ФНС взялась за квартиры россиян в Дубае: налоговая массово рассылает запросы о сделках с 2023 года

Что произошло

О волне запросов 28 октября сообщил РБК со ссылкой на консультантов NSV Consulting и Tranio. Эксперты называют ситуацию беспрецедентной для российской практики: налоговая впервые получила конкретные данные о зарубежных сделках с жильём и начала по ним работать. По словам консультантов, у ФНС уже есть подробные сведения о каждой такой транзакции.

Откуда налоговая знает о сделках

ФНС собирает сведения о зарубежных активах россиян по трём каналам:

• автоматический обмен (CRS) — банки ОАЭ сами передают данные о счетах и активах;
• обмен по запросу — ФНС точечно запрашивает информацию о конкретном человеке;
• спонтанный обмен — иностранные налоговые органы присылают сведения по собственной инициативе.

Автообмен финансовой информацией между Россией и ОАЭ формально действует с 2018 года, но в полную силу заработал только в 2024-м. С 30 января 2026 года в Эмиратах применяется постановление кабмина № 209/2025: компании, фризоны и трасты обязаны хранить сведения о бенефициарах и активах и выдавать их по запросу, в том числе для международного налогового обмена.

Что налоговая спрашивает о счетах в ОАЭ

Требования по счетам обычно стандартные. ФНС просит:

• объяснить происхождение денег на счёте;
• подтвердить налоговое резидентство;
• прислать документы о деятельности компаний, если человек — их бенефициар.

Эмиратская резидентская виза и Emirates ID не гарантируют, что данные не уйдут в Россию. Местные банки ориентируются не на формальный статус, а на связь клиента с РФ: гражданство, российский адрес или телефон, переводы на российские счета. Если о счёте вы ещё не сообщали, стоит уведомить налоговую о зарубежном счётедо того, как инспекция сама задаст вопрос.

Кого это касается

Ключевой вопрос — налоговое резидентство. Резидентом считается тот, кто провёл в России 183 дня и больше за 12 месяцев подряд. Гражданство здесь роли не играет.

• Налоговый резидент РФ платит НДФЛ со всех доходов, в том числе полученных в Дубае: от продажи квартиры, аренды, процентов по вкладам.
• Нерезидент платит в России налог только с российских доходов. Но статус придётся доказать документами — за каждый год отдельно.

Какие налоги могут доначислить

Покупка. Сама по себе налога не создаёт. Но налоговая вправе спросить, откуда взялись деньги, — особенно если сумма заметно превышает задекларированные доходы. Отвечать проще, когда платёж шёл через банк: выписки и подтверждения переводов закрывают большинство вопросов. Если деньги приходили из-за границы, полезно знать, как принимать иностранные платежи без штрафов.

Продажа. Если резидент владел объектом меньше минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от условий), доход облагается НДФЛ: 13% с суммы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля, налог платят до 15 июля следующего года. Правила могут ужесточиться: Минфин уже предлагает изменить налог при продаже недвижимости.

Аренда. Доход от сдачи квартиры в Дубае резидент декларирует ежегодно. Подоходного налога для физлиц в ОАЭ нет, поэтому зачесть иностранный налог не получится — в России придётся заплатить полную ставку.

Штрафы. За неподанную декларацию — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (не больше 30% и не меньше 1000 рублей). За неуплату — 20% от недоимки, плюс пени. За неподачу уведомления о счёте — 4–5 тыс. рублей, за опоздание с ним — 1–1,5 тыс. рублей. Ещё в 2017 году ФНС указывала, что операции по счёту, о котором не сообщили, могут считаться незаконными валютными операциями, а за них штраф считается в процентах от суммы.

Почему проверки начались именно сейчас

Государство ищет дополнительные доходы. Глава Минфина Антон Силуанов заявил, что ведомство рассчитывает получать около 500 млрд рублей в год за счёт вывода экономики из тени в 2027–2029 годах. Параллельно растёт нагрузка и на обычных вкладчиков: подробнее о том, как устроены налоги осенью 2026 года и почему налог на вклады принесёт бюджету рекордную сумму.

Контроль усиливается и внутри страны. Банки и регуляторы внимательнее следят за движением денег — например, через платформу «Антидроп». Поэтому любые переводы за рубеж лучше проводить прозрачно: в обзоре есть сервисы для перевода денег, а здесь — как переводить деньги за рубеж без лишних потерь на комиссиях.

Что делать, если пришёл запрос

1. Не игнорируйте письмо. Срок ответа указан в самом требовании. Молчание — это штраф и повод для более глубокой проверки.
2. Определите статус за каждый год начиная с 2023-го. Посчитайте дни в России по отметкам в загранпаспорте.
3. Соберите документы: договор купли-продажи (SPA), Title Deed или Oqood для строящегося объекта, банковские выписки, подтверждение источника денег (продажа квартиры в России, накопления, кредит). Нерезидентам пригодятся Emirates ID и сертификат налогового резидентства ОАЭ.
4. Закройте долги до того, как их найдёт инспекция. Если подать уточнённую декларацию и доплатить налог с пенями до того, как ФНС обнаружит ошибку, штрафа по общему правилу не будет.
5. Проверьте, что вам уже начислили. Сверьте суммы — пригодится разбор, как проверить начисления НДФЛ и расшифровать налоговое уведомление. Если доначисленная сумма оказалась крупной, вот что делать, когда налоги выше ожидаемого, и где взять квитанцию для оплаты налогов.

Если активы оформлены на компанию в ОАЭ, дело может дойти до правил о контролируемых иностранных компаниях. В таких случаях лучше сразу запросить консультацию налогового юриста.

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!