент обанкротится?
Средства застрахованы АСВ в пределах 10 млн рублей. Возмещение перечисляют на новый эскроу-счет в другом банке. Если на счете лежало больше, разница может быть потеряна. Однако с 1 января 2027 года лимит могут поднять до 30 млн рублей.
Можно ли использовать эскроу при покупке вторичного жилья?
Да, такой механизм доступен, в том числе при ипотеке. Он удобен, когда у объекта есть обременения: продавец получит деньги только после регистрации сделки.
Можно ли забрать деньги со счета досрочно?
Просто так — нет. Нужно расторгнуть договор купли-продажи, и только после этого банк вернет сумму покупателю.
Что будет, если застройщик задержит сдачу дома?
Эскроу защищает деньги, но не ускоряет стройку. Если сроки нарушены, покупатель вправе предъявить застройщику требования по закону №214-ФЗ — неустойку или расторжение договора с возвратом средств.
Укажите параметры недвижимости, и мы подберем полис, который защитит имущество от повреждений, затопления и других рисков
- Эскроу — это счет с условием. Покупатель вносит деньги, но продавец получит их только после выполнения обязательств, а распоряжаться средствами не может ни одна из сторон. При долевом строительстве схема обязательна с 1 июля 2019 года.
- Деньги защищены государством, но не полностью. Сейчас страховка АСВ покрывает до 10 млн рублей на счет, и этот лимит считается отдельно от обычных вкладов. С 2027 года лимит может вырасти до 30 млн рублей, но закон об этом еще окончательно не утвержден.
- Чек-лист перед сделкой: проверьте, что банк-агент входит в перечень уполномоченных Банком России, сверьте сумму на эскроу с лимитом страховки, уточните, кто платит комиссию за счет, убедитесь, что в ДДУ указан способ расчетов через эскроу и наименование банка, сохраните документы о переводе средств.
Читать по теме
Валерий Тумин
директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис»
«Введение системы эскроу-счетов в России было правильным решением. Покупатель не должен брать на себя все риски строительства, особенно когда речь идет о семейных накоплениях и ипотеке на много лет.
По сути, это счет с условием: покупатель уже внес деньги, но застройщик пока не может ими воспользоваться. Дом строится на собственные средства компании и проектный кредит, а деньги с эскроу раскрываются после выполнения установленных законом условий, связанных с завершением строительства».